อยากมีเมืองที่มีสนามบินต้องทำอย่างไรถึงจะไม่เจอ “รสขม” อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะลดลงเมื่อใด

ธุรกิจต่างๆ ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันเนื่องจากกระแสเงินสดที่ไม่เพียงพอ ผู้ซื้อบ้านกำลังรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง กาน โธ ต้องการสร้างเมืองสนามบิน... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

เพื่อช่วยตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบทรัพยากรและโครงการที่มีอยู่โดยเชิงรุก (ที่มา: Dan Tri)

ธุรกิจควรทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยง “การจมอยู่กับกองทรัพย์สิน”?

ข้อมูลเกี่ยวกับ Congluan.vn ตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคม 2022 จนถึงปัจจุบัน เนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น โรคระบาด วงจรการเติบโตของตลาด การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่ลดลง และความยากลำบากในตลาด นโยบายสินเชื่อ พันธบัตรของบริษัทต่างๆ ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะซบเซา

อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงนับตั้งแต่ปลายปี 2565 โดยลดลงเล็กน้อยในช่วงต้นปีนี้ แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ธุรกิจต้องรับมือ

ความกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในขณะที่กระแสเงินสด “ขาดแคลน” เนื่องจากไม่สามารถขายสินค้า ไม่สามารถระดมทุนจากพันธบัตร ไม่เป็นไปตามมาตรฐานสินเชื่อ... ทำให้ “สุขภาพ” ของธุรกิจอ่อนแอลงเรื่อยๆ

สถานการณ์ที่ยากลำบากที่ยาวนานไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดภาวะชะงักงันในอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย

จากการสำรวจของ VAR กับสมาชิกซึ่งเป็นธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า หากสถานการณ์ตลาดยังคงยากลำบาก ธุรกิจถึง 23% จะสามารถดำเนินการได้เพียงถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ส่วนธุรกิจ 43% สามารถอยู่รอดได้ถึงสิ้นปี 2566

หากไม่สามารถหาทางออกได้ทันเวลา ตลาดก็จะต้องเผชิญกับสถานการณ์การออกจากตลาดซึ่งประกอบด้วยหลายองค์กร ตั้งแต่บริษัทลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คนงานจำนวนมากจะต้องสูญเสียงานซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการประกันสังคม

ล่าสุด รัฐบาล ได้ออกนโยบายช่วยเหลือธุรกิจขยายเวลาชำระหนี้และเลื่อนการชำระหนี้ออกไป อย่างไรก็ตาม เพื่อช่วยตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องตรวจสอบทรัพยากรและโครงการที่มีอยู่โดยเชิงรุก เก็บเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพที่ธุรกิจมีศักยภาพในการดำเนินการเท่านั้น เรียกร้องให้มีการลงทุน ร่วมทุน ร่วมมือกัน หรือขายบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการที่ไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VAR กล่าวว่า บริษัทต่างๆ จำเป็นต้องแสวงหาลูกค้า/นักลงทุนอย่างจริงจัง หรือติดต่อหน่วยงานมืออาชีพเพื่อสนับสนุนการเชื่อมต่อกับผู้ที่ต้องการร่วมมือในการลงทุนหรือซื้อโครงการคืน เพื่อบรรลุข้อตกลงในเร็วๆ นี้ ธุรกิจจำเป็นต้องลดความคาดหวังลง และยอมรับการขายขาดทุน "ไม่สามารถเรียกร้องกำไรได้ แม้จะลำบากก็ตาม"

ในความเป็นจริง มีธุรกิจจำนวนมากที่พยายามจะยึดมั่นไว้ ทั้งๆ ที่ศักยภาพของพวกเขายังไม่เพียงพอ และผลักดันตัวเองเข้าสู่ทางตันด้วย "ผลประโยชน์ที่ก่อให้เกิดผลประโยชน์" มากมาย แล้วรับผลอันขมขื่นกับหนี้จำนวนมหาศาลพร้อมดอกเบี้ยที่มากกว่าเงินต้นหลายเท่า

รายงานของ VAR ระบุว่าในช่วงกว่าหนึ่งปีนี้ ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ธุรกิจบางแห่งทุ่มเงินเป็นจำนวนมากในการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อแสวงหาโอกาสในการขยายตลาดและปรับปรุงอัตรากำไรในส่วนธุรกิจของตน กลุ่มนักลงทุนหลายกลุ่มมีกระแสเงินสด "จำนวนมาก" ที่กำลังมองหาโอกาสและพร้อมที่จะลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ

ในจำนวนนี้ กระแสเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติได้ไหลเข้าสู่เวียดนามอย่างต่อเนื่องและจะยังคงไหลเข้าสู่เวียดนามในอนาคต นักลงทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่กำลังมองหาโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ค่อนข้างครบถ้วนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

“นี่คือโอกาสให้นักลงทุนได้ดำเนินโครงการ “สะอาด” มากมาย ขายโครงการหรือร่วมมือกัน สร้างมูลค่าให้ทั้งสองฝ่าย เป็นแนวทางที่จะช่วยให้ธุรกิจบริหารกระแสเงินสดเพื่อชำระหนี้ หลีกเลี่ยงการล่มสลายหรือยุบเลิก หรือนำกระแสเงินสดมาดำเนินโครงการอื่นต่อไป ป้องกันการสูญเสียและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ฟื้นฟูการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ และนำสินค้าออกสู่ตลาด” นายดิงห์กล่าว

ผู้ซื้อบ้านรอการปรับลดอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารลดลงอย่างต่อเนื่องอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และเป็นพื้นฐานในการที่จะ "ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้" อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายบุคคล ยังคงสูงอยู่ และแรงกดดันทางการเงินก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

จากการสำรวจพบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าปัจจุบันของธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เพื่อการค้าต่างประเทศเวียดนาม (Vietcombank) อยู่ที่ประมาณ 10.7%/ปี ธนาคารพาณิชย์ร่วมทุนเพื่อการลงทุนและการพัฒนาเวียดนาม (BIDV) อัตราดอกเบี้ย 9.1 - 10.9%/ปี ธนาคารทหารไทยพาณิชย์ (MB) ดอกเบี้ยประมาณ 13-14% ต่อปี ธนาคารเวียดนามเทคโนโลยีและการพาณิชย์ร่วมทุน (Techcombank) อัตราดอกเบี้ย 10-12.1% ต่อปี ธนาคารอัน บินห์ คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อก (ABBank) อัตราดอกเบี้ย 14.6-15.4%/ปี...

สำหรับผู้กู้ใหม่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่พิเศษที่สุดในเดือนมิถุนายนนี้คือ 4.99% ต่อปี ที่ Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB) ในขณะเดียวกัน Tien Phong Commercial Joint Stock Bank (TPBank) และ Saigon Commercial Joint Stock Bank (SCB) ให้สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านในอัตรา 7.8-7.9% ต่อปี ธนาคารโอเรียนท์คอมเมอร์เชียลจอยท์สต็อก (OCB) 8.49%/ปี... แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น อัตราดอกเบี้ยที่เป็นสิทธิพิเศษที่ใช้ในช่วงระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น หลังจากนั้น อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะถูกคำนวณตามตลาด ประมาณการไว้ที่ประมาณ 13.5%/ปี

การเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องของธนาคารแห่งรัฐในการลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานสามครั้งในระยะเวลาไม่ถึงสามเดือน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารที่ลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับ "จุดสูงสุด" ในช่วงต้นปี ก่อให้เกิดการคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ลูกค้ายังคงต้อง "ก้มหลัง" เพื่อชำระเงินกู้จากธนาคารทุกเดือนและรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงต่อไป มีบางครั้งที่เรา “กระสับกระส่าย” เพราะไม่รู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงหรือจะเพิ่มขึ้นต่อไป

จากการอธิบายเรื่องราวอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ปรับตัวลดลงไม่ทันกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ผู้บริหารธนาคารแห่งหนึ่งระบุว่า สถาบันสินเชื่อส่วนใหญ่ต้องระดมเงินทุนในอัตราดอกเบี้ยที่สูงในช่วงสุดท้ายของปี 2565 ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงต้องมีการล่าช้าในระดับหนึ่ง โดยธนาคารแต่ละแห่งมีขั้นตอนการปรับตัวที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาระดมเงินทุนเข้าและความสามารถทางการเงิน โดยเฉพาะสินเชื่อเก่าในช่วงที่ต้นทุนทุนสูง ทำให้การลดอัตราดอกเบี้ยทำได้ยากยิ่งขึ้น

