สร้างมาตรฐานกระบวนการจัดอันดับอพาร์ตเมนต์

ป้องกัน “การโฆษณาที่เป็นเท็จ”

ในการประชุมล่าสุดเพื่อสรุปรายละเอียดร่างพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดบทความต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอว่าควรมีกฎระเบียบที่กำหนดให้นักลงทุนต้องลงทะเบียนเพื่อจัดประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนจึงจะเปิดให้ขายได้

นาย Chau อธิบายข้อเสนอนี้โดยวิเคราะห์ว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับก่อนได้มอบหมายให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างออกกฎเกณฑ์เพื่อจัดประเภทห้องชุดเป็นชั้น 1, 2, 3 และ 4 ปัจจุบันอาคารชุดถูกจัดประเภทเป็นประเภท A, B และ C อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงไม่มีนักลงทุนหรือกลุ่มเจ้าของอาคารชุด (ลูกค้า) รายใดเสนอหรือดำเนินการจัดประเภทอาคารชุด ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่จะมีผลบังคับใช้นั้น รัฐบาลได้มอบหมายให้รัฐบาลประกาศใช้หลักเกณฑ์การจำแนกประเภทอาคารชุด ในร่างพระราชกฤษฎีกาที่มีรายละเอียดหลายมาตราของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จะมีการจำแนกประเภทห้องชุดเฉพาะเมื่อโครงการแล้วเสร็จเท่านั้น อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 กำหนดให้ผู้ลงทุนสามารถขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตได้เมื่อก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามระเบียบแล้วเสร็จ กรณีเป็นอาคารชุดหรืออาคารผสมผสานที่มีบ้านพักอาศัย เพียงแต่ก่อสร้างฐานรากให้เป็นไปตามกฎหมายเท่านั้น

การบังคับให้ผู้ลงทุนลงทะเบียนอันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนที่จะระดมทุนและเปิดขายจะช่วยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของการ "ประกาศตนเอง" และ "การโฆษณาเท็จ"

“นี่คือขั้นตอนที่ลูกค้าจะถูกหลอกได้ง่ายเมื่อนักลงทุนจัดอันดับและอัปเกรดอพาร์ตเมนต์ของตนเองเป็นระดับซูเปอร์ลักชัวรี เฟิร์สคลาส หรือชื่อต่างชาติ เช่น ไฮเอนด์ พรีเมียม... เพื่อขายในราคาสูงลิ่ว สถานการณ์ “แขวนหัวแกะแต่ขายเนื้อสุนัข” เกิดขึ้นได้ในหลายสถานที่ ในขณะเดียวกัน กฎหมายโฆษณายังกำหนดห้ามผลิตภัณฑ์ของวิสาหกิจ (DN) ที่อ้างว่าเป็น “อันดับหนึ่ง เฟิร์สคลาส” ดังนั้นจึงจำเป็นต้องกำหนดให้วิสาหกิจลงทะเบียนเพื่อจัดอันดับอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่เริ่มต้นเมื่อโครงการได้รับการอนุมัติให้ดำเนินนโยบายการลงทุน” นายเล ฮวง ชาวเน้นย้ำ

ประธาน HoREA ยังกล่าวอีกว่าการกำหนดให้ต้องมีการจำแนกประเภทห้องชุดตั้งแต่เริ่มต้นเมื่อเริ่มดำเนินโครงการจะไม่จำกัดสิทธิของนักลงทุนในการเปลี่ยนประเภทของห้องชุดในภายหลัง ในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ ผู้ลงทุนสามารถแจ้งเปลี่ยนแปลงอันดับหากต้องการอัพเกรดเป็นระดับที่สูงกว่า “กฎระเบียบปัจจุบันยังส่งเสริมให้นักลงทุนสร้างอาคารสีเขียวประหยัดพลังงาน...

