«Маленький луч света» в Ханое, освоение земель 5 вилл в Кханьхоа, снижение цен на квартиры, почему инвесторы все еще колеблются?

Инвесторы все еще колеблются, несмотря на снижение цен на квартиры, Кханьхоа возвращает себе землю под 5 вилл на месте реликвии дворца Бао Дай, пригородные земли пользуются спросом, когда их снова делят на участки... таковы последние новости о недвижимости.

Последние новости о недвижимости: После месяца «развязывания» раздела и раздела земли земельные участки на окраинах Ханоя начали привлекать клиентов, заинтересованных в покупке. (Фото: Н.Ле)

Сожалея о цене, инвесторы по-прежнему «боятся» квартир, рекламируемых как убыточные.

В последнее время рынок постоянно переполнен информацией о продаже квартир с убытком или снижении цен. Некоторые квартиры на городской территории площадью почти 300 гектаров в старом районе 9 (ныне город Тху Дук) выставлены на продажу по низким ценам. Двухкомнатная квартира площадью около 54 квадратных метров была куплена владельцем более чем за 3 миллиарда донгов более 2 лет назад, но теперь он намерен продать ее примерно за 2,7 миллиарда донгов. Или, если речь идет о квартире в районе переселения 2, владелец жилья соглашается разместить рекламу примерно за 2,5 млрд донгов за площадь 80 квадратных метров.

Многие люди хотят воспользоваться этой возможностью и стать собственниками квартиры, сдаваемой в аренду, создавая тем самым долгосрочный источник дохода. Однако проблема денежного потока и эффективности инвестиций заставляет их колебаться.

Согласно расчетам, при покупке квартиры примерно за 2,7 млрд донгов, после истечения льготного периода по процентам и основному долгу инвестору придется платить около 22–23 млн донгов в месяц. Если вы покупаете его, а затем сдаете в аренду, стоимость аренды составит всего около 5–6 миллионов донгов в месяц, чего недостаточно для покрытия расходов на проценты. Это заставляет многих людей колебаться и колеблется при принятии решения.

Текущая стоимость квартиры в Хошимине составляет около 60-70 миллионов донгов/м2. Что касается сегмента недорогого жилья и социального жилья, то здесь наблюдается дефицит предложения. Цены на квартиры растут, тогда как цены на аренду только восстанавливаются, в результате чего рентабельность этого типа недвижимости за последнее время не сильно выросла.

Согласно исследованию, проведенному отделом маркетинговых исследований, норма прибыли от сдачи квартир в аренду в Хошимине достигла лишь 4,4% в год в первом квартале 2023 года, что намного ниже 5,9% в 2019 году. Из-за пандемии за последние 3 года (2020–2022) этот показатель снизился до 4,9% в год, а затем оставался на уровне 4,1% и только недавно увеличился.

Процентные ставки являются одним из современных препятствий на рынке, когда люди решают купить недвижимость. В предыдущие годы процентные ставки составляли около 10% годовых, сейчас они составляют около 13–14% годовых, но людям сложно брать кредиты.

Г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, сообщил, что в настоящее время на рынке есть квартиры, выставленные на продажу по сниженным ценам, с убытком, а многие вторичные объекты продаются даже со скидкой в ​​30%. Однако у тех, у кого есть финансовый потенциал и готовый денежный поток, есть возможность воспользоваться недвижимостью с высокими скидками, выгодными местами сдачи в аренду и растущим спросом.

Для тех, кому приходится использовать финансовое кредитное плечо и брать кредиты в банках, ситуация обратная. В настоящее время цены на аренду стабильны и имеют тенденцию к росту, средняя норма прибыли составляет около 4-5% в год, но банковские процентные ставки составляют 13-14% в год.

Очевидно, что вырученных средств недостаточно для покрытия процентов по кредиту. Поэтому, если инвесторы используют кредитное плечо, покупка квартир для сдачи в аренду на данный момент не является привлекательной. Хотя в будущем цена квартиры может вырасти, финансовая нагрузка на данный момент очень велика.

Разделяя эту точку зрения, г-н Дин Минь Туан, директор Batdongsan.com в Южном регионе, проанализировал, что при инвестировании в квартиры для сдачи в аренду инвесторам необходимо учитывать, насколько может ежегодно расти цена квартиры и какова норма прибыли от аренды по сравнению с банковскими процентными ставками. В благоприятные рыночные времена (2018–2020 гг.) цены на квартиры могут расти на 10–15% в год. К 2021–2023 годам рост цен на квартиры составит в среднем около 8% в год и не будет существенно колебаться. Для вторичных квартир рост цен составляет всего 3-4% в год.

