นโยบายใหม่ขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน เป็นต้นไป นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เจรจาสิทธิการใช้ที่ดินทางการเกษตรและนอกภาคเกษตรสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ในภาพ: มุมหนึ่งของโครงการเขตเมืองโฮตรัม ที่มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากตั้งอยู่รวมกัน

ธุรกิจและผู้คนได้รับประโยชน์

นายคาย กว๊อก บิ่ญ รองอธิบดีกรมก่อสร้าง กล่าวว่า ปัจจุบัน นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ก็ต่อเมื่อมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 อย่างไรก็ตาม ตามมติ 171/2024/QH15 ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เจรจาสิทธิในการใช้ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงเดียวกันเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

เงื่อนไขโครงการนำร่องนโยบายดังกล่าว คือ พื้นที่และแปลงที่ดินจะต้องอยู่ในเขตเมือง ตามผังเมืองระดับอำเภอ โครงการนำร่องจะต้องมีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 30 ตลอดช่วงระยะเวลาการวางแผน (เทียบกับสถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบัน) ตามแผนการจัดสรรที่ดินและผังเมืองของผังจังหวัด จนถึงปี 2573

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาและออกใบอนุญาตให้กับองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ควบคู่กับการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขเกี่ยวกับที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุน

กรณีที่ดินหรือพื้นที่ส่วนหนึ่งที่มีหน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการอยู่แต่ไม่สามารถแบ่งแยกออกเป็นโครงการอิสระได้ ให้รวมที่ดินหรือพื้นที่ดังกล่าวเข้าเป็นพื้นที่ส่วนกลางเพื่อจัดตั้งโครงการและรัฐจะเรียกคืนและส่งมอบให้ผู้ลงทุนโดยไม่ต้องประมูลหรือประกวดราคา กรณีผู้ลงทุนรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่เกิดจากที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ

ตามสถิติของกรมก่อสร้าง จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ยังมีโครงการจำนวนหนึ่งที่ต้องหยุดชะงัก เนื่องด้วยมีกฎระเบียบว่าไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในโครงการ “มติ 171/2024/QH15 เกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิหรือมีสิทธิใช้ที่ดินนั้นมีความทันท่วงทีและมีความสำคัญอย่างยิ่งในการขจัดอุปสรรคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับขั้นตอนการพัฒนาในปัจจุบัน” นาย Khai Quoc Binh กล่าวเน้นย้ำ

จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าข้อตกลงนำร่องในการรับสิทธิใช้ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงเดียวกันสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ไม่เพียงแค่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อผู้คนมากมายอีกด้วย ดังนั้นประชาชนจึงมีสิทธิที่จะถ่ายโอนได้อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น ในราคาที่เหมาะสมกับตลาดมากขึ้น

โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ลงทุนโดย กลุ่มบริษัท ดีไอซี

การคลี่คลายปัญหาคอขวดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์

ทันทีหลังจากที่รัฐสภาได้ผ่านมติ 171/2024/QH15 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ให้ความเห็นอกเห็นใจเป็นอย่างมาก และได้เตรียมโปรไฟล์ขีดความสามารถของบริษัทและเอกสารทางกฎหมายของที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อย่างรอบคอบ เพื่อให้พร้อมสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเมื่อมีการนำร่องใช้มติ

นายเล เวียด เลียน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พัฒนาที่อยู่อาศัยบาห์เรีย-วุงเต่า (HODECO) วิเคราะห์ว่า กฎหมายที่ดินในปัจจุบันกำหนดว่า เมื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บริษัทต่างๆ ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% นั่นเป็นอุปสรรค เพราะทำเลที่ดินที่มีความเหมาะสมจัดวางผังพัฒนาที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมือง แต่ยังไม่ได้รับอนุมัติ ^{ที่ดิน} เพื่ออยู่อาศัย จะไม่สามารถยื่นขออนุมัตินโยบายการลงทุนได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เพื่อนำเงินกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการได้อย่างจริงจัง ในขณะเดียวกันที่ดินส่วนใหญ่สำหรับพัฒนาโครงการในปัจจุบันก็ตกอยู่ในกรณีนี้

มติที่ 171/2024/QH15 อนุญาตให้บริษัทต่างๆ เจรจาสิทธิในการใช้ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงเดียวกัน เพื่อทำโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นนโยบายที่เหมาะสมที่จะขจัดอุปสรรคที่เป็นมายาวนาน ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการเชิงรุกในการเตรียมที่ดิน เข้าถึงและพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ง่ายขึ้น ลดขั้นตอนการลงทุน เร่งดำเนินการโครงการ ส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มขึ้น ลดราคาขาย และนำราคาที่ดินที่อยู่อาศัยมาสู่ราคาที่เหมาะสมกับตลาดมากขึ้น “แน่นอนว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องยอมรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินทุกประเภทในพื้นที่ที่สอดคล้องกับแนวทางการวางแผนและการพัฒนาเมืองที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ” นายเลียนเน้นย้ำ

บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ กล่าวว่า นักลงทุนยังคงต้องรอจนถึงวันที่ 1 เมษายน หลังจากที่รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดและแนวทางในการปฏิบัติตามมตินำร่องของรัฐสภา จากนั้นสภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะระบุรายชื่อโครงการนำร่องสำหรับแปลงที่ดินที่ตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบันเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในท้องถิ่น

บทความและภาพ : กวั่งหวู่

ที่มา: https://baobariavungtau.com.vn/kinh-te/202503/chinh-sach-moi-go-vuong-cho-du-an-nha-o-thuong-mai-1038229/