อุปทานต่ำ ความต้องการสูง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ประสบปัญหาต่างๆ มากมายในช่วงนี้ กระบวนการทางกฎหมายของโครงการยังไม่ราบรื่น และกระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง ทำให้ตลาดโดยรวมขาดสภาพคล่อง กลุ่มอุตสาหกรรมนี้ถือว่ามีการพัฒนาน้อยที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดที่ดินยังคงมีเสถียรภาพ ดึงดูดนักลงทุน และช่องทางการซื้อขายที่ดินสร้างมูลค่าระยะยาวจึงน่าเชื่อถือ
จากรายงานการวิจัยตลาดของ DKRA พบว่าในปี 2566 กลุ่มที่ดินจะมีโครงการเข้ามาใหม่ 22 โครงการ โดยมีอุปทานประมาณ 1,850 แปลง ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
การบริโภคมีจำนวนประมาณ 751 แปลง คิดเป็นประมาณ 41% ของอุปทานใหม่ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกรรมเกิดขึ้นส่วนใหญ่ในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่มีราคาตั้งแต่ 12.9 - 14.9 ล้านดอง/ตร.ม. และพื้นที่ส่วนกลางตั้งแต่ 70 - 90 ตร.ม.
ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองยังคงครองตำแหน่งที่โดดเด่น โดยมุ่งเน้นส่วนใหญ่ในจังหวัดบิ่ญเซือง คิดเป็น 47% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด ระดับราคาหลักบันทึกลดลง 10% - 13% เมื่อเทียบกับปี 2565
ตลาดรองบันทึกลดลง 13% - 17% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เกิดขึ้นในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อภายในประเทศ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์
นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการทั่วไป บริษัท ทราน อันห์ กรุ๊ป กล่าวว่า “ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่นี่เป็นภาพรวมของตลาดโดยรวมเท่านั้น อย่างไรก็ตามในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินยังคงเป็นช่องทางที่ดึงดูดกระแสเงินสดและสร้างสภาพคล่องสูงมาก
นายเทียน กล่าวว่า มีการคาดการณ์มากมายที่ระบุว่าวงจรไข้ที่ดินอาจเกิดขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2568-2569 อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ
ขณะเดียวกัน ธนาคารต่างๆ ก็ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลงแล้ว อุตสาหกรรมต่างๆ จะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2567 ส่วนที่ดินก็เป็นกลุ่มที่มีมูลค่ายั่งยืนระยะยาวที่สะสมมาตลอดหลายปี ดังนั้น นักลงทุนในกลุ่มนี้จึงรอคอยมากขึ้น
คาดการณ์ว่าที่ดินยังจะได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในปี 2567
“คาดการณ์ว่าปี 2024 จะมีสีสันสดใสให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์มากมาย แต่เราไม่สามารถคาดหวังการพัฒนาครั้งใหญ่หรือการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วได้ ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัว และสร้างแรงผลักดันต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคตอย่างช้าๆ และมั่นคง” นายเทียน กล่าว
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์แก้ไขช่วยให้ตลาดที่ดินโปร่งใส
ล่าสุดรัฐสภาได้ผ่านร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 เพื่อควบคุมการแบ่งแยกและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น ซึ่งยังแสดงให้เห็นว่าการปรับลดความนิยมในการใช้ที่ดินก็ค่อยๆ ดำเนินการไป
ด้วยจำนวนการแบ่งย่อยที่ดินและการขายที่ดินในเขตเมืองที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การแบ่งย่อยที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ และแปลงที่ดินอาจไม่ต้องประสบปัญหาเรื่องที่ดินระบาดอีกต่อไปเหมือนอย่างเคย
โดยเฉพาะตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ห้ามโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่บุคคลในแขวง เขต และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ขยายขอบเขตการบังคับใช้เทียบกับข้อกำหนดในปัจจุบัน (ในเมืองระดับพิเศษ และเมืองประเภท I ที่บริหารจัดการโดยศูนย์กลาง)
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ระบุ กฎระเบียบดังกล่าวอาจส่งผลให้เกิดแรงกดดันต่ออุปทานที่ดินแบ่งย่อยใหม่สู่ตลาดในอนาคต
อย่างไรก็ตาม การดำเนินการดังกล่าวข้างต้นยังนำมาซึ่งประโยชน์บางประการ ซึ่งเป็นพื้นฐานที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และกลุ่มที่ดินโดยเฉพาะพัฒนาได้อย่างยั่งยืนในวิสัยทัศน์ระยะยาว
หลายโครงการยังคงติดป้ายขายที่ดินราคาถูกเพื่อดึงดูดนักลงทุน
นายเล ดินห์ ลาง กรรมการบริหาร บริษัท ซ่งหลง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขใหม่นี้จะมีผลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วยสร้างความโปร่งใสในการซื้อขาย โดยเฉพาะการแบ่งแยกและการขายที่ดิน” โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายจะช่วยเสริมสร้างการควบคุมการบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับการแบ่งที่ดินและกิจกรรมการขาย ให้มีความสม่ำเสมอทั้งในด้านสถาปัตยกรรมและการวางผังเมือง (บ้านต้องสร้างบนที่ดินก่อนจึงจะขายให้ผู้ซื้อได้) ประกันการใช้ให้เหมาะสมและมีประสิทธิผล เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพยากรที่ดินของชาติ…”
นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟู่ ดอง ให้ความเห็นว่า “ปัจจุบัน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้รับการผ่านแล้ว ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความโปร่งใสในขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
นายฟุก คาดว่าในปี 2567 นอกเหนือจากกลุ่มอพาร์ตเมนท์แล้ว ที่ดินก็มีแนวโน้มเติบโตและได้รับการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งยังคงเป็นตลาดที่นำหน้าตลาดต่อไป
“จิตวิทยาของนักลงทุนและผู้คนมาช้านาน คือ การสะสมทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดิน บ้าน... ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง กระแสเงินสดจะเข้าสู่ระบบหมุนเวียน นักลงทุนจะหันมาลงทุนที่ดิน เนื่องจากกลุ่มนี้สร้างมูลค่าที่ยั่งยืนและยาวนานมาก” ในปัจจุบันมูลค่าที่ดินไม่ได้ร้อนแรงหรือเสมือนจริงอีกต่อไป ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินจะมองหาพื้นที่ที่ราคาเอื้อมถึง เหมาะสมกับงบประมาณของตนเอง เมื่อพิจารณาเรื่องการสะสมทรัพย์สิน” นายฟุก กล่าวแสดงความคิดเห็น
คาดว่าโครงการแบ่งย่อยที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้นอย่างดีจะเป็นแหล่งอุปทานขนาดใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน
นาย Pham Lam ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม DKRA เปิดเผยว่า ในปี 2567 อุปทานที่ดินแปลงใหม่จะยังคงมีอยู่อย่างจำกัด อุปทานใหม่มีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองลองอัน ด่งนาย และบิ่ญเซือง
ความสนใจของตลาดจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ราคาที่ดินยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีโอกาสน้อยที่ราคาจะปรับขึ้นกะทันหันในปี 2567
“อุปทานที่ไม่เพียงพอจะช่วยให้ตลาดที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและดึงดูดผู้ซื้อได้ในปี 2567 คาดว่าตลาดนี้จะเติบโตและดึงดูดกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เข้ามาอีกมากในปีนี้” นายแลมกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)