По оценке г-на Туана, в настоящее время на рынке наблюдаются две различные тенденции. То есть первичная квартира дорожает, а вторичка продается с убытком.

Проекты вторичной торговли по-прежнему оцениваются примерно в 50–60 млн донгов/м2, но скидки и быстрые платежи часто используются для более адекватной корректировки цен. Ставка арендной прибыли этой группы не выросла до ожидаемого уровня (около 6% в год), по-прежнему ниже банковских процентов по кредитам и обременена процентами по кредитам. Поэтому в случае с инвесторами, покупающими квартиры для сдачи в аренду, сложно добиться привлекательности. «Самое сложное на рынке — это необходимость заимствовать капитал, а доступ к кредитам на данном этапе крайне затруднен», — сказал г-н Туан.

В заключение г-н Туан сообщил, что для квартир, которые были сданы и сданы в аренду, стоимость аренды выросла. Если инвесторы покупают недвижимость с целью инвестирования, им следует учитывать вопросы капитала и процентов.

Пригородные земли переполнены сделками после «развязывания» раздела и разделения участков

По данным Vietnamnet , после месяца «развязывания» раздела и передела земель, земельные участки на окраинах Ханоя начали привлекать клиентов, заинтересованных в покупке. Опрос показывает, что большинство клиентов интересуются только земельными участками с красной книгой, четким юридическим статусом и ценовым диапазоном от 1 до 1,5 млрд донгов.

Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), оценил, что информация о том, что в Ханое снова разрешено разделение и разделение земельных участков, окажет положительное влияние на рынок. Хотя пока и не сильно, но это станет «толчком» к улучшению рынка, особенно в сегменте земли.

«Недвижимость «больна» и не должна создавать барьеры, затрудняющие работу рынка. При разделении на небольшие участки она будет соответствовать потребностям большинства людей с реальными жилищными потребностями.

Отсюда и более позитивное влияние на бизнес в сфере недвижимости. «В особенности, когда участок разделен, на рынке будут происходить транзакции, и государство также будет взимать налог на передачу собственности», — сказал г-н Тоан.

По словам этого человека, в таких районах, как Ту Лием, Ха Донг, Донг Ань, Ме Линь... у людей много земли, поэтому, когда участки будут разделены, это создаст хорошее предложение на рынке.

Также оценивая положительное влияние на рынок недвижимости возобновления раздела и подразделения земель в Ханое, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор акционерной компании SGO Homes Real Estate Investment and Development, сказал, что на пригородном рынке возобновились сделки.

«По сравнению с периодом до Тэта рынок начал привлекать внимание инвесторов, с определенными транзакциями. В основном сосредоточенными в густонаселенных районах с реальными потребностями в жилье. Районы, обслуживающие долгосрочные инвестиционные потребности в направлении городского развития, такие как Ланг Хоа Лак…

Разделение и разделение участков также помогает рынку восстановиться с точки зрения реальных потребителей, создавая ценности, подходящие для большего количества субъектов. «В то же время это также движущая сила и общее влияние на восстановление рынка недвижимости», — сказал г-н Чунг.

Г-н Чунг отметил, что в условиях слабого предложения, когда инвесторам практически сложно продать свою продукцию, разделение и обособление участков создаст больше источников товаров для рынка. Когда на рынке будет больше товаров, будут и транзакции.

Что касается цен на землю, г-н Чунг сказал, что в действительности рыночные цены все еще снижаются по сравнению с пиковыми значениями, снизившись примерно на 15–20%, а в некоторых районах — на 30%.

«Это время, когда спрос и предложение действительно имеют возможность найти хорошие продукты, возможность купить то, в чем можно жить», — добавил г-н Чунг.

Комментируя ситуацию на рынке земли с настоящего момента и до конца года, г-н Чунг заявил, что маловероятно, что будут какие-то «горячие» или «лихорадочные» истории, как раньше.

Г-н Ле Динь Хао, директор по продажам северного региона Batdongsan.com.vn, оценил, что повторное разрешение раздела земли станет «маленьким лучом света» для земельного рынка Ханоя.

По словам г-на Хао, для более устойчивого развития рынка земли необходима более значительная поддержка, например, содействие переносу административных центров, промышленных парков, проектов и университетов на окраины Ханоя.

Наряду с этим, больше инвестируйте в городские районы-спутники на западе, такие как Хоа Лак, Суан Май, и к северу от Красной реки, такие как Ме Линь, Сок Сон, Донг Ань...

В частности, г-н Хао заявил, что рынку нужны пакеты кредитов на недвижимость с более приемлемыми процентными ставками.

«Процентная ставка по кредитам ниже 10% вместо среднего показателя в 11% - 13%. При этом приоритет следует отдать кредитованию недвижимости, которая вводится в производство и бизнес, создавая денежный поток, а не спекулятивной недвижимости», - высказал свое мнение г-н Хао.

Кханьхоа: официальное возвращение земли 5 вилл на месте реликвии дворца Бао Дай

Народный комитет провинции Кханьхоа принял решение о возврате земли, на которой расположены пять старинных вилл в рамках проекта Bao Dai Luxury Resort, район Виньнгуен, город Нячанг.

В решении № 1125/QD-UBND от 19 мая 2023 года заместитель председателя Народного комитета провинции Кханьхоа Ле Хыу Хоанг подписал постановление об истребовании 9209,4 квадратных метров земли пяти реликтовых вилл Бао Дай, арендованных акционерной компанией Khanh Ha Investment Joint Stock Company для строительства проекта Bao Dai Luxury Resort.

Панорамный вид на реликвию дворца Бао Дай. (Фото: BXD)

Территория этих пяти реликтовых вилл после восстановления будет передана Центру по сохранению памятников Кханьхоа для управления в соответствии с положениями закона.

В соответствии с решением Народного комитета провинции Кханьхоа о возврате земли, Управление регистрации земель Кханьхоа несет ответственность за возврат и повторную выдачу сертификата на право пользования землей по проекту, чтобы акционерная компания Khanh Ha Investment Joint Stock Company могла скорректировать проектную документацию в соответствии с положениями закона.

Известно, что в заливе Нячанг находится святыня дворца Бао Дай, это национальное живописное место, признанное Министерством культуры и информации в 2005 году.

В 2013 году Народный комитет провинции Кханьхоа принял решение об утверждении детального планирования 1/500 и локальном изменении плана землепользования на территории реликвии во дворце Бао Дай.

После этого акционерной компании Khanh Ha Investment Joint Stock Company были выделены земли, в том числе земли на территории реликвии дворца Бао Дай, для реализации проекта курорта Бао Дай Нячанг.

Площадь реликвии дворца Бао Дай составляет более 12 гектаров. Он был построен французами на горе Каньлонг в 1923 году как место проживания океанографов. С 1940 по 1945 год сюда часто приезжали отдыхать король Бао Дай и королева Нам Фыонг, поэтому название «Дворец Бао Дай» восходит к тому времени.

Профиль изменения личной информации в красной книге

По данным Construction Newspaper , информация о госпоже Нгуен Тхи Тху Хуен (Хай Дуонг) и ее муже, указанная в Сертификате на право пользования землей и активах, прикрепленных к земле, является удостоверением личности. В настоящее время оба изменили правила и используют удостоверения личности граждан.

Г-жа Хуен спросила, необходимо ли ей и ее мужу исправить информацию об удостоверении личности гражданина в сертификате о праве пользования землей, чтобы зарегистрировать ипотеку в отделениях Управления регистрации земельных участков? Какова процедура исправления информации в удостоверении личности гражданина?

Министерство природных ресурсов и экологии отреагировало на этот вопрос следующим образом:

Подтверждение изменений сведений о юридических лицах, номерах удостоверений личности, номерах удостоверений личности гражданина и адресах в выданном Сертификате осуществляется в соответствии с потребностями землепользователей и собственников имущества, закрепленного за земельным участком, и осуществляется в Земельном кадастре или филиале Земельного кадастра.

Досье подается в соответствии с положениями пункта 16 статьи 9 циркуляра Министерства природных ресурсов и экологии № 24/2014/TT-BTNMT от 19 мая 2014 года, регламентирующего кадастровый учет (с изменениями и дополнениями, внесенными в пункт 1 статьи 2 циркуляра № 09/2021/TT-BTNMT от 30 июня 2021 года), в том числе:

«а) Заявление о регистрации изменений в земельном участке и имуществе, прикрепленном к земельному участку, по форме № 09/ДК;

б) Оригинал выданного Сертификата;

в) Копия нового удостоверения личности или нового военного билета или нового удостоверения личности гражданина или домовой книги, другие документы, подтверждающие изменение персональных данных, в случае изменения персональных данных лица, указанного в свидетельстве.

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды предоставляет вам информацию.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html