Парам с доходом 30 миллионов донгов в месяц сложно купить квартиру в Ханое

(Дэн Три) - Согласно исследованию, проведенному Главным статистическим управлением, группы населения с самым высоким доходом в Ханое и Хошимине также испытывают трудности с приобретением жилья, а это означает, что у групп с более низким доходом практически нет никаких возможностей.

Проблема покупки дома для группы с самым высоким доходом

В исследовании уровня жизни населения, проведенном Главным статистическим управлением (GSO) в 2023 году, были обнародованы уровни доходов пяти групп населения в основных населенных пунктах.

Соответственно, группа с самым высоким доходом, составляющая 20% населения (группа 5), имеет средний ежемесячный доход на душу населения в размере 14,47 млн ​​донгов в Ханое; 13,8 млн донгов в Дананге; 13,26 млн донгов в Хошимине; 13,9 млн донгов в Донгнае и 18,38 млн донгов в Биньзыонге.

Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) считает, что эта группа, как ожидается, сможет владеть домами в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, без необходимости поддержки со стороны правительства. Однако в действительности, сталкиваясь с проблемой владения жильем в двух крупных городах, упомянутых выше, даже эта группа сталкивается со множеством препятствий.

В этом блоке предполагается, что в домохозяйстве двое человек трудоспособного возраста, оба из которых относятся к группе с самым высоким доходом; тогда средний доход этой семьи составляет около 30 миллионов донгов в месяц. Годовой доход эквивалентен 360 миллионам донгов.

Общее финансовое правило, которое часто рекомендуют эксперты для обеспечения финансовой безопасности, заключается в том, что расходы на жилье не должны превышать 1/3 дохода. Таким образом, семья из двух человек с высоким доходом в исследуемой группе должна потратить максимум 180 миллионов донгов на расходы на жилье.

Между тем, каждая коммерческая квартира в вышеперечисленных крупных городах имеет цену в диапазоне от 40 до 70 миллионов донгов/м2 в зависимости от района и сегмента. Небольшая квартира площадью около 60 квадратных метров обойдется примерно в 2,5–3,5 миллиарда донгов.

Предположим, что указанная выше семья решает купить квартиру площадью 60 м2 примерно за 3,5 млрд донгов и берет в банке кредит в размере 70% от стоимости дома, или 2,45 млрд донгов, с процентной ставкой 8% годовых на 20 лет. Таким образом, ежемесячный платеж составит около 25–27 миллионов донгов, что эквивалентно более 300 миллионам донгов в год. VARS пришла к выводу, что при максимальном платеже в 80 миллионов донгов в год эта группа практически не в состоянии купить дом.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Ха Фонг).

Цены на жилье выходят за рамки доступности для людей

Объясняя причину резкого снижения доступности жилья за последние несколько лет, данное подразделение назвало три основные причины.

Во-первых, цены на недвижимость в крупных городах значительно превысили финансовые возможности большинства людей и росли во много раз быстрее роста доходов.

В частности, после пандемии COVID-19 цены на недвижимость, особенно на квартиры, в крупных городах, таких как Ханой, Дананг и Хошимин, постоянно росли, установив новый уровень на 30% выше, чем в 2019 году.

Между тем, средний доход на душу населения в городских районах в 2023 году увеличился всего на 4% по сравнению со статистикой GSO за 2019 год. Средний доход группы с самым высоким доходом в Ханое и Дананге в 2023 году увеличился всего на 3% и 7% соответственно по сравнению с 2019 годом.

Даже средний доход этой группы в Хошимине зафиксировал отрицательный темп роста в 8%. Это увеличило разрыв между доходами и ценами на жилье, особенно для домохозяйств среднего и высшего среднего класса.

Вторая причина — нехватка подходящего жилья. Текущее предложение жилья в основном сосредоточено в сегментах среднего и высокого класса. Хотя спрос в этом сегменте также очень велик, основным спросом рынка является спрос на доступное жилье. Очень немногие жилищные проекты обходятся дешевле 30 млн донгов за м2, в результате чего большинство людей, даже из группы с самым высоким доходом, остаются без подходящих вариантов.

VARS также считает, что некоторые инвесторы пользуются дефицитом предложения на рынке, чтобы необоснованно повышать цены продажи, что приводит к росту цен на недвижимость даже в районах, не имеющих значительных инфраструктурных преимуществ. Это также затрудняет покупку жилья для людей, у которых есть реальная потребность.

Третья причина — спекулятивное поведение. В контексте других инвестиционных каналов, которые по-прежнему подвержены многочисленным колебаниям, психология накопления активов и ожидание того, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставляет многих людей покупать недвижимость без намерения ее фактического использования. Эти люди покупают недвижимость, а затем оставляют ее заброшенной, не используя ее, ожидая роста цен, что еще больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением.

Кроме того, еще один фактор, который упоминается реже, но имеет не менее большое влияние, — это финансовые затраты. Несмотря на то, что процентные ставки снизились, покупателям жилья по-прежнему приходится платить плавающие процентные ставки после льгот в размере около 10% и более. Это также создает немалое финансовое давление.

Финансовые затраты, а также инвестиционные затраты и стоимость земли постоянно растут, что влияет на процесс разработки проектов в сфере недвижимости и напрямую приводит к росту цен на жилье.

В долгосрочной перспективе VARS полагает, что в дополнение к продолжению исследований и применения льготной политики в отношении земли, налогов и кредитов для проектов социального жилья и доступного коммерческого жилья. Государству необходимо продолжать содействовать совершенствованию транспортной инфраструктуры и расширять городское развитие в соответствии с моделью TOD — моделью городского развития, ориентированной на общественный транспорт. Это неизбежная тенденция решения жилищной проблемы для городских жителей Вьетнама.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm