 |
| В контексте многочисленных проблем, с которыми сталкивается мировой рынок коммерческой недвижимости, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив, направленных на повышение прозрачности, соблюдение правовых норм, а также улучшение деловой среды в целом. (Фото: Хоанг Ха) |
Стоимость 1 м2 земли и дома в старом квартале Ханоя равна стоимости квартиры.
По данным VietNamNet , недвижимость на «золотых» улицах района Хоан Кием (Ханой), таких как Динь Тьен Хоанг, Кау Го, Ло Су, Ханг Нганг, Ханг Дао, Ханг Бак, Ханг Бе, Ханг Буом, Ханг Бонг, Ханг Бо... всегда продается по довольно высоким ценам: от нескольких сотен миллионов до миллиардов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения.
На двух «золотых» улицах даже есть дом, цена продажи которого достигает 2 млрд донгов/м2. Например, 3-этажный дом на улицах Динь Тьен Хоанг и Кау Го площадью 210 квадратных метров и фасадом шириной 8 метров выставлен на продажу за 420 миллиардов донгов. При такой цене каждый квадратный метр будет стоить эквивалент 2 млрд донгов.
Или дом площадью 65 м2, с фасадом 6 м на улице Динь Тьен Хоанг продается за 70 миллиардов донгов; эквивалентно более 1 млрд донгов/м2. По словам продавца, в доме есть красная книга на имя владельца, немедленная сделка.
На улице Ло Су продается 8-ми этажный дом площадью 100м2 с лифтом. Запрашиваемая цена составляет 86 млрд донгов, что эквивалентно 860 млн донгов/м2, и является предметом торга. По информации продавца, дом имеет красную книгу на имя владельца и в настоящее время сдается в аренду для коммерческих целей.
Четырехэтажный дом на улице Ханг Бе площадью 32 квадратных метра также продается за 25 миллиардов донгов, что эквивалентно примерно 781 миллиону донгов за квадратный метр. Или дом площадью 250 м2 с фасадом 7,5 м, расположенный на улице Ханг Бак, продается за 120 млрд донгов, или около 480 млн донгов/м2.
Аналогично, дом на улице Ханг Бо имеет площадь 260 квадратных метров, а его запрашиваемая цена составляет 135 миллиардов донгов, или около 520 миллионов донгов за квадратный метр. Согласно объявлению, у дома один владелец и одна «красная книга», расположен в чрезвычайно красивом месте, самое ценное на улице, широкий тротуар...
Представитель Batdongsan.com.vn сообщил, что в среднем за последние 3 месяца (март, апрель и май 2023 года) цена продажи домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя составляет около 597 млн донгов/м2.
Количество поисков таунхаусов в старом квартале Ханоя сократилось примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Между тем, цена продажи домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя, хотя и снизилась на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, все же выросла на 8% по сравнению с уровнем до пандемии COVID-19 (2019).
Например, средние данные за три месяца (март, апрель и май 2023 года) в сравнении с аналогичным периодом предыдущих лет по некоторым старым улицам Ханоя показывают, что цена продажи домов на улице Ло Су в 2023 году составляет 1,058 млрд донгов/м2, а в 2019 году — 972 млн донгов/м2. Или на улице Ханг Буом средняя цена продажи за первые 3 месяца 2023 года составила 924 млн донгов/м2, тогда как в 2019 году она составляла 706 млн донгов/м2...
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn , сказал, что дома в старых кварталах Ханоя в основном служат для предоставления услуг питания, гостиничного обслуживания и туризма для местных и иностранных гостей. Поэтому одним из сигналов, показывающих «здоровье» этого сегмента недвижимости, является количество туристов, особенно иностранных.
«Текущий поток туристов увеличился по сравнению с прошлым годом, но еще не достиг уровня, существовавшего до COVID-19. В первом квартале 2023 года Ханой посетило около 5,9 млн туристов, тогда как за аналогичный период 2019 года их число составило почти 7,5 млн.
