ผู้เชี่ยวชาญคาดที่ดินปี 67 จะทำให้ตลาดเฟื่องฟู

อุปทานต่ำ ความต้องการสูง

ตลาดอสังหาฯภาคใต้ประสบความยากลำบากมายาวนาน ขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการไม่ราบรื่น และกระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง ส่งผลให้ตลาดทั้งหมดขาดสภาพคล่อง กลุ่มอุตสาหกรรมนี้ถือว่ามีการพัฒนาน้อยที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดที่ดินยังคงมีเสถียรภาพ ดึงดูดนักลงทุน และช่องทางการซื้อขายที่ดินสร้างมูลค่าระยะยาวจึงน่าเชื่อถือ

จากรายงานการวิจัยตลาดของ DKRA พบว่าในปี 2566 กลุ่มที่ดินจะมีโครงการเข้ามาใหม่ 22 โครงการ โดยมีอุปทานประมาณ 1,850 แปลง ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

การบริโภคมีจำนวนประมาณ 751 แปลง คิดเป็นประมาณ 41% ของอุปทานใหม่ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกรรมเกิดขึ้นส่วนใหญ่ในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่มีราคาตั้งแต่ 12.9 - 14.9 ล้านดอง/ตร.ม. และพื้นที่ส่วนกลางตั้งแต่ 70 - 90 ตร.ม.

ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองยังคงครองตำแหน่งที่โดดเด่น โดยกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดบิ่ญเซืองเป็นหลัก คิดเป็น 47% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด ระดับราคาหลักบันทึกลดลง 10% - 13% เมื่อเทียบกับปี 2565

ตลาดรองบันทึกลดลง 13% - 17% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เกิดขึ้นในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อภายในประเทศ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Tran Anh Group กล่าวว่า “ปัจจุบัน แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ภาพรวมของตลาดโดยรวมก็เป็นเช่นนั้น อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินยังคงเป็นช่องทางที่ดึงดูดกระแสเงินสดและสร้างสภาพคล่องได้สูงมาก”

นายเทียน กล่าวว่า มีการคาดการณ์มากมายที่ระบุว่าวงจรไข้ที่ดินอาจเกิดขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2568-2569 อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ

ขณะเดียวกัน ธนาคารต่างๆ ก็ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลงแล้ว อุตสาหกรรมต่างๆ จะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2567 ส่วนที่ดินก็เป็นกลุ่มที่มีมูลค่ายั่งยืนระยะยาวที่สะสมมาตลอดหลายปี ดังนั้น นักลงทุนในกลุ่มนี้จึงรอคอยมากขึ้น

คาดการณ์ว่าที่ดินยังจะได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในปี 2567

“ในปี 2024 คาดการณ์ว่าอสังหาฯ จะมีสีสันที่สดใสมากมาย แต่เราไม่สามารถคาดหวังว่าจะมีการพัฒนาครั้งใหญ่หรือการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วได้ ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ และมั่นคง เพื่อสร้างแรงผลักดันสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคต” นายเทียนกล่าว

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์แก้ไขช่วยให้ตลาดที่ดินโปร่งใส

ล่าสุดสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ผ่านร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 เพื่อควบคุมการแบ่งแยกและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น ซึ่งยังแสดงให้เห็นว่าการปรับลดความนิยมในการใช้ที่ดินก็ค่อยๆ ดำเนินการไป

ด้วยจำนวนการแบ่งย่อยที่ดินและการขายที่ดินในเขตเมืองที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การแบ่งย่อยที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ และแปลงที่ดินอาจไม่ต้องประสบปัญหาเรื่องที่ดินระบาดอีกต่อไปเหมือนอย่างเคย

โดยเฉพาะตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ห้ามโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่บุคคลในแขวง เขต และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ขยายขอบเขตการบังคับใช้เทียบกับข้อกำหนดในปัจจุบัน (ในเมืองระดับพิเศษ และเมืองประเภท I ที่บริหารจัดการโดยศูนย์กลาง)

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่กล่าวไว้ กฎระเบียบดังกล่าวอาจส่งผลให้เกิดแรงกดดันต่ออุปทานที่ดินแบ่งย่อยใหม่สู่ตลาดในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการดังกล่าวข้างต้นยังนำมาซึ่งประโยชน์บางประการ ซึ่งเป็นพื้นฐานที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และกลุ่มที่ดินโดยเฉพาะพัฒนาได้อย่างยั่งยืนในวิสัยทัศน์ระยะยาว

หลายโครงการยังคงติดป้ายขายที่ดินราคาถูกเพื่อดึงดูดนักลงทุน

นายเล ดิงห์ ลัง กรรมการบริหารบริษัท ซ่งลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขจะมีผลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยเพิ่มความโปร่งใสในการซื้อขาย โดยเฉพาะการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายดังกล่าวจะช่วยเสริมสร้างการควบคุมการจัดการของรัฐในการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน สร้างความสม่ำเสมอในด้านสุนทรียศาสตร์ทางสถาปัตยกรรมและการวางผังเมือง (บ้านต้องสร้างบนที่ดินก่อนจึงจะขายให้ผู้ซื้อได้) สร้างความมั่นใจว่ามีการใช้ที่ดินอย่างมีเหตุผลและมีประสิทธิภาพเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินของชาติ…”

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัทฟู่ ดอง ให้ความเห็นว่า “ปัจจุบัน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้รับการผ่านแล้ว ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความโปร่งใสในขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”

นายฟุก คาดว่าในปี 2567 นอกเหนือจากกลุ่มอพาร์ตเมนท์แล้ว ที่ดินก็มีแนวโน้มเติบโตและได้รับการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งยังคงเป็นตลาดที่นำหน้าตลาดต่อไป

“จิตวิทยาของนักลงทุนและผู้คนมาช้านานคือการสะสมทรัพย์สิน โดยเฉพาะที่ดินและบ้าน ดังนั้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง กระแสเงินสดจะไหลเข้าสู่ระบบหมุนเวียน นักลงทุนจะมองหาที่ดินเพื่อการลงทุน เนื่องจากกลุ่มนี้ให้มูลค่าที่ยั่งยืนและยาวนาน ในขณะเดียวกัน มูลค่าของที่ดินไม่ได้ร้อนแรงอีกต่อไป ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินจะพบกับพื้นที่ที่มีราคาเหมาะสมซึ่งเหมาะกับเรื่องราวของการสะสมทรัพย์สิน” นายฟุกกล่าว

คาดว่าโครงการแบ่งย่อยที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้นอย่างดีจะเป็นแหล่งอุปทานขนาดใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน

นาย Pham Lam ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม DKRA เปิดเผยว่า ในปี 2567 อุปทานที่ดินแปลงใหม่จะยังคงมีอยู่อย่างจำกัด อุปทานใหม่มีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองลองอัน ด่งนาย และบิ่ญเซือง

ความสนใจของตลาดจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ราคาที่ดินยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีโอกาสน้อยที่ราคาจะปรับขึ้นกะทันหันในปี 2567

“อุปทานที่ไม่เพียงพอจะช่วยให้ตลาดที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและดึงดูดผู้ซื้อได้ในปี 2567 คาดว่าตลาดนี้จะเติบโตและดึงดูดกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เข้ามาอีกมากในปีนี้” นายแลมกล่าว

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-ky-vong-dat-nen-2024-se-lam-thi-truong-khoi-sac-a647985.html