ตามการวิเคราะห์ของทีมวิเคราะห์ของบริษัท Vietcombank Securities จำกัด (VCBS) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงช้ากว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เนื่องมาจากความล่าช้าของนโยบาย ในเวลาเดียวกัน การลดอัตราดอกเบี้ยจะมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจและอุตสาหกรรมที่มีความสำคัญหลักจำนวนหนึ่ง

นอกจากนี้ รายงานทางการเงินไตรมาส 1 ปี 2566 ของธนาคารจดทะเบียน 27/28 แห่ง ยังพบว่าต้นทุนการจ่ายดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมี 9 ธนาคารที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 100% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน นอกจากนี้ ต้นทุนการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ ดอกเบี้ยในการออกตราสารที่มีมูลค่าสูง... ยังเพิ่มขึ้นในธนาคารส่วนใหญ่ด้วย เหตุผลส่วนหนึ่งเป็นเพราะเหตุใดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงไม่สามารถลดลงได้ตามที่คาดไว้

จากการประเมินแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ตามสถานการณ์พื้นฐาน บริษัท SSI Securities Corporation เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยอาจลดลงอีก 50-100 จุดพื้นฐานตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี และจะลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2567

กานโธต้องการสร้างเมืองสนามบินขนาดประมาณ 10,000 เฮกตาร์

ตามข้อมูลจากพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของเมือง นายทราน เวียด เจือง ประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ เสนอให้สร้างเมืองสนามบินขนาดพื้นที่ประมาณ 10,000 เฮกตาร์ ในการประชุม "แนวโน้มการลงทุนด้านการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน - การพัฒนาเศรษฐกิจของสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง"

Bất động sản mới nhất. Thành phố Cần Thơ về đêm. (Nguồn: Cổng Thông tin điện tử TP. Cần Thơ)

เมืองกานโธในยามค่ำคืน (ที่มา: พอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของเมืองกานโธ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นาย Tran Viet Truong เสนอให้กระทรวงการก่อสร้างให้ความสำคัญในการประสานงานและปรึกษาหารือเพื่อนำเสนอต่อรัฐบาลเพื่ออนุมัติโดยเร็วสำหรับโครงการลงทุนเพื่อยกระดับและขยายสนามบินนานาชาติ Can Tho ให้เป็นไปตามมาตรฐานระดับภูมิภาค/พื้นที่ ควบคู่ไปกับการก่อสร้างท่าเรือเพิ่มเติมเพื่อรองรับการขนส่งสินค้าทางอากาศ ให้สอดคล้องกับการวางแผนของระบบสนามบินแห่งชาติ นี่เป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับ TP เมืองกานโธเป็นพื้นฐานในการวางแผนเป็นเมืองสนามบินที่มีพื้นที่ประมาณ 10,000 เฮกตาร์

ปัจจุบันเมืองกานโธมีสนามบินนานาชาติกานโธที่สร้างขึ้นเมื่อทศวรรษ 1960 โดยมีรันเวย์ยาว 1,800 เมตร x 30 เมตร จากนั้นโครงการได้รับการปรับปรุงและยกระดับด้วยรันเวย์ยาว 3,000 เมตร กว้าง 45 เมตร เพื่อให้สามารถรองรับเครื่องบินเช่น A320, A321 และเครื่องบินเทียบเท่า เชื่อมต่อเมืองกานโธกับฮานอยและเมืองอื่นๆ อาคารผู้โดยสารมีพื้นที่เกือบ 21,000 ^{ตารางเมตร} รองรับผู้โดยสารได้ 3-5 ล้านคน/ปี

ตามแผนเดิมที่คณะกรรมการประชาชนเมืองได้อนุมัติไปแล้ว นายกานโธ กล่าวว่า การวางแผนเมืองสนามบินจะมีพื้นที่ประมาณ 2,000 เฮกตาร์ เพื่อสร้างศูนย์กลางการเชื่อมโยง การผลิต แปรรูป และจำหน่ายผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรของภูมิภาคสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง เน้นสร้างระบบโลจิสติกส์การบิน ท่าเรือแม่น้ำ และระบบคลังสินค้ากลางเพื่อเก็บรักษาผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร

การลดความยุ่งยากในการวางแผนการแบ่งเขต C4 และการวางแผนทั่วไปของเบียนฮัว

ในการประชุมหารือร่วมกับแผนกและสาขาต่าง ๆ เกี่ยวกับงานวางแผนระดับท้องถิ่นเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นาย Cao Tien Dung ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนนครเบียนหว่าประสานงานกับกรมก่อสร้างโดยด่วน เพื่อทำงานร่วมกับนักลงทุนในโครงการต่อไปเกี่ยวกับข้อเสนอในการปรับแผนรายละเอียด เหตุผลในการปรับแผนการแบ่งย่อย C4 และการวางแผนทั่วไปของเมืองเบียนหว่า

ในขณะเดียวกัน นายดุง กล่าวว่า กรมก่อสร้างประสานงานกับกรม สาขา และคณะกรรมการประชาชนเมืองเบียนฮัว เพื่อทบทวนกฎหมายข้อบังคับ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ให้ให้ความสำคัญต่อข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการดำเนินการปรับผังเมืองรายละเอียดของโครงการให้มีสัดส่วนพื้นที่สีเขียว โครงการสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เพียงพอตามแผนที่ได้รับอนุมัติไว้ก่อนหน้านี้ เนื้อหาเหล่านี้จะต้องเสร็จสมบูรณ์และรายงานให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทราบภายในวันที่ 12 มิถุนายน

พื้นที่ย่อย C4 ของผังเมืองทั่วไปของเมืองเบียนหว่า มีพื้นที่ประมาณ 1,500 เฮกตาร์ ซึ่งรวมถึงชุมชนลองหุ่งทั้งหมดและส่วนหนึ่งของแขวงทามเฟือก เมืองเบียนหว่า จังหวัดด่งนาย ในอดีตที่ผ่านมาในการแบ่งส่วนนี้ผู้ลงทุนได้ดำเนินโครงการในเขตเมืองและที่อยู่อาศัย เช่น โครงการเขตที่อยู่อาศัยลองหุ่ง พื้นที่เขตเมืองริมน้ำด่งนาย พื้นที่เขตเมืองอควาซิตี้ พื้นที่เขตเมืองบริการเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์ของเกาะเฟื้อกหุ่ง...

โครงการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปของเมืองเบียนฮวาได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายในเดือนกรกฎาคม 2557 และผังเมืองย่อย C4 ได้รับการอนุมัติในเดือนกันยายน 2559 อย่างไรก็ตาม ในขณะที่อนุมัติผังเมืองทั่วไปและผังเมืองย่อย C4 เอกสารผังเมืองรายละเอียด 1/500 ของโครงการที่ได้รับการอนุมัติก่อนหน้านี้ยังไม่ได้รับการอัปเดตอย่างสมบูรณ์ ส่งผลให้เกิดความไม่สอดคล้องและความแตกต่างระหว่างการวางแผนในทุกระดับ เนื่องจากความแตกต่างดังกล่าว ทำให้โครงการในพื้นที่เมืองหลายแห่งต้องหยุดการก่อสร้างและดำเนินการชั่วคราว รวมถึงโครงการของ Novaland Group อีกด้วย

ในเอกสารอย่างเป็นทางการที่ส่งถึงนายกรัฐมนตรีเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา นายดุงได้เสนอปัญหาหลายประการเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเบียนหว่า รวมถึงเนื้อหาข้อเสนอให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาอนุมัตินโยบายให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายจัดทำเอกสารปรับผังเมืองทั่วไปของเมืองเบียนหว่าในระดับท้องถิ่น ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายยอมรับว่านี่คือข้อบกพร่องในท้องถิ่นในกระบวนการวางแผน การประเมิน และการอนุมัติ

สำหรับนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ประธานจังหวัดด่งนายได้ขอรายงานฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับสถานะการดำเนินการจริงของโครงการ จากนั้นคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะสรุปรายงานเสนอต่อกระทรวงก่อสร้างและนายกรัฐมนตรี ส่วนเงื่อนไขการขายบ้านในอนาคตในพื้นที่ที่สอดคล้องกับผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัตินั้น นายดุงได้กำชับให้กรมโยธาธิการพิจารณารับมือสถานการณ์ดังกล่าวเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถขายบ้านในอนาคตได้ต่อไปตามกฎหมายกำหนด

การแทรกแซงอย่างรุนแรงจากทุกระดับของรัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยมีความหวังว่าความยากลำบากและข้อบกพร่องต่างๆ จะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนและธุรกิจ ช่วยฟื้นฟูการผลิตและธุรกิจ และมีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

แหล่งที่มา