นายดาว จุง จินห์
Thanh Nien ได้สัมภาษณ์นาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) เกี่ยวกับประเด็นนี้
คุณช่วยบอกเราได้ไหมว่าร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 นั้นลบวิธีการส่วนเกินออกบนพื้นฐานอะไร หากยกเลิกไป วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินอื่นใดที่อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมมากกว่า?
จากการสรุปผลการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ของรัฐบาล เกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน พบว่าในช่วงปัจจุบัน วิธีการส่วนเกินยังคงมีข้อจำกัดอยู่มาก ซึ่งอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดในกระบวนการประเมินราคาได้ ที่จริงแล้ว ท้องถิ่นหลายแห่งยังคงประสบปัญหาใหญ่ในการใช้การประเมินราคาโดยใช้วิธีส่วนเกินนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่การประเมินราคาที่ดินหยุดชะงักมาหลายกรณีเมื่อเร็วๆ นี้ บางโครงการก็ได้รับการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินมา 5-6 ปีแล้วแต่ไม่สามารถกำหนดราคาได้ ดังนั้น กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงได้เสนอให้รัฐบาลและรัฐสภางดใช้หลักเกณฑ์ส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินเป็นการชั่วคราว
ตามกฎเกณฑ์แล้ว เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหัก การหักส่วนเกิน รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอให้รวมวิธีการหักลดหย่อนไว้ในวิธีการเปรียบเทียบ จากนั้นจะใช้เฉพาะวิธีการเปรียบเทียบ การหารายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเท่านั้น เพื่อกำหนดราคาที่ดิน ดังนั้นในวิธีการเปรียบเทียบจะมีการนำปัจจัยศักยภาพการพัฒนาส่วนเกินเข้ามาด้วย
แต่ผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจต่างเชื่อว่าวิธีการแบบส่วนเกินนั้นดีกว่าวิธีการอื่นๆ หากนำวิธีการนี้ออกไปจะทำให้เกิดความแออัดในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ รัฐจะสูญเสียรายได้จากภาษี อุตสาหกรรมและคนงานจำนวนมากจะตกงาน...?
หากฉันกังวลอย่างนั้น ฉันก็อยากถามคำถามตรงกันข้ามเช่นกันว่า ทำไมท้องถิ่นต่างๆ ถึงตัดสินใจราคาที่ดินได้ช้าในช่วงไม่กี่ปีนี้ ทั้งที่ยังไม่ได้ละทิ้งวิธีการกำหนดราคาแบบส่วนเกิน? หลายโครงการได้จัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินแล้วแต่ยังไม่สามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินได้ สาเหตุเป็นเพราะวิธีส่วนเกินหรือไม่
เป้าหมายของรัฐบาลในการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 คือการสร้างวิธีการประเมินราคาที่เรียบง่าย โปร่งใส และง่ายต่อการนำไปปฏิบัติ ซึ่งจะปกป้องพนักงานประเมินราคาและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่ไม่น่าพึงใจที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้หน่วยงานในท้องถิ่นสามารถดำเนินการเชิงรุกมากขึ้นในการกำหนดราคาที่ดิน พนักงานที่ทำหน้าที่ประเมินค่ายังรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นในการทำงานของตน ด้วยเหตุนี้ จึงบรรลุเป้าหมายของรัฐบาลในการเร่งรัดประเมินราคาที่ดินได้ด้วย
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแจ้งว่าควรจะเอาออกก็มีเหตุผลของเราเอง ขณะนี้รัฐบาลกำลังหารือและยังไม่ตัดสินใจว่าจะยกเลิกหรือไม่ ไม่ว่าจะใช้วิธีใด สิ่งสำคัญคือข้อมูลอินพุต หากรัฐบาลตัดสินใจไม่ยกเลิกวิธีส่วนเกิน รัฐบาลยังต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับข้อมูลอินพุต พารามิเตอร์ และการอ้างอิง วิธีการบรรลุเป้าหมาย 2 ประการ ประการหนึ่งคือต้องชัดเจนและสอดคล้องกัน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่ทำการประเมินค่าสามารถทำงานด้วยความสบายใจ ประการที่สองมีความเสถียรและแม่นยำมากขึ้น เหมาะกับการฝึกซ้อมมากขึ้น