หากนักลงทุนมีวิสัยทัศน์ระยะยาว มุ่งหวังที่จะก่อสร้างโครงการตามแนวโน้มนี้ ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นเพียง 2-3% เท่านั้น แต่หากดำเนินการแปลงระหว่างกระบวนการก่อสร้าง ต้นทุนจะสูงขึ้นมาก เนื่องจากลูกค้าในปัจจุบันสนใจมากกว่าแค่ที่พักอาศัย นักลงทุนจึงไม่เพียงแต่ขายอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังขายพื้นที่อยู่อาศัยและบริการสาธารณูปโภคอีกด้วย โครงการที่มีต้นไม้มากมาย บริการที่สะดวกสบาย และสภาพแวดล้อมการใช้ชีวิตที่กลมกลืน ได้รับความนิยมจากลูกค้ามากขึ้น จึงสามารถเรียกได้ว่าเป็นอพาร์ทเมนท์สุดหรูระดับไฮเอนด์..." นายโจวกล่าว

ความวุ่นวายในการจัดอันดับอพาร์ตเมนต์สุดหรู

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ HoREA เสนอที่จะเผยแพร่อันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนเปิดขาย ตั้งแต่ปี 2018 หน่วยงานนี้ได้ออกเอกสารแจ้งถึงสถานการณ์ความวุ่นวายชื่อของอพาร์ทเมนท์หรูในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ในยุคนั้น ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์มักจะใช้คำว่า “ไฮเอนด์” และ “หรูหรา” เพื่อดึงดูดลูกค้าอยู่เสมอ ในความเป็นจริง โครงการอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ได้มาตรฐานระดับสูง รับประกันคุณภาพและความมีระดับในด้านการวางแผน การออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการ โครงการจำนวนมากเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ที่นักลงทุนประกาศเอง แต่ไม่เคยได้รับการยอมรับจากกรมก่อสร้างหรือหน่วยงานประเมินอิสระเลย ซึ่งยังนำไปสู่สถานการณ์ "ครึ่งหัวเราะครึ่งร้องไห้" มากมาย เมื่อผู้อยู่อาศัยซื้ออพาร์ตเมนต์ที่รู้ว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์แต่มีคุณภาพต่ำ

ตัวอย่างเช่น บนเว็บไซต์ของบริษัท อาคารอพาร์ตเมนต์ The Art (เมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) ได้รับการแนะนำในฐานะโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ก้าวล้ำโดยเป็นครั้งแรกที่มีการนำแนวคิดในการสร้างอพาร์ตเมนต์หรูหราสำหรับปัญญาชนรุ่นเยาว์โดยเฉพาะมาใช้ ตั้งอยู่ในหมู่บ้านศิลปะ Gia Hoa ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ มีพื้นที่กว้างเกือบ 28.5 เฮกตาร์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะมากมายคอยให้บริการชุมชนที่อยู่อาศัย ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ที่นี่ค่อนข้างสูง อยู่ที่ 35.4 - 42.7 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตามในปี 2566 ผู้พักอาศัยได้มารวมตัวกันที่อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง พร้อมแขวนป้ายประท้วงข้อบกพร่องต่างๆ มากมายในโครงสร้างพื้นฐานและบริการ เช่น ลิฟต์รั่ว และน้ำไหลเข้ามาเหมือนน้ำตกทุกครั้งที่ฝนตก ตู้ไฟเปล่าไม่มีอุปกรณ์ ภายในอาคารจอดรถ ทางออกทั้ง 2 จาก 4 ทางถูกปิดกั้น ทำให้ผู้อยู่อาศัยกังวลว่าจะไม่มีทางออกหากเกิดอุบัติเหตุหรือเกิดเพลิงไหม้...

ทั้งนี้ คณะกรรมการบริหารได้บริหารกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดมูลค่า 6 หมื่นล้านดอง แต่ชาวบ้านเชื่อว่า คณะกรรมการบริหารไม่ได้ปฏิบัติหน้าที่อย่างเต็มที่ และบริหารกองทุนบำรุงรักษาได้ไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้สภาพอาคารชุดทรุดโทรมลงเรื่อยๆ ผู้พักอาศัยมากกว่า 900 รายลงนามในคำร้องเพื่อสะท้อนถึงความไม่พอใจอย่างต่อเนื่องที่เกิดขึ้นในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ และเรียกร้องให้คณะกรรมการบริหารลาออก จนกระทั่งปลายเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2566 เมื่อรัฐบาลท้องถิ่นจัดการประชุมอาคารอพาร์ตเมนต์ครั้งพิเศษเพื่อเลือกคณะกรรมการบริหารใหม่ และคณะกรรมการบริหารชุดเก่าทั้งหมดลาออก ความโกรธของประชาชนจึง "สงบลง" ชั่วคราว

