นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย

สรุปผลการประชุม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน

ในนามของคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถัน นำเสนอรายงานสรุปประเด็นสำคัญหลายประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการรับ การชี้แจง และการแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

ส่วนเรื่องการวางเงินมัดจำในกิจการบ้านพักอาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 23 ข้อ 5) มีความเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับข้อ 1 ดังนี้ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อกิจการบ้านพักอาศัยและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น”

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน

ในขณะเดียวกันก็มีความเห็นที่เห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 1 แต่แนะนำให้กำหนดเงินมัดจำสูงสุดไว้ที่ 5% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ มีความเห็นสอดคล้องกับทางเลือกที่ 1 และมีข้อเสนอให้กำหนดระดับเงินฝากสูงสุดตามที่ รัฐบาล กำหนดแต่ต้องไม่เกิน 10% มีฉันทามติเกี่ยวกับตัวเลือกที่ 1 และมีข้อเสนอให้กำหนดเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 15% มีข้อตกลงกับตัวเลือก 1 และขอให้มีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น มีความคิดเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 2 และเสนอให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดลงเหลือ 5%

นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า เพื่อให้แน่ใจถึงลักษณะที่แท้จริงของการวางเงินมัดจำ และในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงของผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวจึงได้รับการแก้ไขในมาตรา 5 มาตรา 23 ดังต่อไปนี้ “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อของบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากลูกค้า เมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว ข้อตกลงการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อของบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างอย่างชัดเจน”

สภานิติบัญญัติแห่งชาติลงมติผ่านร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

ส่วนเงื่อนไขการประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรและก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 24) คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เสนอให้รัฐบาลกำหนดในพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า หน่วยงานบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดมีหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขการประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรและตอบเป็นหนังสือต่อนักลงทุนเกี่ยวกับบ้านจัดสรรที่เข้าเงื่อนไขการซื้อขายหรือเช่าซื้อ และรับผิดชอบเอกสารที่ออกให้ เอกสารตอบรับของหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเงื่อนไขบังคับสำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยในอนาคต

สำหรับงานก่อสร้างที่มีหน้าที่ให้บริการด้านการท่องเที่ยวและการพักอาศัย งานก่อสร้างประเภทนี้ไม่จัดเป็นที่อยู่อาศัย โดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อธุรกิจ ไม่ใช่เพื่อจัดสร้างสภาพที่พักอาศัยสำหรับประชาชนตามรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ไม่มีการกำหนดขั้นตอนการตรวจสอบเงื่อนไขก่อนเริ่มประกอบธุรกิจ เช่น งานก่อสร้างทั่วไป และงานก่อสร้างที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการท่องเที่ยวและการพักอาศัยโดยเฉพาะ

ขั้นตอนการผูกมัดเพิ่มเติมในการตรวจสอบเงื่อนไขของหน่วยงานบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประจำจังหวัด คือ การสร้างขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติมเมื่อเทียบกับระเบียบข้อบังคับปัจจุบัน รัฐบาลก็ตกลงเรื่องเนื้อหานี้เช่นกัน ดังนั้นร่างกฎหมายจึงได้ตัดบทบัญญัติในมาตรา 24 วรรค 5 ออกไป ขณะเดียวกันได้ขอให้รัฐบาลสั่งการให้กระทรวง ทบวง กรม และส่วนท้องถิ่น เร่งดำเนินการตรวจสอบ สอบสวน และกำกับดูแลให้เข้มข้นมากขึ้น รวมทั้งหาแนวทางแก้ไขเพื่อคุ้มครองสิทธิประชาชน

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เพื่อให้มีความสอดคล้องกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ประกอบด้วย 10 บท 82 มาตรา เกี่ยวกับการควบคุมดูแลการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิทธิและหน้าที่ขององค์กรและบุคคลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการของรัฐในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายฉบับนี้ไม่บังคับใช้กับกรณีต่อไปนี้: หน่วยงานหรือองค์กรที่ขายบ้าน งานก่อสร้าง หรือโอนสิทธิการใช้ที่ดินเนื่องจากการล้มละลาย การยุบเลิก หรือการแยกทาง การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน งานก่อสร้าง สิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากการควบรวมกิจการและการรวมกิจการ ตามที่กฎหมายกำหนด

หน่วยงาน องค์กร หรือหน่วยงานที่จำหน่าย โอน และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินสาธารณะ ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดการและการใช้ทรัพย์สินสาธารณะ องค์กรและบุคคลที่ทำการขายบ้าน ก่อสร้าง โอนสิทธิการใช้ที่ดินตามคำพิพากษาศาล คำพิพากษาของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ ในการแก้ไขข้อพิพาท...

แหล่งที่มา