ควรละทิ้งวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินหรือไม่?

เนื่องจากเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมสูงสุดและสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจน การยกเลิกวิธีส่วนเกินจึงเป็นการก้าวถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบในระยะยาวต่ออุปทานและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ ดร. Nguyen Tien Thoa ประธานสมาคมการประเมินค่าของเวียดนาม กล่าวว่าเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องผิด แต่เป็นเรื่องถูกต้องเพียงบางส่วนเท่านั้น เพราะที่สำคัญยิ่งกว่านั้น เมื่ออนุญาตให้ใช้ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด รัฐก็ต้องทราบราคาที่ดินตามหลักการตลาดด้วยเพื่อบรรลุเป้าหมายนั้น เพื่อเป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินระหว่างรัฐกับองค์กรและบุคคลที่ใช้ที่ดินนั้น และวิธีการที่เหมาะสมในการประเมินมูลค่าที่ดินพัฒนาประเภทนั้นก็คือวิธีส่วนเกิน

“ การกำหนดราคาต้องอาศัยพื้นฐานทางกฎหมาย (การวางแผน การออกใบอนุญาต ฯลฯ) และข้อมูลตลาดที่เป็นกลางที่มีอยู่ ไม่ใช่ข้อมูลการคำนวณที่ไม่มีมูลความจริง ” ดร. โทอาเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าไม่ควรละทิ้งวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

เมื่อหารือเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า วิธีการส่วนเกินสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน: ต้นทุนเป็นอย่างไร รายได้เป็นอย่างไร กำไรเป็นอย่างไร ซึ่งถือเป็นหลักการทางวิทยาศาสตร์และเป็นกลางมาก วิธีการนี้สะท้อนถึงวิธีการใช้ประโยชน์ จัดสรร และแบ่งปัน “ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน” ได้อย่างชัดเจน ถือเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบสมัยใหม่ตามหลักปฏิบัติสากล

" หน่วยงานจัดทำร่างเห็นว่าเนื่องจากขาดฐานข้อมูลในการประเมินราคา การประเมินราคาจึงต้องอาศัยปัจจัยสมมติฐาน ขาดความแม่นยำ ดังนั้นควรยกเลิกวิธีการนี้ไป ซึ่งในความเห็นของฉัน มันไม่น่าเชื่อถือเลย" หากปัญหาอยู่ที่การขาดข้อมูล การแก้ไขควรเป็นการสร้างแหล่งข้อมูลที่มีคุณภาพและเชื่อถือได้ แทนที่จะละทิ้งวิธีการแบบส่วนเกิน (ทำลายเครื่องจักรการผลิต) ดังนั้น หากการเลิกใช้หลักการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินกลายเป็นจริง ก็จะถือเป็นการก้าวถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน ” เขากล่าวแสดงความคิดเห็น

ควรเก็บวิธีการส่วนเกินไว้

ภายใต้ข้อเสนอให้ยกเลิกวิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 จึงมีเพียง 3 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหารายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ทันทีว่าทั้งสามวิธีดังกล่าวไม่เพียงพอที่จะทดแทนวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

โดยวิเคราะห์โดยเฉพาะผู้เชี่ยวชาญได้ชี้ให้เห็นข้อบกพร่อง 3 ประการ ประการแรก การกำหนดราคาที่ดินจะขึ้นอยู่กับการใช้งานในอนาคตที่เป็นไปได้ ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับการใช้งานในปัจจุบันตามที่คำนวณโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการรับรู้รายได้

ประการที่สอง ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาร่วมกันไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงหรือคล้ายคลึงกันที่เคยซื้อขายกันสำเร็จในตลาดเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้อย่างน้อย 3 รายการ ยกเว้นในกรณีพิเศษ) ดังนั้น จึงไม่สามารถใช้การเปรียบเทียบวิธีการประเมินมูลค่าได้

ประการที่สาม วิธีการสร้างรายได้เป็นวิธีที่กำหนดรายได้ในอนาคตโดยถือว่ารายได้นั้นมีเสถียรภาพ ถาวร และความเสี่ยงของรายได้ในอนาคตนั้นคงที่ ในขณะเดียวกัน วิธีการส่วนเกินนั้นตรงกันข้ามกันอย่างแน่นอน ดังนั้นจึงไม่สามารถใช้วิธีรายได้แทนวิธีส่วนเกินได้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า หากกำจัดวิธีการส่วนเกินออกไป ช่องว่างจะปรากฏในการประเมินมูลค่าที่ดิน “ หน่วยงานรัฐจะใช้วิธีการใดในการประเมินมูลค่าที่ดินเมื่อจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยไม่ต้องประมูล? ในปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ เมื่อจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุน หน่วยงานของรัฐจะใช้การประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน (ยกเว้นกองทุนที่ดินมูลค่าต่ำบางกองทุนที่ใช้การประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับ) แม้ในกรณีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ราคาเริ่มต้นจะต้องกำหนดตามวิธีการส่วนเกิน

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า จำเป็นต้องลบวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินออกจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน และคงไว้หรือเพิ่มวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน

ดังนั้น วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์เป็นเพียงการคูณระหว่างค่าในรายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนดกับค่าสัมประสิทธิ์ที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนดไว้เช่นกัน “ราคาที่ดินที่เหมาะสมสำหรับตลาดเป็นปริมาณเชิงวัตถุ ไม่สามารถบังคับให้เท่ากับผลคูณของปริมาณเชิงอัตนัยสองปริมาณที่ควบคุมและตัดสินใจโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดได้” ดังนั้นอาจสรุปได้ว่า นี่เป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยปราศจากทฤษฎีทางวิทยาศาสตร์” ศาสตราจารย์โวยืนยัน

นายกรัฐมนตรีได้ส่งโทรเลขขอร้องให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและผู้ว่าราชการจังหวัดและเมืองต่างๆ เร่งแก้ไขปัญหาอุปสรรคการประเมินราคาที่ดินโดยเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีเนื้อหาสำคัญเกี่ยวกับการที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องส่งเรื่องถึงรัฐบาลก่อนวันที่ 31 กรกฎาคม เพื่อพิจารณาและประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน รวมถึงการดำเนินการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 36/2014/TT-BTNMT ที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การก่อสร้าง การปรับตารางราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับราคาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 มีข้อบกพร่องสำคัญ ซึ่งจะนำไปสู่ผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการประเมินมูลค่าที่ดิน ตลอดจนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ หน่วยงานจัดทำร่างได้ยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีที่ปฏิบัติได้จริงที่สุด และมีฐานข้อมูลข้อมูลนำเข้าที่สมบูรณ์ มีเสถียรภาพ และโปร่งใส

ไห อันห์

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