6 ประเด็นที่ต้องแก้ไขเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาฯเติบโตได้อย่างมั่นคง

“การแก้ไขปัญหา” ในตลาดอสังหาฯ

ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกเอกสารร้องขอให้นำแนวทางของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรีไปปฏิบัติในปี 2566 แต่ยังไม่ได้รับการดำเนินการจากกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ - 6 ประเด็นที่ต้องแก้ไขเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างมั่นคง — HoREA แนะนำให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาสั่งให้มีการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินโดยเร็วเพื่อขจัดอุปสรรคในการประเมินค่าที่ดิน

ตามรายงานของ HoREA ในปี 2566 รัฐบาล นายกรัฐมนตรี กระทรวง สาขา คณะทำงานของรัฐบาล คณะทำงานนายกรัฐมนตรี พร้อมด้วยหน่วยงานในพื้นที่ ได้ทุ่มเทความพยายามอย่างเต็มที่ในการ "แก้ไขปัญหา" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อธุรกิจที่ประสบปัญหาและอุปสรรคให้ร่วมมือกันแก้ไขปัญหาเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน

ด้วยเหตุนี้แม้ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังคงยากลำบากมาก แต่ก็ได้ผ่าน “จุดต่ำสุด” ไปแล้ว และอยู่ในช่วงฟื้นตัวทีละน้อย และสามารถพัฒนาได้อย่างมั่นคงยิ่งขึ้นตั้งแต่ครึ่งปีหลังของปี 2567 เป็นต้นไป

อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่ายังมีประเด็นและคำสั่งบางประการจากรัฐบาลและนายกรัฐมนตรีในปี 2566 ที่กระทรวงและสาขาต่างๆ ยังไม่ได้นำไปปฏิบัติอย่างเต็มที่เพื่อช่วยให้ตลาดนี้พัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน

6 ประเด็นที่ต้องแก้ไข

ประเด็นแรกตามรายงานของ HoREA เกี่ยวข้องกับประเด็นร้อนแรงและเป็นที่ถกเถียงกันซึ่งล่าช้ากว่าแนวทางของนายกรัฐมนตรีมากกว่าหนึ่งครั้ง นั่นคือเรื่องราคาที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงแนะนำให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาสั่งให้มีการออก "พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน" โดยเร็ว เพื่อขจัดอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้จากงบประมาณแผ่นดิน และออก "สมุดสีชมพู" ให้กับลูกค้าและให้นักลงทุนในโครงการปฏิบัติตามภาระผูกพันและความรับผิดชอบที่มีต่อรัฐและลูกค้า

ประเด็นที่สองที่ HoREA เสนอนั้นเกี่ยวข้องกับการแก้ไขข้อ c วรรค 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP และบทบัญญัติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อนำมติ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2023 ของรัฐบาลไปปฏิบัติ และสอดคล้องกับมติหมายเลข 98/2023/QH15 ของสมัชชาแห่งชาติว่าด้วยการนำกลไกและนโยบายเฉพาะจำนวนหนึ่งไปใช้งานเพื่อพัฒนานครโฮจิมินห์ เพื่อขจัดอุปสรรคในภาคการลงทุน รวมถึงขั้นตอนของ "การอนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับการอนุมัตินักลงทุน" สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และสำหรับการใช้งานทั่วไปทั่วประเทศ

ประเด็นที่สามที่ HoREA เสนอ คือ การขยายระยะเวลาข้อ 1 ข้อ 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08/2023/ND-CP ออกไปอีก 12 เดือน จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 แทนที่จะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2566 เพื่อปรับปรุงตลาดพันธบัตรขององค์กรให้สมบูรณ์แบบขึ้นตามลำดับให้เข้าใกล้มาตรฐานสากล

ประเด็นที่สี่ที่ HoREA เสนอต่อกระทรวงการคลังคือความจำเป็นเร่งด่วนในการยื่นแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 132/2020/ND-CP ต่อรัฐบาลในทิศทางที่จะเสนอไม่ควบคุม "เพดาน" ของค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวม "ไม่เกินร้อยละ 30 ของกำไรสุทธิรวมจากกิจกรรมทางธุรกิจในระยะเวลา" ของ "วิสาหกิจในประเทศที่มีธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง" เพื่อสะท้อน "ภาพ" ของการลงทุน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กรอย่างซื่อสัตย์ ครบถ้วน และทันท่วงที พร้อมกันนี้ ขอแนะนำให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เสริมสร้างการควบคุมและจัดการอย่างเคร่งครัดกับ "วิสาหกิจที่มีธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง" ที่กระทำ "การกำหนดราคาโอน" และเพิ่มต้นทุนเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี

ประเด็นที่ 5 HoREA ขอแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐทบทวนและประเมินการปฏิบัติตามหนังสือเวียนที่ 02/2023/TT-NHNN หนังสือเวียนที่ 03/2023/TT-NHNN หนังสือเวียนที่ 06/2023/TT-NHNN และหนังสือเวียนและระเบียบที่เกี่ยวข้อง ตามที่นายกรัฐมนตรีร้องขอใน Official Dispatch 1177/CD-TTg ลงวันที่ 23 พฤศจิกายน 2566 ในทิศทางของการแก้ไข เพิ่มเติม หรือยกเลิกระเบียบที่ไม่เหมาะสม เพื่ออำนวยความสะดวกในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับบุคคลและธุรกิจ และสนับสนุนตลาดพันธบัตรขององค์กรอย่างมีประสิทธิผล ก่อนหน้านี้เกี่ยวกับปัญหานี้ ทราบกันว่า HoREA ได้ให้คำแนะนำโดยละเอียดในเอกสาร 162a/2023/CV-HoREA ลงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2023

ประเด็นที่ 6 HoREA แนะนำให้รัฐบาลประสานงานกับคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อเสนอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาขยายมติหมายเลข 42/2017/NQ-QH14 ออกไปอีก 12 เดือน จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้สถาบันสินเชื่อสามารถจัดการหนี้เสียได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการจัดการกับสินทรัพย์ค้ำประกันของโครงการอสังหาริมทรัพย์

แหล่งที่มา