อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีศักยภาพแต่กระบวนการบริหารจัดการก็เหมือนตาข่ายแห่งสวรรค์และโลก

การทับซ้อนระหว่างกฎหมายที่มีอยู่

ในงานหารือภายใต้กรอบฟอรัม "การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและการมอบใบรับรองโครงการที่อยู่อาศัยดีเด่น 2023" ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ส่งผลให้โครงการต่างๆ มากมายไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย

ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการของตลาดจะดีมาก แต่ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงลดลง โดยบันทึกว่าลดลงมากกว่า 90% เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการ “ฝัง” ทุน และต้องแก้ไขปัญหาทางการเงิน

อสังหาฯ - อสังหาฯ ของเวียดนามมีศักยภาพแต่กระบวนการบริหารจัดการเป็นเหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' — ต.ส. เหงียน วัน ดิงห์ – ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในบริบทดังกล่าว ประธาน VARS กล่าวว่าความพยายามของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด

นายดิงห์ เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จเกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สองของปี 2566 จำนวนดังกล่าวเพิ่มขึ้น 30% จนถึงปัจจุบันความเชื่อมั่นของนักลงทุนเริ่มฟื้นคืนมาอย่างต่อเนื่อง มีโครงการใหม่ๆ มากมายเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าการปรับปรุงอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และเสถียรภาพของความรู้สึกของผู้ซื้อยังคงเกิดขึ้นอย่างช้าๆ ซึ่งต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการดำเนินโครงการใหม่ให้เสร็จสมบูรณ์ ในขณะเดียวกัน ความรู้สึกของนักลงทุนแม้ว่าจะค่อยๆ คงที่แล้วก็ตาม แต่ก็ยังคงค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะผู้ที่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนก่อนหน้านี้

เกี่ยวกับสาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาอยู่ในขณะนี้ นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ก็คือเรื่องกฎหมาย

นายเหียบอธิบายว่า ในปัจจุบันมีกฎหมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวอยู่ 12 ฉบับ และหากขยายออกไปส่งผลกระทบทางอ้อมก็มีมากถึง 20 ฉบับ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายการป้องกันและดับเพลิง เป็นต้น ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาด้านตลาด จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและพื้นฐานเพื่อคลี่คลายกฎหมายเหล่านี้

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามกฎข้อบังคับของรัฐ กระทรวงต่างๆ มีหน้าที่ในการออกกฎหมายภายใต้การบริหารของตน แต่ไม่มีกลไกที่เป็นหนึ่งเดียวระหว่างกระทรวงต่างๆ ดังนั้น แม้ว่ากระบวนการปฏิบัติจะดีมาก แต่กระบวนการออกกฎหมายยังคงมีความซ้ำซ้อนกัน” นายเฮียปกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่กระบวนการบริหารจัดการยังเหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 2) — นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม

นอกจากนี้ การรับความคิดเห็นในระหว่างกระบวนการออกกฎหมายยังคงจำกัดอยู่ ตามที่นายเฮี๊ยบกล่าว ประธาน VACC ยกตัวอย่างในทางปฏิบัติว่า กฎหมายการประมูลที่เพิ่งผ่านมามีข้อบกพร่องบางประการ ในระยะต่อไปสมาคมจะเสนอแนะต่อหน่วยงานจัดการต่อไป

“ธุรกิจต้องการให้กฎหมายมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้นแทนที่จะมีระยะสั้นเหมือนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกฎหมายนั้นผิดพลาดแต่ต้องใช้เวลาถึง 10 ปีในการแก้ไข ธุรกิจจะไม่มีช่องทางทางกฎหมายในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ” นายเฮียปกล่าว

ดังนั้น นายเฮี๊ยบจึงได้ชี้ให้เห็น 4 ประเด็นในกฎหมายที่จำเป็นต้องได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากรัฐบาล ได้แก่ การเคลียร์พื้นที่ การวางแผนที่ดิน การประเมินที่ดิน และการแปลงการใช้ที่ดิน นายเหี้ป กล่าวว่า กฎหมายจำเป็นต้องมุ่งเน้นเฉพาะประเด็นที่กล่าวไว้ข้างต้นเท่านั้น เพื่อแก้ไขปัญหาตลาด

นาย Hiep เล่าเรื่องราวของตนเองว่าเขาได้พัฒนาโครงการนี้มานาน 12 ปีแล้ว แต่ยังไม่สามารถดำเนินการเคลียร์พื้นที่ให้เสร็จสิ้นได้ ความล่าช้าทำให้เขาต้องเข้าพบผู้นำของจังหวัดเพื่อทำงานอยู่ตลอดเวลา จำนวนครั้งที่เขาไปทำงานนั้นมีมากจนนาย Hiep ได้รับคำพูดของคนในพื้นที่ว่า "การเห็นคุณทำให้ฉันอับอาย" แต่ไม่มีใครจัดการกลไกการเคลียร์ที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่กระบวนการบริหารจัดการยังเหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 3) — ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังประสบกับภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Huu Thang)

นอกจากนี้ประเด็นเรื่องขั้นตอนการบริหารจัดการก็เป็นปัญหาอีกประการหนึ่งที่ประธาน VACC มองว่าเป็นปัญหาหลักที่สร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจในปัจจุบัน แผน ของกระทรวงก่อสร้าง ในการจัดการกับการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารและนโยบายที่เกี่ยวข้องบางประการนั้นมีประสิทธิผลมาก

นายเฮียปยืนยันว่า “อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพมาก แต่กระบวนการทางปกครองก็เหมือนตาข่าย นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ลดขั้นตอนทางปกครองลงและเรียบง่ายขึ้น แต่กระบวนการทางปกครองในปัจจุบันยังคงยาวนาน จำเป็นต้องมีการปฏิวัติ... หากทำได้ ก็จะเป็นทางออกที่เป็นรูปธรรมอย่างหนึ่งในการสนับสนุนธุรกิจและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน”

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ดร. เล่อ ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ได้เปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า วิกฤตการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าโดยผู้เชี่ยวชาญ แต่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ อสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ที่จำเป็นในระยะยาว ดังนั้นเมื่ออุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุล วิกฤตก็จะเกิดขึ้น แต่วิกฤตครั้งก่อนเป็นวิกฤตที่มีอุปทานล้นตลาด แต่ครั้งนี้เป็นวิกฤตขาดแคลน นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังประสบปัญหาขาดแคลนเงินทุนอย่างร้ายแรง และไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มเติมได้ จนทำให้ตลาด “หยุดชะงัก”

“เรากำลังจับตาดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่เมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆ ออกพันธบัตร ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระใดๆ เราเฝ้ารออย่างใจจดใจจ่อ แต่ผลลัพธ์แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลัง “คืบคลาน” และ “ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” ประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดไว้” ดร. เล ซวน เหงีย กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าขณะนี้เศรษฐกิจโดยรวมอยู่ในภาวะชะงักงัน สภาพคล่องกำลังเผชิญกับความยากลำบากอย่างหนักในหลายอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ด้วยความคิดเห็นเหล่านี้ คุณ Nghia เชื่อว่าปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะกินเวลาไปจนถึงไตรมาสที่สองและสามของปีหน้า

“เราไม่ได้เข้าสู่ ‘จุดศูนย์กลางของพายุ’ เราไม่ได้ผลักดันอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกให้เพิ่มขึ้น ดังนั้นเราจึงไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ธุรกิจต่างๆ จะเข้าสู่ที่อยู่อาศัยราคาถูก “อย่างอิสระ” ได้อย่างไร จำเป็นที่รัฐบาลจะต้องควบคุมช่วงราคาสำหรับที่อยู่อาศัยราคาถูกเช่นเดียวกับในจีน เพื่อหลีกเลี่ยงการทำให้ผู้ลงทุนที่อยู่อาศัยราคาถูกท้อถอย เราไม่ได้สร้างระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ดังนั้นเราจึงไม่สามารถแก้ไขวิกฤตตลาดได้” ผู้เชี่ยวชาญ กล่าว

แหล่งที่มา