При такой тенденции я прогнозирую, что в ближайшие 3–6 месяцев уровень цен на таунхаусы в старом квартале Ханоя останется стабильным, а объем сделок вряд ли увеличится.
Однако в долгосрочной перспективе, через 3–5 лет, когда экономика вернется в нормальное русло, а туристическая отрасль будет развиваться более активно, таунхаусы в старом квартале Ханоя по-прежнему остаются одним из потенциальных сегментов. «Уровень цен и транзакций будет расти лучше», — прокомментировал г-н Куок Ань.
Недвижимость во Вьетнаме пользуется спросом у иностранных инвесторов
По словам Зинга , во время недавней деловой поездки во Вьетнам г-н Мэтью Боу, генеральный директор Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC) компании Cushman & Wakefield, подтвердил, что Вьетнам становится все более привлекательным для многих институциональных инвесторов по всему миру.
В марте компания, предоставляющая услуги в сфере коммерческой недвижимости, провела в своей штаб-квартире в Сингапуре мероприятие для 80 крупнейших институциональных инвесторов мира, многие из которых были из Азии. При опросе руководителей компаний об их любимых рынках инвестиций в недвижимость компания Cushman & Wakefield получила большинство ответов, в которых назвала Японию, Австралию и Вьетнам.
По словам г-на Мэтью Боу, институциональные инвесторы всегда нацелены на стабильные и надежные рынки. В частности, в контексте глобального рынка коммерческой недвижимости, сталкивающегося со многими проблемами, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив по повышению прозрачности, соблюдению законодательства, а также улучшению деловой среды в целом.
В то же время волна инвестиций со стороны многих крупных транснациональных компаний, таких как Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp..., также является позитивным знаком, поскольку куда бы ни пошли арендаторы, туда последуют и институциональные инвесторы.
Заглядывая вперед, г-н Мэтью Боу подчеркнул, что инвесторы всегда ищут области, демонстрирующие рост, такие как положительные экономические показатели, молодое население, растущий средний класс и быстрая урбанизация.
«У Вьетнама есть все эти атрибуты, а также высокие темпы роста ВВП. Все эти факторы являются движущей силой развития всех секторов недвижимости. Вьетнам обладает драйверами роста и может стать еще более привлекательным местом для инвестиций, если продолжит прилагать усилия по улучшению деловой среды», — заявил глава Cushman & Wakefield APAC.
За волной суперредкой недвижимости, выставленной на продажу в Ханое
Недавно рынок недвижимости Ханоя был переполнен информацией о продаже пяти 4-этажных вилл на улице Куанг Ан, Тэй Хо, площадью 1263 м2, общей стоимостью 660 млрд донгов.
В частности, брокер подчеркнул, что это самый красивый участок в районе Куанг Ан, и его мало кто продает. Также на улице Куанг Ан недавно брокер выставил на продажу «супербольшой, высококлассный дом площадью 1270 м2, стоимостью всего 600 млрд донгов». Чтобы привлечь внимание, брокер подчеркнул, что это «чрезвычайно редкая» недвижимость с красной книгой на имя владельца, вся земля — жилая, долгосрочное пользование...
В последнее время все чаще появляются объявления о продаже недвижимости стоимостью до нескольких сотен миллиардов донгов, причем не только в районе Старого квартала, который называют «бриллиантовым» районом Ханоя, но и на многих крупных улицах.
Например, 9-этажное здание на улице Тон Дык Тханг (Донг Да) площадью 528 м2 и стоимостью 485 млрд донгов; Здание на улице Тхай Ха (Донг Да) площадью 1869 м2 выставлено на продажу за 518 млрд донгов; Дом на улице Кса Дан (Донг Да) площадью 183 м2 продается за 118 млрд донгов...
Если посмотреть на цены на дома на улице Кау Гиай, то можно увидеть, что многие дома выставлены на продажу по цене от 550 до 750 миллионов донгов за м2. На улице Трунг Кинь дома продаются по цене 500–600 млн донгов за м2.
Тем временем на улице Тран Зуй Хынг таунхаусы выставляются на продажу по ценам от 500 до 700 миллионов донгов за м2. Например, таунхаус площадью 200 м2 с 4 этажами продается за 145 млрд донгов, что эквивалентно 725 млн донгов/м2. Продавец сообщил, что дом сдается в аренду за 250 миллионов донгов в месяц…
Не только недвижимость, но и виллы во многих городских районах продаются за несколько сотен миллиардов донгов.
На сайте по продаже недвижимости вилла в районе Хоанг Лан проекта Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) оценивается более чем в 650 миллионов донгов/м2. Общая стоимость дома площадью более 300 м2 составляет 200 млрд донгов.
Опросы показывают, что цена продажи в проекте снизилась по сравнению с прошлогодним пиком до 600–700 миллионов донгов за квадратный метр, однако общая стоимость квартир с лучшим видом составляет не менее десяти миллионов долларов США.
Продажа домов стоимостью в сотни миллиардов донгов в Ханое — не новость, но это произошло совсем недавно. Предыдущий стремительный рост цен привел к тому, что в сегменте таунхаусов и вилл зафиксирована стагнация и низкая ликвидность. Многим домовладельцам приходится продавать свое жилье, некоторым приходится снижать цены в надежде поскорее избавиться от него.
Однако цена продажи в этом сегменте все еще очень высока и не соответствует реальным потребностям большинства людей. Как и виллы за пределами кольцевой дороги 3, зафиксированные цены продажи которых составляют несколько сотен миллиардов донгов. Ранее такой уровень встречался только в центральных районах.
Инсайдеры отрасли говорят, что в настоящее время банковские процентные ставки высоки, спекуляции на рынке недвижимости больше не существуют, а реальный спрос сегодня в основном приходится на доступные и популярные продукты в сфере недвижимости. В сложных экономических условиях все больше товаров стоимостью в сотни миллиардов донгов остаются нераспроданными.
По мнению экспертов по недвижимости, такие высокоспекулятивные сегменты, как таунхаусы, виллы... вступают в процесс интенсивного очищения. На данном этапе рынок движется в сторону сегментов, отвечающих реальным потребностям.
Рынок недвижимости переживает сложный период, но это также необходимый этап для избавления от слабых и неэффективных предприятий. В то же время правительству необходимо продолжать внедрять инновации в институциональную политику.
Положение о фонде содержания многоквартирного дома
Согласно нормативным актам, совет по управлению многоквартирным домом открывает специализированный счет в кредитной организации, действующей на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома.
В настоящее время в целях реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания многоквартирного дома, в пункте 6 статьи 1 Постановления Правительства № 30/2021/ND-CP от 26 марта 2021 года «О внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 99/2015/ND-CP, регулирующего реализацию ряда статей Жилищного законодательства» установлено: «Управляющий многоквартирным домом открывает счет для зачисления средств на содержание общего имущества, переданного инвестором в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемым Министерством строительства».
Кроме того, в пункте а, пункте 3, статье 36 циркуляра № 02/2016/TT-BXD от 15 февраля 2016 года министра строительства об утверждении правил управления и эксплуатации многоквартирных домов (измененного и дополненного в пункте 12, статье 3 циркуляра № 28/2016/TT-BXD от 15 декабря 2016 года) указано: «Управляющий совет многоквартирного дома открывает специализированный счет в кредитной организации, действующей на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома».
Что касается фонда содержания квартир, то недавно Министерство строительства также направило документ с ответом в Совет директоров многоквартирного дома Eco Green City (Ханой) относительно реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания квартир.
В частности, Министерство строительства поручило Управлению жилого дома Eco Green City сопоставить вышеуказанные правовые положения с конкретным случаем их реализации. В то же время, обратите внимание, что в случае возникновения каких-либо трудностей или проблем в процессе реализации проекта Правлению предлагается связаться с Государственным агентством по управлению жилищным фондом в регионе, Департаментом строительства Ханоя, для получения рекомендаций и решения в соответствии с полномочиями.
Источник
Комментарий (0)