ด้วยลักษณะเฉพาะของที่ดินประเภทต่างๆ ในประเทศเวียดนาม การจำกัดจำนวนวิธีการจะทำให้การประเมินค่าไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมที่ดินประเภทต่างๆ และเงื่อนไขการใช้งานที่แตกต่างกันในทางปฏิบัติ นอกจากนี้ วิธีการส่วนเกินในปัจจุบันคิดเป็น 90% ของมูลค่าที่ดิน หากเราละทิ้งวิธีการนี้เพื่อเปลี่ยนไปใช้วิธีอื่น แน่นอนว่าจะทำให้ตลาดที่หยุดชะงักมานานเป็นปีเกิดความแออัด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้พิจารณาเรื่องนี้หรือไม่
ฉันคิดว่าวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินเป็นการผสมผสานระหว่างวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบอื่น วิธีการส่วนเกินประกอบไปด้วยวิธีการเปรียบเทียบ ถ้าไม่เปรียบเทียบก็ไม่สามารถทราบได้ว่ารายรับรายจ่ายเป็นอย่างไรบ้าง พร้อมวิธีการหักเงินก็มีเช่นกัน หากคุณไม่เปรียบเทียบและหักลบออก คุณจะไม่สามารถระบุปริมาณหรือประมาณต้นทุนปัจจัยการผลิตได้ สิ่งที่เราพูดคือทิศทางการพัฒนาเชิงสมมติฐาน เราต้องจินตนาการว่าอีก 5 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร และต้องมีแบบจำลองของปัจจุบันให้เราเปรียบเทียบ
สมมุติว่ารัฐบาลตัดสินใจเลิกใช้วิธีคำนวณส่วนเกิน รัฐบาลยังต้องพิจารณาว่าจะคำนวณอย่างไรสำหรับโครงการเฉพาะ ประเภทของที่ดิน หรือวัตถุประสงค์เฉพาะหลายๆ อย่าง จำเป็นต้องคำนวณให้ชัดเจน ไม่ใช่แค่บอกว่าให้เลิกใช้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ขอให้หน่วยงานที่ปรึกษา ทดลองคำนวณโดยใช้วิธีประเมินที่ดินวิธีอื่นแทน พบว่ายังสามารถคำนวณได้ จึงได้เสนอให้ยุติการใช้วิธีส่วนเกิน ถ้ากระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมคำนวณได้ ทำไมระดับท้องถิ่นจะคำนวณไม่ได้
กระทรวงได้รวบรวมและรายงานความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ และบุคคลต่างๆ ให้กับรัฐบาลอย่างซื่อสัตย์ วิธีการประเมินราคาที่ดินล้วนแต่เป็นวิทยาศาสตร์ รัฐบาลจะพิจารณาตัดสินใจว่าจะใช้วิธีการใดในปัจจุบันเพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการทำได้ง่าย นำไปใช้ได้ง่าย โปร่งใส สร้างความอุ่นใจให้กับเจ้าหน้าที่และความรับผิดชอบในการดำเนินการให้บรรลุเป้าหมายสูงสุด
สมมุติว่าถ้าเลิกใช้วิธีคิดแบบส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอไปแล้ว ประชาชนและธุรกิจจะได้รับประโยชน์อย่างไรบ้างครับ
ในด้านธุรกิจ ฉันคิดว่าด้วยขั้นตอนที่รวดเร็วและเรียบง่าย การกระจายอำนาจ และการมอบอำนาจที่เกี่ยวข้องกับความรับผิดชอบของผู้ทำการประเมินค่า จะทำให้ผู้ประเมินรู้สึกปลอดภัยเมื่อได้รับมอบหมายงาน นั่นคือเป้าหมายของการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 โดยทั่วไป ไม่ใช่แค่เกี่ยวกับการหยุดการใช้หลักการส่วนเกินเท่านั้น สำหรับคนในระดับครัวเรือน จะใช้หลักการประมาณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเป็นหลัก ขั้นตอนนี้ง่ายและโปร่งใสมากจนพวกเขาสามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของครอบครัวได้ด้วยตนเอง
แก้ไขเวลาการดำเนินการกำหนดราคาที่ดินให้รวดเร็ว เพื่อให้ประชาชนและธุรกิจสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐได้อย่างโปร่งใสและชัดเจน ขั้นตอน ตัวเลข และข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าที่ดินยังเป็นข้อมูลสาธารณะมากขึ้น
63 จังหวัดและเมืองต้องการความเห็นอย่างเป็นทางการ
ล่าสุด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยัง 63 จังหวัดและเมือง เพื่อขอความเห็นอย่างเป็นทางการว่าจะยกเลิกวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินหรือไม่ และขณะนี้อยู่ระหว่างรอคำตอบ เป้าหมายของการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 คือ ให้ท้องถิ่นสามารถกำหนดราคาที่ดินได้เร็วขึ้น เพื่อขจัดอุปสรรคในโครงการที่ติดขัดในระยะนี้ ตลอดจนดำเนินโครงการใหม่ได้เร็วขึ้น ทำให้มั่นใจได้ว่างบประมาณแผ่นดินจะถูกจัดเก็บได้อย่างถูกต้องและเพียงพอ
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)