มีเมืองและเทศบาล 105 แห่งที่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) จึงบัญญัติว่า สิทธิการใช้ที่ดินจะไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่ปลูกสร้างบ้านเอง แบ่งแปลงที่ดินขายในเขต อำเภอ และเมือง ที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 หรือถูกประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามเงื่อนไขในพื้นที่ กำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยเองได้ จากการที่นโยบายแบ่งย่อยและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจะมีผลกระทบตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 41 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตพื้นที่เมืองระดับพิเศษและเขตพื้นที่เมืองระดับ I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการงานสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ส่วนกลาง และรอบอาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเมืองสูง...

ดังนั้น จึงมีความกังวลกันมากว่า จะมีกระแส “วิ่ง” แบ่งแยกขายที่ดิน ก่อนที่ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ นาย Duong Quoc Thuy ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง Can Tho (CaREA) แสดงความเห็นว่าการห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินในพื้นที่เมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 มีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้นี้ตลาดจะมีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนในส่วนของที่ดิน

ภายใต้กรอบกฎหมายในปัจจุบัน การจะจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปี เป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจะเลือกโซลูชันโดยการนำรูปแบบรายบุคคลมาแบ่งพื้นที่เอง ซึ่งเป็นวิธีที่เหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานที่มากขึ้น และมีตัวเลือกในการจัดตั้งโครงการและนิติบุคคลน้อยลง

ดังนั้นภายใต้กฎหมายใหม่นี้ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งแปลงในงวดหน้าจะลดลง อุปทานที่ไม่เพียงพอทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวสิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้น – คุณ Thuy วิเคราะห์

ตามสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม 2566 จะมีเขตเมืองทั่วประเทศ 902 แห่ง ประกอบด้วย เขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง ดังนั้น กฎหมายใหม่จะไม่อนุญาตให้มีการแบ่งย่อยและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล เพิ่มขึ้น 81 เมืองและเทศบาล เมื่อเทียบกับข้อกำหนดปัจจุบัน

นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษ 2 แห่งคือ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะมีการจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเขตเมืองประเภท I อีก 22 แห่งด้วย รวม 3 เมืองที่ปกครองโดยส่วนกลาง: ไฮฟอง, ดานัง, เกิ่นเทอ และ 19 เมืองในต่างจังหวัด: เว้, วินห์, ดาลัด, ญาจาง, กวีเญิน, บวนมาถวต, ไทเหงียน, นัมดินห์, เวียดตรี, หวุงเต่า, ฮาลอง, แทงฮวา, เบียนฮวา, มีเถอ, ทูเดามอต, บั๊กนิญ, ไฮเดือง, เปลกู, ลอง ซูเยน.

นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภท II จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างจังหวัด: ฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิ่ญ, รัชเกีย, บั๊กลิว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กซาง, ฟานรัง - ทับจาม, เจิวด็อก, กัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, Tra Vinh, ซาเดค, มองก่าย, ฟูลี, เบนแจ, ฮาตินห์, ลังเซิน, ซอนลา, ทันอัน, วิทันห์, กาวลันห์, วินห์ลอง, เตวียนกวาง, ซ็อกตรัง, คอนตูม, ดิอัน, เยนบาย

นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong งู, ตู่เซิน, โพธิ์เย็น, ตันอูเย็น, เบนแคท, โกคอง

นอกจากนี้ ยังมีเมือง 16 เมือง ได้แก่ เซินเตย เชาโหล ฟู้โถ่ บิมเซิน ลากี ซองเก ลองหมี เตินเชา ไคเลย์ กว๋างเอียน กีอาน บิ่ญมิงห์ ดองเจียว ฟูหมี อันเญิน เกียนเตือง

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบของนโยบายดังกล่าวว่า จำนวนการแบ่งที่ดินสำหรับขายในเขตเมืองประเภท II และ III มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้นการกระชับการแบ่งเขตที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ แต่ผู้ลงทุนที่ได้รับผลกระทบ 90% อยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3 การปรับราคาถือเป็นเรื่องปกติ แต่ราคาที่ดินจะไม่เข้าสู่ช่วง “ไข้” เหมือนอย่างเคยอีกต่อไป – นายตวน ทำนาย

ตามข้อมูลจาก baotintuc.vn

แหล่งที่มา