7 ปัญหาทางกฎหมายในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

ประการแรกคือมีปัญหาเรื่องขั้นตอนการอนุมัติแนวนโยบายการลงทุนในขณะเดียวกับการอนุมัตินักลงทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทุกโครงการที่นักลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินตามผังเมือง เกี่ยวกับปัญหานี้ ตามที่ HoREA ระบุว่า ในช่วงเวลาที่ดำเนินการขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน ถือเป็นขั้นตอนเริ่มต้นสำหรับห่วงโซ่ขั้นตอนการลงทุนด้านการก่อสร้าง ดังนั้น หากขั้นตอนการอนุมัติแผนการลงทุน “ติดขัด” โครงการจะ “หยุดชะงัก” และไม่สามารถดำเนินขั้นตอนการลงทุนและก่อสร้างอื่นๆ ต่อไปได้ จะเหมาะสมกว่าที่จะกำหนดเพียงว่าการประเมินความเหมาะสมของโครงการลงทุนที่มีการวางแผนจะต้องสอดคล้องกับแผนผังเขตหรือแผนทั่วไป หรือกำหนดเพียงว่าสอดคล้องกับแผนทั่วไปในมติที่ 98 ของ รัฐสภา ซึ่งนำไปใช้เป็นโครงการนำร่องสำหรับนครโฮจิมินห์

แนวทางการปรับปรุงขั้นตอนการบริหารหรือการปรับปรุงนี้ ไม่ได้มีเจตนารมณ์ที่จะปฏิรูปขั้นตอนการบริหารอย่างแท้จริง ไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง และยังมีทีท่าว่าจะไม่ดีดขึ้น เนื่องจากในอดีตธุรกิจสามารถดำเนินการขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างได้แบบคู่ขนานกัน แต่ในปัจจุบันแทบจะต้องดำเนินการขั้นตอนทางการบริหารแต่ละอย่างแบบเป็นลำดับไป

HoREA พบว่ากฎเกณฑ์ที่กำหนดให้โครงการลงทุนต้องปฏิบัติตามผังรายละเอียด (ถ้ามี) จะเกิดขึ้นเฉพาะในกรณีที่รัฐดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือเสนอราคาสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเท่านั้น อย่างไรก็ตาม บทบัญญัตินี้ไม่เหมาะสมอย่างยิ่งในกรณีที่บริษัทผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินตามผังเมืองและข้อเสนอได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับที่ผู้ลงทุนได้รับการอนุมัติตามบทบัญญัติในข้อ 4 มาตรา 29 แห่งกฎหมายการลงทุน 2563

ปัญหาที่สอง คือ การบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ เมื่อกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขขออนุญาตเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน ส่งผลให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั่วประเทศหลายร้อยโครงการที่ไม่มีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 100% หรือไม่มีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย นั่นคือ ที่ดิน เพื่อการเกษตร 100% เท่านั้น หรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร 100% เท่านั้นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย จะไม่ได้รับการรับรองให้เป็นนักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ แม้ว่าบริษัทผู้ลงทุนเหล่านี้จะได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมซึ่งไม่ใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยก็ตาม ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 (พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้) ธุรกิจเหล่านี้จึงประสบความยากลำบากอย่างยิ่งเนื่องจากต้องทุ่มต้นทุนมหาศาลในการสร้างกองทุนที่ดิน

ปัจจุบัน ข้อ 2 วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) อนุญาตเฉพาะกรณีการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ให้ตกลงกันรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือกรณีดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น นั่นหมายความว่าผู้ลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการเจรจาเกี่ยวกับการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นหรือที่ดินอื่นใดที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย หรือไม่ได้รับอนุญาตในกรณีที่ผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในการทำโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้น ข้อ 2 วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จึงไม่ได้สืบทอดบทบัญญัติในข้อ 1 มาตรา 73 ข้อ 2 วรรค 1 มาตรา 169 ข้อ 2 มาตรา 191 และข้อ 1 มาตรา 193 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อย่างสมบูรณ์ ซึ่งให้องค์กร เศรษฐกิจ สามารถรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมกับการวางแผนดำเนินการโครงการลงทุน รวมทั้งโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะต้องได้รับอนุมัติเป็นหนังสือจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ในขณะเดียวกัน โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินอยู่อาศัย 100% คิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด และล้วนเป็นโครงการขนาดเล็กมาก เพราะแทบไม่มีแปลงที่ดินอยู่อาศัยใดที่มีพื้นที่เกิน ^{5,000 ตร.ม.} เลย ประเภทโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยมีอยู่ทั่วไป คิดเป็นประมาณร้อยละ 95 ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีสัดส่วนเพียงประมาณร้อยละ 5 ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดและล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องส่งเสริมให้มีการพัฒนา

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — หลายโครงการยังคง "หยุดชะงัก" เนื่องด้วยข้อบังคับทางกฎหมาย

ปัญหาที่สาม คือ ขั้นตอนการปรับผังเมืองขนาด 1/2,000 ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ เพื่อให้บริษัทมีพื้นฐานในการพัฒนาแผนรายละเอียดขนาด 1/500 ของโครงการลงทุน สาเหตุคือ “เพดานประชากร” และแผนผังการแบ่งเขตขนาด 1/2,000 หลายแห่งไม่ได้รับการปรับปรุงและปรับเปลี่ยนให้ทันเวลา จึงไม่ตรงตามความต้องการของผู้ลงทุน

ตัวอย่างเช่น ประชากรจริงของนครโฮจิมินห์มีอยู่ราวๆ 13 ล้านคน แต่ผลสำมะโนประชากรเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 มีจำนวนเพียง 8.9 ล้านคนเท่านั้น หรือกำหนดขนาดประชากรของอำเภอบิ่ญถันในปี 2563 ไว้ที่ 560,000 คน แต่ในปี 2557 จำนวนประชากรจริงของอำเภอนี้อยู่ที่ 560,000 คน หากไม่คำนวณขนาดประชากรที่แท้จริงอย่างถูกต้อง โครงการปรับปรุงเมืองหรือโครงการพัฒนาพื้นที่เมืองใหม่จะไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากไม่มี "เพดาน" สำหรับขนาดประชากรอีกต่อไป

นครโฮจิมินห์มีแผนการแบ่งเขตพื้นที่ขนาด 1/2,000 กว่า 600 แผน ซึ่งรวมทั้งแผนที่ไม่เหมาะสมอีกต่อไปและจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยน แต่ไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนทันเวลา โดยเฉพาะแผนการแบ่งเขตพื้นที่ขนาด 1/2,000 เดิมที่ดำเนินการตามแนวเขตการบริหารระดับตำบลและอำเภอ ซึ่งจำเป็นต้องบูรณาการเข้าด้วยกัน ดังนั้น มติที่ 98 ของรัฐสภาจึงกำหนดให้ต้องอนุมัติหรือเห็นชอบให้ปรับปรุงผังเมืองและผังรายละเอียดตามบทบัญญัติของกฎหมายก่อนจัดทำรายงานการศึกษาความเหมาะสมในการลงทุนก่อสร้างและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการ

ปัญหาที่สี่ คือ ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ หรือคำขอของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อตรวจสอบและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่เกิดขึ้น (ถ้ามี) ปัญหานี้ส่วนใหญ่อยู่ที่การนำพระราชกฤษฎีกา 44 มาใช้ปฏิบัติ ณ เดือนมีนาคม พ.ศ. 2566 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประมาณ 100 โครงการและมีอพาร์ทเมนต์ 81,000 ยูนิตที่ไม่ได้รับการอนุญาต

ปัญหาที่ 5 คือ หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดการพื้นที่ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ (ที่ดินสาธารณะ) แทรกอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ล่าช้า เนื่องจากไม่มีการควบคุมดูแลดังกล่าวมาเป็นเวลากว่า 6 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43 มีผลบังคับใช้) ถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2564 (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 148 มีผลบังคับใช้) จึงไม่มีกลไกในการควบคุมการจัดการพื้นที่สาธารณะที่แทรกอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จนถึงปัจจุบัน พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 148 มีผลบังคับใช้มาเกือบ 3 ปีแล้ว แต่ยังมีจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลางอีกจำนวนหนึ่งที่ยังไม่ได้ออกกฎระเบียบที่แนะนำให้ปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ ส่งผลให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมาก “ติดขัด” ในขั้นตอนการอนุมัติแผนการลงทุน หรือ “ติดขัด” ในขั้นตอนการตีมูลค่าที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน และการตัดสินใจราคาที่ดินโดยเฉพาะ เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ปัญหาที่ 6 เกิดจาก พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 มาตรา 49 วรรคสอง ที่กำหนดว่าการโอนโครงการหรือบางส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ จะทำได้เฉพาะกรณีที่ผู้ลงทุนมีสมุดสีชมพูสำหรับโครงการที่โอนทั้งหมดหรือบางส่วน และได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินแก่รัฐแล้วเท่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบดังกล่าวยังไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติม จึงไม่ยืดหยุ่นและไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 1 มาตรา 10 แห่งมติ 42 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง โครงการนำร่องการชำระหนี้สูญของสถาบันสินเชื่อ โดยไม่กำหนดเงื่อนไขให้ต้องมีสมุดสีชมพูของโครงการ และไม่ได้กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของโครงการด้วย

ปัญหาที่เจ็ด คือ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์การฝากเงินเพื่อทำสัญญา (ก่อนถึงเวลามีสิทธิลงนามสัญญาระดมเงินทุนขายอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในอนาคต) ให้ระบุบทบัญญัติเกี่ยวกับการฝากเงินไว้ในมาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ทำให้เกิดช่องว่างทางกฎหมายสำหรับนักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ ในการใช้ประโยชน์และรับเงินฝากจำนวนมาก แม้กระทั่ง 90 - 95% ของมูลค่าสัญญาก็มีจุดประสงค์เพื่อฉ้อโกงและยักยอกทรัพย์สินของลูกค้า (โดยทั่วไปคือกรณีของบริษัทอาลีบาบา)

ลิงค์ที่มา