ในทำนองเดียวกันเมื่อต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ในอาคารอพาร์ทเมนท์ Topaz Home 2 (Thu Duc City) คุณ Minh Man (อาศัยอยู่ในเขต 8 นครโฮจิมินห์) ถูกดึงดูดด้วยคำที่สวยงามมากมายเช่น "จุดสว่าง" ใจกลางเมืองตะวันออก ตั้งอยู่ใจกลางเขตเมืองที่ทันสมัยและพัฒนาแล้ว โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันที่เหมาะกับประเภทของอพาร์ทเมนท์ที่ไม่เพียงแต่เป็นระดับไฮเอนด์แต่ยังทันสมัยอีกด้วย ต้องบอกว่านี่เป็นเพียงโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น เมื่อไปถึงสถานที่ก่อสร้าง นายแมนก็ “ตกใจ” เมื่อเห็นป้ายแบนเนอร์จำนวนมากแขวนอยู่ที่ประตูห้องชุดเพื่อประท้วงนักลงทุนเกี่ยวกับสภาพความปลอดภัยจากอัคคีภัยที่ไม่ปลอดภัย ที่จอดรถ ระบบลิฟต์ การเสื่อมสภาพ ความเสียหาย ความไม่ปลอดภัย กองทุนบำรุงรักษา และปัญหาอื่นๆ อีกมากมาย

เสนอจัดอันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนนักลงทุนระดมทุนเปิดขายให้ลูกค้า

ในกรุงฮานอย อาคารอพาร์ตเมนต์ Artemis (เลขที่ 3 Le Trong Tan เขต Thanh Xuan) ถูกโฆษณาว่าเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์หรูหรา แต่ผู้พักอาศัยก็ได้แสดงความโกรธซ้ำแล้วซ้ำเล่าและแขวนป้ายประท้วงเมื่อผู้ลงทุนขึ้นค่าจอดรถโดยไม่สมเหตุสมผลและทำให้การจัดตั้งคณะกรรมการบริหารล่าช้า ไม่รับประกันเรื่องการป้องกันอัคคีภัย... ประเด็นสำคัญคือ เสียงล็อกล้อรถยนต์ส่วนบุคคลที่ก่อให้เกิดข้อถกเถียงในช่วงปลายปีที่แล้ว ที่น่ากล่าวถึงก็คือ เนื่องจากที่นี่ได้รับการจัดประเภทเป็นอพาร์ทเมนท์หรูหรา ราคาอพาร์ทเมนท์ที่นี่จึงสูงลิบลิ่วตั้งแต่ 50.2 - เกือบ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร

สถานการณ์ของ "ทุกคนต่างทำในสิ่งที่ตนเองต้องการ" ในการจัดอันดับห้องชุดเกิดขึ้นได้ทุกที่ เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าได้ใช้ราคาขายในการจัดประเภทอพาร์ทเมนท์ แต่ราคาจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับตลาด ตัวอย่างเช่น ในฮานอย อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงจะมีราคาขายหลักต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนท์ระดับกลางมีราคาอยู่ที่ 30 - 50 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ในนครโฮจิมินห์ อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงมีราคาต่ำกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ทเมนต์ระดับกลางตั้งแต่ 35 - 55 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ทเมนต์หรูหรา ราคาสูงกว่า 55 ล้านดอง/ตรม.

