ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ 'ไม่สมเหตุสมผล ไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง'

วิธีการคำนวณตารางราคาที่ดินที่ปรับแล้วที่หน่วยที่ปรึกษาราคาที่ดินกำลังดำเนินการอยู่ คือ นำตารางราคาที่ดินปัจจุบันคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เพื่อให้ได้ราคาที่ดินใหม่ แต่ละอำเภอจะมี "ค่าสัมประสิทธิ์" ของตัวเองซึ่งคำนวณจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในแต่ละอำเภอ เช่น เขต 1 กำหนดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่า (ค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 5) เขต 4 จะเพิ่มขึ้น 11.3 เท่า เขต 5 จะเพิ่มขึ้น 5.6 เท่า ดังนั้นค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 11.3 และ 5.6...

ตามข้อมูลของ HoREA วิธีการดังกล่าวมีข้อบกพร่องหลายประการ ทำให้การปรับราคาที่ดินในบางเขตไม่สมบูรณ์และไม่สมจริง โดยทั่วไป ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วบนเส้นทางทั้งหมดในเขต 1, 4 และ 5 จะถูกคำนวณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน ซึ่งถือว่าไม่สมเหตุสมผลและไม่รับประกันความยุติธรรม

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี เพื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ (ภาพ : สท.)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดิน 100% ในเขต 1 ถูก "ใช้" ค่าสัมประสิทธิ์ร่วมที่ 5 อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินและอัตราการเพิ่มราคาในพื้นที่เขต 1 โดยเนื้อแท้แล้วมีความแตกต่างกันมาก ราคาที่ดินริมถนนสายหลักในบริเวณภาคกลาง เช่น ด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ เลดวน... สามารถคูณด้วย “สัมประสิทธิ์” 5 ได้ เพราะตรงนี้มีการเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง แต่สำหรับเส้นทางเล็กๆ เช่น เส้นทาง Trịnh Dinh Xu, Dang Tran Con, Tran Quang Khai, Nguyen Canh Chan... การเพิ่มขึ้นนั้นไม่สามารถเท่ากับเส้นทางใหญ่ได้ เพราะถ้าคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เท่ากันก็ถือว่าไม่สมเหตุสมผล

ปัจจุบันเขต 10 มีถนนจำนวน 67 เส้น แบ่งเป็น 3 กลุ่มสร้างราคาที่ดิน โดยมีค่า “สัมประสิทธิ์” เท่ากับ 5.12 5.13 และ 5.58. แม้ว่าจะมีการแบ่งค่าสัมประสิทธิ์ แต่ความแตกต่างที่เกิดขึ้นจริงเพียง 0.01 และ 0.45 ถือว่าไม่มีนัยสำคัญและไม่ได้สะท้อนความแตกต่างของราคาที่แท้จริงในพื้นที่ต่างๆ ของเขต 10 ในทำนองเดียวกัน เขตที่เหลือ เช่น เขต 4, 5, ฟู้หนวน ก็ใช้การคำนวณ "ค่าสัมประสิทธิ์" เช่นกัน โดยไม่มีความแตกต่างกันมากระหว่างเส้นทาง

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า วิธีการคำนวณนี้ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติในมาตรา 158 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำหนดให้ต้องกำหนดพื้นที่ในรายการราคาที่ดินสำหรับก่อสร้างตามพื้นที่และที่ตั้ง และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 ว่าด้วยข้อกำหนดการกำหนดพื้นที่ในรายการราคาที่ดินสำหรับก่อสร้าง ในความเป็นจริงแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่ที่ดินทุกทำเลในเขตหนึ่งจะมีการปรับขึ้นราคาเท่ากัน

เขาอ้างว่าเขตที่เหลือและเมืองทูดึ๊กมีราคาที่ดินที่มีขอบเขตกว้างกว่าและใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น ตัวอย่างเช่น เขต 3 มี "ค่าสัมประสิทธิ์" ของการเพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 8 เท่า เขต 8 เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 18 เท่า เขต 12 เพิ่มขึ้นจาก 2 เป็น 33 เท่า อำเภอบิ่ญจันเพิ่มขึ้นจาก 1.9 เป็น 36 เท่า และอำเภอฮอกมอนเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 50 เท่า...

HoREA ยังได้เสนอให้ไม่คำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วโดยคูณระดับปัจจุบันด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เพื่อคำนวณอย่างสม่ำเสมอในเขต 1, 4, 5, 10 และอำเภอฟู้ญวน เสนอให้จัดทำร่างตารางราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ในเขตเหล่านี้

นอกจากนี้ ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วใน 6 อำเภอ (รวมอำเภอ 3 อำเภอ 6 อำเภอ 7 อำเภอ 11 อำเภอ 12 อำเภอบิ่ญถัน) และ 4 อำเภอ (รวมอำเภอฮอกมอน อำเภอกู๋จี อำเภอบิ่ญชาน อำเภอกันโจ) และเมืองทูดึ๊ก ก็ถูกคำนวณอยู่ในระดับสูงสุด สูงกว่า “เพดาน” ของกรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย ตามมติ 11/2024 ว่าด้วยราคาค่าชดเชยเมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดิน สมาคมยังแนะนำด้วยว่าราคาที่ดินสูงสุดไม่ควรสูงกว่ากรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html