อสังหาฯ มาจากล่างขึ้นบน

จากรายงานตลาดอสังหาฯ บริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ (SSI Research) ประเมินว่า ตลาดในช่วงเดือนแรกๆ ของปีนี้เกือบจะแตะระดับต่ำสุดในรอบหลายปี โดยความต้องการลดลงอย่างรวดเร็ว โดยปริมาณการซื้อขายลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ตามการวิจัยของ SSI ในปัจจุบันมีสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว และแสดงสัญญาณการฟื้นตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้

เริ่มกระบวนการก่อสร้างตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงรูปที่ 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์แตะจุดต่ำสุดแล้วและแสดงสัญญาณการฟื้นตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้ (ภาพ: MI)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นปี SSI Research คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจถึงจุดสูงสุดในกลางปี 2023 จากนั้นจึงค่อยๆ ลดลง อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยได้ลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้ โดยเริ่มตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม แม้จะไม่ได้สะท้อนถึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มากนัก แต่การลดลงของอัตราดอกเบี้ยก็ยังช่วยทำให้ความเชื่อมั่นของตลาดในประเด็นนี้มีเสถียรภาพ

SSI Research ยังได้ประเมินอีกว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปี มีการหารือและออกแนวทางแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ามาตรการเหล่านี้อาจต้องใช้เวลาสักพักจึงจะเห็นผลชัดเจนขึ้น แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอันแรงกล้าของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาคอขวดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่ง

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะจากนักลงทุนและนายหน้า ส่วนด้านอุปสงค์ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยจะลดลงเหลือประมาณ 13.5% ต่อปีในเดือนเมษายน จากระดับสูงสุดประมาณ 15% ต่อปีในเดือนมกราคม แต่อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวยังอยู่ในระดับสูง และจำเป็นต้องปรับลดลงอีกเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ที่แข็งแกร่งขึ้น” SSI Research แสดงความคิดเห็น

ด้วยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่อยู่ที่ประมาณ 13% SSI Research เชื่อว่าอาจจำเป็นต้องปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 150 ถึง 200 จุดพื้นฐานเพื่อกระตุ้นความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นในปี 2567 เมื่อถึงเวลานั้น สภาพคล่องจะดีขึ้น เนื่องจากมาตรการของรัฐบาลในการบรรเทาความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดพันธบัตรขององค์กรต่างๆ เริ่มมีผลบังคับใช้

ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้และได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งขันมากขึ้นจากรัฐบาล SSI Research เชื่อว่าช่วงเวลาเลวร้ายที่สุดสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจผ่านพ้นไปแล้ว แม้ว่าตลาดอสังหาฯจะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่ก็อาจมีอุปสรรคบางประการอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังต้องลดลงอีกเพื่อกระตุ้นความต้องการอีกครั้ง นโยบายสนับสนุนยังต้องใช้เวลาเพื่อส่งผลกระทบต่อตลาดจริงๆ โดยเฉพาะการขจัดอุปสรรคในการดำเนินการอนุญาตสิทธิ์โครงการ

นอกจากนี้ SSI Research เชื่อว่าความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ยังคงสามารถเกิดขึ้นได้กับนักลงทุนที่ไม่สามารถเจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายเงื่อนไขการชำระเงินหรือปรับสมดุลกระแสเงินสดในการชำระหนี้ได้

ดังนั้น นักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากการออกพันธบัตรน้อยกว่า มีกองทุนที่ดินดี และมีศักยภาพในการพัฒนาและการขายที่แข็งแกร่ง จึงเป็นผู้ที่สามารถเอาชนะ "อุปสรรค" ข้างหน้าได้ และได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุน

แหล่งที่มา