Г-н Нгуен Ван Туан, брокер по недвижимости в Хайзыонге, рассказал, что с конца 2023 года многие инвесторы внезапно обратились к нему с просьбой помочь им найти и купить недвижимость без красных книг, но без споров или нарушений. Обычно такие участки земли стоят очень дешево по сравнению с другими участками земли, но купля-продажа будет осуществляться с помощью рукописных документов.
« Многие сельские районы Хайзыонга теперь урбанизированы, и цены на землю в некоторых местах достигают почти 20 миллионов донгов за м2. Между тем, участки земли в том же месте, но без красной книги, стоят всего лишь в два раза дешевле или даже в три раза дешевле », — сказал г-н Туан.
Г-н Туан привел в пример участок земли площадью более 200 квадратных метров без красной книги в районе Камзянг (Хайзыонг), который в настоящее время продается примерно по 7 миллионов донгов за квадратный метр. Тем временем, примерно в 500 м2 отсюда, еще один участок земли с красной книгой продается по цене 14–15 млн донгов/м2.
Ожидая пересмотренного Закона о земле, многие люди стремятся купить землю без красной книги. (Иллюстрация: Труд)
Объясняя, почему в последнее время многие люди стремятся купить землю без красной книги, г-н Туан сказал, что это связано с психологией ожидания вступления в силу пересмотренного Закона о земле, который сделает выдачу красных книг более удобной.
« Продление срока пользования землей на 10 лет по сравнению со старым положением также упрощает для людей выдачу сертификатов. Купив землю без сертификатов по низкой цене, инвесторы могут легко составить красные книги и перепродать их по более высокой цене, чтобы получить прибыль », - сказал г-н Туан.
Разделяя то же мнение, г-н Тран Ван Хунг, клиент из Ханоя, также поделился тем, что перед Тэтом он решил купить участок земли без красной книги в районе Тханьчи (Ханой) за 800 миллионов донгов. Площадь участка 50 м2, семья домовладельца проживает стабильно с 2003 года.
« Поскольку срок использования земли продлен до 2014 года, выпуск красной книги для этой земли также будет более удобным », - поделился г-н Хунг.
Однако, по словам г-на Хунга, оформление красной книги для земли без документов по-прежнему является сложным и рискованным делом, поэтому, даже несмотря на то, что домовладелец согласился снизить цену на 100 миллионов донгов, если он заплатит всю сумму сразу, г-н Хунг все равно отказался, приняв только депозит в размере 50% от общей стоимости и выплатив остальную сумму, когда домовладелец оформит красную книгу и переведет имя. Эти расходы полностью несет покупатель.
« Даже если земля дешевая и вкладывать деньги рискованно, если у земли есть красная книга, она больше не будет иметь такой цены. При инвестировании вам просто нужно увидеть яркую возможность и принять риск », - сказал г-н Хунг.
Покупка земли без сертификата несет в себе множество потенциальных рисков. (Иллюстрация)
На что следует обратить внимание при покупке земли без сертификата?
По словам г-на Нгуена Ван Диня, эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости, статья 138 Закона о земле 2024 года, недавно принятого Национальной ассамблеей, предусматривает выдачу сертификатов на право пользования землей и права собственности на активы, закрепленные за землей (так называемые «красные книги») домохозяйствам и отдельным лицам, использующим землю без документов на право пользования землей, без нарушения земельного законодательства, а также в случаях выделения земли без разрешения.
Соответственно, проект был расширен, разрешая выдачу красных книг для случаев землепользования до 1 июля 2014 года, которые теперь подтверждены Народным комитетом на уровне коммуны как не имеющие споров, после чего права землепользования будут признаны.
Это положение фактически применяется, только продлевая срок с до 1 июля 2004 года до до 1 июля 2014 года, что составляет дополнительные 10 лет по сравнению с Законом о земле 2013 года. Обратите внимание, что статья 138 должна регулировать выдачу сертификатов в случаях, когда не нарушаются земельные законы, не выделяются земли сверх полномочий, то есть, по сути, нет правонарушения, такого как захват земли.
Этот закон в основном касается случаев, когда земля оставлена нашими предками и используется в течение длительного времени. Однако это может быть связано с тем, что люди находятся в районах со сложными социально-экономическими условиями, или с тем, что их понимание закона ограничено, или с тем, что у людей нет необходимости передавать землю, поэтому они не регистрируются, чтобы получить красную книгу.
« Я согласен с таким расширением, чтобы обеспечить гармонию интересов людей. Самое главное здесь, чтобы люди не нарушали земельное законодательство и не имели самовольного выделения земли, поэтому их права должны быть защищены », - подчеркнул г-н Динь.
Однако, по словам г-на Диня, на самом деле завершить выдачу людям красных книг будет непросто.
Например, если люди по-прежнему не подают документы для проведения процедур выдачи актов на право пользования землей, у государственных органов нет оснований для проведения этих процедур.
Кроме того, в некоторых случаях, когда земля ранее была выделена Народным комитетом коммуны, что являлось случаем выделения земли вне рамок полномочий, также возникали трудности с подачей заявлений на внесение в Красную книгу.
Кроме того, процедура запроса в Народный комитет на уровне коммуны подтверждения того, что земля не является предметом спора, также возникает в случаях, когда между землепользователями возникают гражданские споры (обычно это случаи, когда земля передается через многих людей посредством рукописных документов или случаи, когда родители оставляют наследство или дарят права землепользования своим детям, но между детьми возникают конфликты или споры по поводу прав наследования...).
Что касается договора купли-продажи по задатку, г-н Динь сказал, что сделка по задатку для передачи права пользования землей, как указано выше, является законной и не противоречит закону, однако сторонам необходимо четко договориться в письменной форме, подписать договор задатка с подробными и конкретными условиями о правах и обязанностях сторон.
Информация, на которую необходимо обратить внимание покупателям, — это информация о передаваемом земельном участке; сумма депозита и способ перевода депозита; Цена передачи права пользования землей, форма и срок оплаты; Финансовые обязательства при выдаче красных книг Стороне А и кто несет ответственность за это обязательство; срок исполнения договора; Ответственность Стороны А и Стороны Б в случае неисполнения ими своих обязательств (сумма штрафа за неуплату депозита); права и обязанности сторон...
Согласно закону, договоры задатка не подлежат нотариальному удостоверению. Однако для договоров большой стоимости сторонам необходимо выбрать нотариальное удостоверение, чтобы обеспечить свои права и исключить возникновение споров. Доставка депозита также должна быть осуществлена через банк с выдачей квитанции о доставке.
Источник
Комментарий (0)