ในขณะเดียวกัน บริษัท CBRE เสนอราคาการจำแนกประเภทอพาร์ตเมนต์ที่สูงกว่า ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2024 เป็นต้นไป CBR จะใช้เกณฑ์การจำแนกประเภทอพาร์ตเมนต์ใหม่ เช่น อพาร์ตเมนต์สุดหรู เป็นโครงการที่มีราคาหลักเฉลี่ยมากกว่า 300 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการระดับหรูมีราคาหลักเฉลี่ยอยู่ที่ 120 - 300 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์หรูหราจะมีราคาเริ่มต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 60 - 120 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการระดับกลางมีราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ 35 - 60 ล้านดอง/ตรม. ชั้นประหยัดมีราคาพื้นฐานเฉลี่ยต่ำกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม.…

จำเป็นต้องแบ่งประเภทอพาร์ทเม้นท์ตามมาตรฐาน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang กล่าวไว้ ในโลกนี้ไม่จำเป็นต้องมีการบังคับใช้กฎหมายใดๆ ที่จะบังคับให้นักลงทุนลงทะเบียนและเผยแพร่อันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดสาธารณะ โปร่งใส และมีการคุ้มครองผู้บริโภคสูงมาก ตลาดอสังหาฯในเวียดนามในปัจจุบันไม่เป็นเช่นนั้น ในความเป็นจริงแล้วนักลงทุนก่อสร้างโครงการอย่างไร มีคุณภาพเป็นอย่างไร ลูกค้าเข้าถึงข้อมูลได้อย่างไร...หลักๆ แล้วจะเข้าถึงผ่านข่าวสารและภาพจากหน่วยงานนายหน้า ไม่ได้เข้าถึงผ่านคุณภาพการก่อสร้าง ดังนั้นการจัดอันดับอพาร์ตเมนต์และประเมินคุณภาพโครงการตามมาตรฐานจึงมีความจำเป็นมาก ผู้บริโภคต้องสามารถเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้องและชัดเจน ว่าอพาร์ตเมนต์หรูหราต้องมีเงื่อนไขอย่างไร มีพื้นที่เท่าใด จำเป็นต้องมีพื้นที่บริการสาธารณะมากกว่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและราคาประหยัดเท่าใด... การประเมินควรดำเนินการโดยหน่วยงานอิสระเพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นกลางและเหมาะสม

ผู้แทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่า เมื่อ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคมนี้ กฎระเบียบการจำแนกประเภทอาคารชุดโดยรัฐบาลจะควบคุมสถานการณ์ที่นักลงทุนแบ่งประเภทโครงการด้วยตนเอง รวมถึงบริษัทที่ปรึกษาและนายหน้าแบ่งประเภทตามราคาปัจจุบันตามอำเภอใจ “หากไม่มีการจัดลำดับ ทุกคนก็จะจัดลำดับตัวเองก่อนหลังเพื่อขึ้นราคาและขายได้ง่ายขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่จะทำให้เกิดความสับสนและความเสียหายแก่ผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ทำธุรกิจอย่างถูกต้องอีกด้วย ตลาดจำเป็นต้องได้รับการจัดลำดับใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย” เขากล่าวเน้นย้ำ

การจำแนกประเภทอพาร์ทเม้นท์

อาคารชุดแบ่งออกเป็น 3 ชั้น คือ ชั้น A ชั้น B และชั้น C การแบ่งประเภทนี้ใช้เกณฑ์เฉพาะ 4 กลุ่ม ได้แก่ การวางแผน - สถาปัตยกรรม ระบบอุปกรณ์เทคนิค; บริการ โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และคุณภาพ การจัดการ การปฏิบัติการ โดยที่ชั้น ก. เป็นอาคารชุดที่เข้าข่ายเงื่อนไขการจัดประเภทครบถ้วนและต้องมีผลประเมินอย่างน้อย 18 ข้อ จากทั้งหมด 20 ข้อ ตามที่กำหนดไว้ในภาคผนวกที่ 01 ชั้น B คือ อาคารชุดที่ต้องเป็นไปตามเกณฑ์ข้อ 18 จาก 20 ข้อ ตามข้อแนะนำในภาคผนวก 02 อย่างน้อย ชั้น ค. คือ อาคารชุดที่เข้าข่ายเกณฑ์การจัดประเภทครบถ้วน แต่ยังไม่เข้าข่ายเกณฑ์การรับรองเป็นชั้น ก. และชั้น ข. ตามกฎหมายกำหนด

หนังสือเวียนที่ 31/2559 ของกระทรวงก่อสร้าง

ที่มา: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm