Рынок никогда не был таким горячим
В связи с тенденцией сосредоточения внимания на поиске работы в городских районах и крупных городах, спрос на жилье также растет. Между тем, поскольку предложение недорогих квартир крайне ограничено, многие люди не могут позволить себе покупку квартир средней ценовой категории. Таким образом, рынок аренды жилья, предлагающий такие продукты, как квартиры и апартаменты с обслуживанием, предназначенные для работников с доходом около 20 миллионов донгов, всегда находится в состоянии «нет свободных комнат».
Даже в период, когда по Хошимину прокатилась «волна» возврата помещений, из-за которой во многих местах пришлось вывесить таблички «сдается в аренду», а многие офисы оказались в состоянии вакантности, цены на арендуемые квартиры все равно немного выросли. Отчет Batdongsan.com.vn за второй квартал 2023 года также показывает, что темпы роста маржи прибыли (включая темп роста цен + доходность аренды) при инвестировании в сегмент апартаментов увеличиваются на 97% по сравнению с началом 2015 года, что является более стабильным показателем, чем в других каналах инвестирования, таких как акции, золото, сбережения или иностранная валюта...
Квартиры с обслуживанием привлекают многих людей, у которых нет финансов или необходимости покупать дом.
По данным опроса, во многих многоквартирных домах с обслуживанием в центральных районах Хошимина, таких как Фу Нхуан, Бинь Тхань, Тан Бинь, Район 10, Район 11... уровень заполняемости составляет более 80%, а в некоторых проектах по сдаче в аренду даже достигнут 100%-ный уровень заполняемости комнат. Уровень заполняемости небольших квартир с обслуживанием в Хошимине резко возрос в последнее время и имеет тенденцию к увеличению в летние месяцы, когда студенты готовятся к новому учебному году.
Столкнувшись с этой тенденцией и ожидая улучшения экономической ситуации, многие владельцы зданий, которые раньше использовались в качестве офисов или гостиниц, изменили направление и проводят процедуры по их переоборудованию в апартаменты с обслуживанием. Такие квартиры-студии с обслуживанием обычно сдаются в аренду полностью меблированными, их стоимость варьируется от 6 до 12 миллионов донгов в месяц в зависимости от района.
Площадь такого жилья меньше, чем у обычной квартиры, поэтому оно дешевле и находится ближе к центру. Недавнее появление обслуживаемых квартир стало конкурентной силой для инвесторов, покупающих загородные квартиры для сдачи в аренду.
Многие владельцы зданий совмещают офисы на первом этаже и квартиры на верхних этажах.
Некоторые брокеры утверждают, что многие люди готовы пожертвовать площадью, вентиляцией и инфраструктурой, чтобы снять квартиру с обслуживанием недалеко от центра города вместо квартиры в пригороде по той же цене. Поэтому все больше зданий переоборудуются в эту модель для сдачи в аренду, что приносит денежный поток вместо того, чтобы оставлять все офисное здание пустым в ожидании арендаторов.
Кроме того, некоторые владельцы зданий объединили офисы и штаб-квартиры на 1-м и 2-м этажах здания, в то время как верхние этажи были отремонтированы и превращены в обслуживаемые квартиры для сдачи в аренду различных типов — от среднего до элитного класса, с различной площадью и удобствами.
Необходимо тщательно рассчитать инвестиционные затраты
Согласно исследованиям, доход от сдачи в аренду обслуживаемых квартир не является низким и отличается высокой стабильностью. По сравнению с обычными комнатами той же площади стоимость аренды обслуживаемых квартир обычно выше как минимум в 1,5-2 раза за комнату. Особенно для инвесторов, которые знают, как использовать пространство, увеличить коммунальные услуги и соответствующие сервисы, цена может вырасти еще больше.
Однако управление и эксплуатация, расчет доходов и расходов для такого типа обслуживаемых квартир будут сложнее, чем для дешевых арендных комнат. Бизнесмены должны знать, как осуществлять систематическое и тщательное управление, начиная с этапа заключения контракта и заканчивая этапами эксплуатации и рекламы, чтобы оптимизировать доход при инвестировании в этот тип бизнеса.
Потому что даже в настоящее время квартиры с обслуживанием пользуются большой популярностью и спросом у многих людей. Однако некоторые инвесторы понесли убытки при переходе на этот тип. Как в истории г-на Нгока Аня (Бинь Тхань), который переоборудовал свой отель в апартаменты с обслуживанием для сдачи в аренду.
Поначалу из-за незнания того, как управлять моделью долгосрочной аренды, а также из-за рекламы, ориентированной не на ту целевую аудиторию, и давления из-за кредита в размере почти 2 миллиардов донгов на реконструкцию модели, он был несчастен в течение почти первого года преобразования. После более чем года убытков, благодаря помощи друзей, которые нашли наиболее плавный способ управления арендным бизнесом, комплекс апартаментов с обслуживанием г-на Нгока Аня был заполнен на 80%, принося ежемесячный доход почти в 300 миллионов донгов.
Преимуществом гостиниц и офисных зданий является наличие подземной парковки, лифтов и систем противопожарной защиты.
Однако не всем так везет, как в случае с г-ном Хьеу (Бинь Тан), который, не очень хорошо разобравшись в рынке, вместе со своими друзьями объединил капитал, чтобы арендовать множество зданий и переоборудовать их в обслуживаемые квартиры для сдачи в аренду. Однако из-за большого инвестиционного капитала и процентов по банковскому кредиту, квартиры с обслуживанием, которые сдает в аренду г-н Хьеу, не имеют конкурентоспособных цен по сравнению с квартирами в том же месте.
В то время как в Биньтане некоторые квартиры площадью более 50 квадратных метров сдаются в аренду примерно за 7 миллионов донгов в месяц, апартаменты с обслуживанием г-на Хьеу сдаются в аренду за 6 миллионов донгов в месяц. При расчете платы за обслуживание, электроэнергию и воду по более высоким ценам, чем за квартиры, конкурентоспособность данного типа теряется, что делает невозможным заполнение квартир более чем на 60% в течение многих месяцев. Это приводит к увеличению долговой нагрузки, поскольку доходов может быть достаточно только для покрытия расходов, процентов и аренды.
Однако было отмечено, что в этом районе многие модели обслуживаемых квартир привлекают большое количество арендаторов, а уровень заполняемости всегда близок к 100%. В основном это обслуживаемые квартиры, но по доступным ценам: стоимость аренды составляет 4–5 миллионов донгов в месяц, что значительно дешевле, чем стоимость квартир в том же районе.
Модель обслуживаемых квартир получает все большее распространение благодаря высокой рентабельности при грамотной эксплуатации и тщательно рассчитанных расходах. Среди них много владельцев гостиниц и офисных зданий, которые не смогли выдержать отсутствие доходов за последний период из-за многих факторов. Благодаря преимуществам существующих зданий они станут сильными конкурентами на рынке аренды в ближайшем будущем, когда смогут сократить расходы на аренду здания.
Источник
Комментарий (0)