Рынок недвижимости «бурный», скрытые аномальные факторы

(Дэн Три) - Эксперты оценивают, что рынок недвижимости восстановился, но все еще медленный, неравномерный по сегментам и местоположению, а также имеет некоторые потенциально необычные факторы.

Цены растут слишком быстро

Согласно отчету Министерства строительства, цены на квартиры в Ханое резко выросли за последний квартал: для новых проектов рост составил 4–6% в квартал и 22–25% в год. В частности, существенно выросла и цена продажи старых квартир, местами увеличившись на 35–40% по сравнению с предыдущим кварталом.

Главный экономист BIDV г-н Кан Ван Люк отметил, что рынок недвижимости восстанавливается, но неравномерно и имеет много потенциально необычных факторов.

По его словам, с 2019 года по настоящее время цены на недвижимость выросли на 50–70%, в основном в сегментах квартир и земли, что связано с дефицитом предложения.

Г-н Люк также отметил, что жилищные кредиты росли медленно, всего на треть по сравнению с инвестиционными кредитами в недвижимость, что свидетельствует о том, что цены на жилье по-прежнему высоки, из-за чего люди не решаются брать деньги в долг на покупку жилья. Он рекомендовал предприятиям рассмотреть возможность корректировки отпускных цен до более разумного уровня.

По мнению экспертов, ожидается, что недавно принятые новые меры политики в области земли и жилья (такие как Постановление о рынке недвижимости и социальном жилье, пилотирование конкретных механизмов и устранение препятствий для проектов, пилотирование реализации проектов коммерческого жилья через соглашения о получении прав землепользования или наличии прав землепользования и т. д.) приведут к существенным изменениям на рынке.

Однако, несмотря на корректировки политики, владение жильем для вьетнамцев остается сложной проблемой, особенно для молодого поколения.

Рассказывая о недавних ценах на квартиры, г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор филиала CBRE в Ханое, сказала: «Это почти первый случай, когда квартиры в Ханое выросли в цене так быстро за столь короткое время».

По ее словам, исторический анализ показывает, что за последние 10 лет цены на квартиры в Ханое росли в среднем на 5% в год. Даже в период 2009-2019 гг. цены на квартиры колебались незначительно, были периоды снижения цен и среднего роста всего на 2% в год. С 2022 года по настоящее время цены на квартиры в этом городе только начали стремительно расти.

Г-н Ле Динь Чунг, эксперт по недвижимости, заявил, что тенденция роста цен на недвижимость неизбежна. Однако цены на недвижимость нечасто растут столь стремительно за короткий период времени.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Тран Кханг).

«Цены на недвижимость растут, в основном потому, что предложение, хотя и улучшилось, все еще очень скудно по сравнению со спросом. Инвестиционные издержки растут, заставляя инвесторов ожидать более высокой прибыли», — сказал г-н Чунг.

Выявление «соучастника» спекуляции

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), подсчитал, что за последний период цены на квартиры аномально выросли, особенно в Ханое.

Он считает, что это явление, безусловно, находится под влиянием групп интересов, пока экономический контекст, рынок и доходы населения еще не восстановились. «Цены на жилье растут, но сделок совершается не так много. Это может быть уловкой инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно оценил г-н Динь.

По его словам, эти группы интересов способны проворачивать трюки по повышению цен, основываясь на том, что предложение квартир испытывает проблемы. За последние годы на рынке не было новых проектов, получивших инвестиционные лицензии.

Проекты на рынке в основном старые и покупаются и продаются снова. Поставки недостаточны и некачественны, поставки для населения и малообеспеченных слоев населения очень малы, структура продукции неподходящая.

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама, заявила, что, помимо результатов фактического спроса и предложения, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, росте цен на жилье и создании непрозрачных сделок купли-продажи недвижимости.

Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «подогрева» наблюдаются и в сегменте квартир, где уровень цен на передаваемые квартиры постоянно растет, что обусловлено «помощью» некоторых спекулятивных групп.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm