ที่ดินเป็นที่สนใจมากกว่าอพาร์ตเมนท์ ถึงเวลา 'วางเงินดาวน์' หรือยัง? ขั้นตอนการแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ที่ดินและที่ดินเพื่อโครงการได้รับความสนใจมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญแนะเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน ดานังประมูลที่ดินมูลค่าพันล้านดอลลาร์... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวในช่วงต้นปี นายหน้า ผู้ขายอสังหาฯ และนักลงทุนต่างเปิดตัวแคมเปญทางธุรกิจต่างๆ มากมายล่วงหน้า เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าที่มีศักยภาพจำนวนมาก (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

อุปทานใหม่ในตลาดจะดีขึ้นเร็วๆ นี้

ข้อมูลล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีนี้มีแนวโน้มดีขึ้นทั้งในแง่ของความสนใจและจำนวนรายการ โดยแสดงให้เห็นว่าความต้องการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม พ.ศ. 2567 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี พ.ศ. 2566 โดยจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นถึง 52% เช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ ในฮานอยและโฮจิมินห์ ที่ดินและที่ดินโครงการได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากกว่าอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะในเดือนมกราคม 2567 จำนวนการค้นหาที่ดินในฮานอยเพิ่มขึ้น 110% และที่ดินโครงการเพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะเดียวกัน การค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการค้นหาที่ดินและที่ดินโครงการเพิ่มขึ้น 71% - 73% และเพิ่มขึ้นเพียง 59% สำหรับอพาร์ตเมนต์

ข้อมูลข้างต้นสะท้อนถึงความต้องการเป็นเจ้าของที่ดินของผู้คนจำนวนมาก แม้ว่าตลาดจะไม่ได้ประสบปัญหาเรื่องที่ดินเหมือนในช่วงต้นปี 2022 อีกต่อไปแล้วก็ตาม รายงานและดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ (CSS) ของ Batdongsan.com.vn ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าผู้ตอบแบบสอบถามมากถึง 65% กล่าวว่าพวกเขายังคงวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า สัดส่วนการซื้อเพื่อการลงทุนคิดเป็น 60% และที่ดินยังคงเป็นประเภทที่ผู้ซื้อในอนาคตสนใจมากที่สุด

ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวในช่วงต้นปี นายหน้า ผู้ขายอสังหาฯ และนักลงทุนต่างเปิดตัวแคมเปญทางธุรกิจมากมายตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก

นายดิงห์ มินห์ ตวน กรรมการบริหารของ batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ในปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากมุ่งมั่นที่จะเร่งการขายในช่วงต้นปี 2567 เนื่องจากหากรอจนถึงปี 2568 เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ การเรียกเก็บเงินจะยากขึ้นและใช้เวลานานขึ้น เนื่องจากในเวลานั้น นักลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขายบ้านและงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต และเมื่อชำระภาระผูกพันในการขายทั้งหมดแล้ว พวกเขาสามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มอีก 25% ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงคาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นเร็วๆ นี้ในปี 2567

จากการวิจัยของนายดิงห์มินห์ตวนกับหน่วยการค้าที่ดินกว่า 10 แห่งในจังหวัดด่งนาย บิ่ญเซือง ลองอัน พบว่าธุรกิจทั้งหมดต่างเห็นพ้องต้องกันว่าจำนวนการซื้อขายที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีนี้ ส่วนใหญ่เน้นที่แปลงที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายมาตรฐาน ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ตั้งอยู่ในรัศมี 60 กม. โดยรอบนครโฮจิมินห์

ในตลาดฮานอยซึ่งมีกลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง เช่น การซื้อ การขาย และการเช่าอพาร์ทเมนท์รองหรือพื้นที่ขายปลีกในใจกลางเมือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากก็เริ่มทำงานทันทีหลังจากวันหยุดเทศกาลเต๊ต อุปทานที่ขาดแคลนในขณะที่ความต้องการยังคงมีอยู่ทำให้สถานการณ์การค้าหลังเทศกาลเต๊ตในกลุ่มเหล่านี้มีความคึกคักมากขึ้น

เมื่อไหร่ควรลงทุน?

จากการสำรวจในช่วงปลายปี 2023 โดย One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights พบว่าจาก 63% ของผู้ที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 ส่วนใหญ่ผู้ที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์สนใจในอพาร์ทเมนท์ ที่ดิน และที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ตามข้อมูลที่เพิ่งเผยแพร่โดยหน่วยวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าหลังจากวันหยุดเทศกาลเต๊ต ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้ง

ก่อนหน้านี้ จำนวนการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเริ่มเพิ่มขึ้นตั้งแต่วันที่ 2 ของเทศกาลเต๊ต และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นถึง 124% ในวันที่ 10 ของเทศกาลเต๊ต เมื่อเทียบกับ 1 สัปดาห์ก่อนเทศกาลเต๊ต

ที่น่าสังเกตคือ ในฮานอยและโฮจิมินห์ ที่ดินและที่ดินโครงการได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากกว่าอพาร์ตเมนต์

การสำรวจในฮหว่ายดึ๊ก (ฮานอย) แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเดือนแรกของปี 2023 อย่างไรก็ตาม จำนวนการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จไม่ได้สูงนัก และไม่ได้มีการปรับปรุงมากนัก

ในปัจจุบันลูกค้ายังคงค้นหาและสำรวจตลาดเป็นหลัก ความต้องการค้นหาผู้ลงทุนมีการผันผวนตามมูลค่าการเงินที่สูงกว่าและต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

หากพูดถึงราคาที่ดินและบ้านในซอยชานเมือง ถือเป็นสินค้าอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง มูลค่าต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง แต่โดยรวมมูลค่าบ้านก็ยังน้อยกว่าบ้านหรือวิลล่าข้างเคียงอยู่มาก เพราะพื้นที่ค่อนข้างเล็กเพียงประมาณ 30-50 ตารางเมตรเท่านั้น จึงทำให้ราคาบ้านในซอยสูงขึ้นตามกาลเวลา

กลุ่มบ้านในซอยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในเขตอำเภอต่างๆ เช่น ด่งอันห์, ฮ่วยดึ๊ก, ทานตรี, ยาลัม... โดยราคาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านดอง/ตร.ม. สำหรับบ้านในซอยกว้างประมาณ 2.5-3ม.

สำหรับนักลงทุน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านถือเป็นข้อได้เปรียบในการกู้ยืม แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้ว ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้หลีกเลี่ยงการใช้จ่ายในทางที่ผิด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ คุณควรลงทุนเฉพาะในช่วงเวลานี้เมื่อคุณมีเงินและสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาดีและถูกได้ ในระยะสั้นตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถฟื้นตัวได้ทันที ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ไม่ใช่เวลาที่จะลงทุนและเก็งกำไร แต่ยังคงเป็นช่วงที่ควรพิจารณาซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ดังนั้น คุณไม่ควรใช้เลเวอเรจทางการเงินที่มากเกินไป และควรเน้นไปที่โครงการที่เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน นโยบายการขายที่ยืดหยุ่น และแรงจูงใจอัตราดอกเบี้ยที่ดีเท่านั้น

ดานังเปิดประมูลที่ดิน “ทองคำ” มูลค่าหลายพันล้านดอง หันหน้าติดถนน 4 ด้าน

ศูนย์พัฒนาที่ดินภายใต้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเมืองดานัง ประกาศประมูลที่ดินแปลงรหัส A1-2-1 ริมถนนจากสะพานแม่น้ำหานไปจนถึงทะเล บนถนน Pham Van Dong

สถานะปัจจุบันของที่ดินใกล้สะพานแม่น้ำหานที่เมืองดานังนำออกประมูล (ที่มา: Dan Tri)

พื้นที่รวมเกือบ 10,000 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นกว่า 137 ล้านดอง/ตร.ม. ระยะเวลาการใช้ที่ดิน 50 ปี ผู้เช่าจ่ายครั้งเดียว ที่ดินแห่งนี้มี 4 ด้านติดถนน

เมืองได้ดำเนินการเคลียร์พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จเรียบร้อยแล้ว ที่ดินดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างศูนย์การค้าและสำนักงานให้เช่า โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมที่คาดไว้เกือบ 2,000 พันล้านดองจากผู้ชนะการประมูล

ดานังกำหนดให้หน่วยงานที่เข้าร่วมโครงการต้องชำระเงินล่วงหน้า 20% ของมูลค่ารวมของแปลงที่ดิน ในกรณีที่บริษัทตั้งแต่ 2 บริษัทขึ้นไปมีการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจ จะให้มีเพียง 1 บริษัทเท่านั้นที่มีสิทธิ์เข้าร่วมการประมูล

ผู้เข้าร่วมการประมูลจะต้องมีรายงานทั่วไปเกี่ยวกับโครงการลงทุนตามฟังก์ชันและตัวชี้วัดการวางแผน ความคืบหน้า และมูลค่าการลงทุนทั้งหมดที่คาดหวังของโครงการ

ต้องมีเอกสารและหลักฐานที่พิสูจน์ได้ว่ามูลค่าทุนขั้นต่ำที่นำมาใช้ในการดำเนินโครงการไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของมูลค่าการลงทุนที่คาดหวังไว้ทั้งหมด ความมุ่งมั่นที่จะไม่ล้มละลายหรืออยู่ในระหว่างยุบเลิก...

การเปลี่ยนที่ดินสวนเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในปี 2567 มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

การแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาต

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ มาตรา ๙ วรรค ๒ แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ ที่ดินเพื่อการเกษตร ได้แก่ ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปี ได้แก่ ที่ดินทำนา และที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปีอื่นๆ ที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น; ที่ดินป่าไม้ ได้แก่ ที่ดินป่าที่ใช้เพื่อจุดประสงค์พิเศษ ที่ดินป่าคุ้มครอง ที่ดินป่าเพื่อการผลิต ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ; ที่ดินเลี้ยงสัตว์รวมศูนย์; ดินเค็ม; ที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ

ดังนั้น ตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายไม่ได้จัดประเภทที่ดินสวนให้เป็นกลุ่มที่ดินใดๆ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ที่ดินสวนอาจเข้าใจได้ว่าเป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปีหรือที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น (จัดอยู่ในกลุ่มที่ดินเกษตรกรรม)

ขณะเดียวกัน ตามมาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมจะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ

ขั้นตอนการแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

* ขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติตาม

ตามมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP การแปลงจากที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้:

ขั้นตอนที่ 1. เตรียมเอกสาร ครัวเรือนและบุคคลจะต้องเตรียมเอกสารชุดหนึ่ง รวมถึงคำร้องขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หนังสือรับรอง(เล่มแดง,เล่มชมพู);

ขั้นตอนที่ 2. การส่งและรับเอกสาร:

ยื่นคำร้องได้ที่ไหน วิธีที่ 1 ยื่นคำร้องที่แผนกขอโอนย้ายไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ; วิธีที่ 2 : ในพื้นที่ที่ไม่มีหน่วยงาน One Stop Service ให้ส่งเรื่องไปที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมโดยตรง

การรับเอกสาร : หากเอกสารครบถ้วน ฝ่ายรับเอกสารจะบันทึกลงในสมุดรับเอกสาร และออกใบเสร็จให้ผู้ยื่นเอกสาร (ใบเสร็จจะระบุวันครบกำหนดส่งผลงานคืนอย่างชัดเจน) หากใบสมัครไม่ครบถ้วนหรือไม่ถูกต้อง ผู้สมัครจะต้องได้รับแจ้งและสั่งให้ดำเนินการเพิ่มเติมและกรอกใบสมัครให้ครบถ้วนตามระเบียบภายในเวลาไม่เกิน 3 วันทำการ

ขั้นตอนที่ 3. การแก้ไขคำร้องขอ: ในขั้นตอนนี้ประชาชนจะต้องทราบถึงภาระผูกพันที่สำคัญที่สุดคือการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ขั้นตอนที่ 4. ส่งผลลัพธ์กลับ

* ระยะเวลาการดำเนินการ : ไม่เกิน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้อง ; ไม่เกิน 25 วัน สำหรับตำบลภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก

หมายเหตุ: เวลาข้างต้นไม่รวมวันหยุดและวันหยุดตามที่กฎหมายกำหนด โดยไม่รวมเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดิน

แหล่งที่มา