ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาส่งถึงนายกรัฐมนตรีเพื่อเพิ่มค่าใช้จ่าย 2 รายการ ได้แก่ ค่าสำรองและค่าดอกเบี้ย ลงในข้อ 3 มาตรา 5d ของ "ร่างพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน"
การขจัดอุปสรรคในการประเมินมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์
นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า สมาคมฯ ยินดีกับความพยายามอันยิ่งใหญ่ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการทำให้ "ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน" เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งหากออกในเร็วๆ นี้ จะช่วยขจัดอุปสรรคในการประเมินค่าเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการ
การออก "ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน" ฉบับใหม่ จะลบล้างอุปสรรคในการประเมินราคาเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการ
การประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินก่อนกำหนด จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และช่วยให้ลูกค้าและผู้ลงทุนโครงการสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้
พร้อมกันนี้ยังรับประกันสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (รวมถึงบุคคลต่างชาติ) ที่ได้รับ "สมุดสีชมพู" และผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงิน 5% ที่เหลือของมูลค่าสัญญา และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินล่าช้าไม่ใช่เพราะ "ความผิด" ของผู้ลงทุน
อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่ามาตรา 3 มาตรา 5d แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 แก้ไขและเพิ่มเติมในมาตรา 8 มาตรา 1 ไม่มีรายการ 2 รายการ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินระหว่างการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้
นี่ไม่สมเหตุสมผลและไม่สมดุลอย่างแท้จริงระหว่างการคำนวณ “ประมาณการต้นทุนพัฒนาโครงการรวมของที่ดิน ขนาดพื้นที่” ในข้อ 3 และการคำนวณ “ประมาณการรายได้พัฒนาโครงการรวมของที่ดิน ขนาดพื้นที่” ในข้อ 2
ตาม HoREA "วิธีการส่วนเกินนั้นดำเนินการโดยใช้รายรับจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดิน พื้นที่ดิน โดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิผลสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดิน แผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ"
และในวรรค 2 ข้อ 5d ส่วนที่ “การประมาณรายได้รวมจากการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดิน” คำนึงถึงปัจจัย “ความผันผวนของราคาโอนและราคาค่าเช่าในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ”
เสนอเพิ่มประเภทค่าใช้จ่ายอีก 2 ประเภท
อย่างไรก็ตาม ข้อ 3 ข้อ 5d ในส่วน "การประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดิน" ไม่ได้นำปัจจัย "ต้นทุนฉุกเฉิน" ซึ่งไม่สมดุลและไม่สมเหตุสมผลมาพิจารณา
เนื่องจากในความเป็นจริงในระหว่างการดำเนินโครงการ มักมีค่าใช้จ่ายลงทุนในการก่อสร้างเพิ่มเติมเกิดขึ้น ดังนั้น การจัดทำ “ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน” จึงมีความจำเป็นมาก
HoREA เสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณานำเสนอต่อนายกรัฐมนตรี โดยเพิ่มประเภทค่าใช้จ่ายอีก 2 ประเภทลงในพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินฉบับที่ 44/2014/ND-CP
นอกจากนี้ ตามที่นายเล ฮวง ชาว กล่าวไว้ “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย” ถือเป็นค่าใช้จ่ายจริงของผู้ลงทุนโครงการทั้งหมด รวมไปถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย
วรรค 2 มาตรา 14 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และข้อ c วรรค 2 มาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) ทั้งสองบัญญัติว่า “บริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ ไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป และต้องให้มีการประกันความสามารถในการระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุน”
ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมๆ กัน ต้องมีการจัดสรรทุนที่เพียงพอเพื่อให้อัตราส่วนของโครงการแต่ละโครงการข้างต้นสามารถดำเนินโครงการทั้งหมดได้
ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จะต้องระดมแหล่งเงินทุนอื่นๆ รวมไปถึงเงินกู้ ดังนั้น “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย” จึงเป็นค่าใช้จ่ายจริงของผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกคน
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ตามบทบัญญัติของข้อ ก. ข้อ 3 มาตรา 16 แห่งพระราชกฤษฎีกา 132/2020/ND-CP: “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมที่หักได้เมื่อกำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีสำหรับวิสาหกิจที่มีธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมหลังหักดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาของผู้เสียภาษี หักได้เมื่อกำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของวิสาหกิจ ไม่เกินร้อยละ 30 ของกำไรสุทธิรวมจากกิจกรรมทางธุรกิจในช่วงระยะเวลา บวกกับค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยหลังหักดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลา บวกกับค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาของผู้เสียภาษี”
ดังนั้น HoREA จึงเสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาเสนอต่อนายกรัฐมนตรีให้เพิ่มรายการค่าใช้จ่าย 2 รายการ ได้แก่ “ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน” และ “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้” ลงในมาตรา 5d วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 แก้ไขและเพิ่มเติมในมาตรา 1 วรรค 8 แห่ง “ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน”
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)