«Внесение изменений в правила собственности с целью ограничения споров в многоквартирных домах»

Председатель Федерации адвокатов Вьетнама До Нгок Тхинь предложил внести поправки в положения об общей и раздельной собственности в Жилищном законе с целью ограничения споров.

В последнее время в многоквартирных домах все чаще возникают споры по поводу территории, инженерных коммуникаций, инфраструктуры, принадлежащих инвестору и жильцам, наиболее острым из которых является раздел права собственности и парковки для мотоциклов и автомобилей в подвале. Доктор До Нгок Тхинь, председатель Федерации адвокатов Вьетнама и член Судебного комитета Национальной ассамблеи, ответил VnExpress на этот вопрос в связи с представлением проекта пересмотренного Закона о жилье на 5-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.

- Споры между инвесторами и жильцами по поводу права собственности на квартиры продолжаются уже много лет, но почему Жилищный закон и другие нормативные правовые акты посредством изменений и дополнений не смогли полностью разрешить эту ситуацию?

- Система правовых документов, несмотря на многократное внесение изменений и дополнений, по-прежнему не отвечает практическим требованиям из-за все более сложных споров. Существуют случаи, которые возникли до принятия закона, продолжаются до сих пор и не были полностью разрешены. Проверки и пресечение нарушений в этой сфере не проводятся тщательно и своевременно. Во многих местах управление неэффективно, многие инвесторы не спешат выплачивать долги по фондам содержания, а также имеются признаки нарушения уголовного законодательства, которые не были расследованы компетентными органами.

Между тем, совет директоров, избранный жильцами на конференциях многоквартирного дома, еще не в полной мере реализовал свою представительскую роль из-за отсутствия конкретных указаний относительно деятельности и законности этой организации. Большинство действующих советов по управлению многоквартирными домами не имеют опыта в управлении и эксплуатации многоквартирных домов и не имеют профессиональной подготовки, поэтому им сложно представлять и защищать законные права жильцов при возникновении споров с инвесторами.

Адвокат До Нгок Тхинь выступает в Национальной ассамблее. Фото: Фам Тхинь — Адвокат До Нгок Тхинь выступает в Национальной ассамблее. *Фото: Фам Тхинь*

- Почему, по Вашему мнению, правовые нормы о разделении инженерных коммуникаций, а также общей и частной собственности в многоквартирных домах не реализуемы на практике?

- Общая собственность и частная собственность предусмотрены в Жилищном законе 2014 года, Гражданском кодексе 2015 года и Правилах управления и пользования многоквартирными домами (изданы циркуляром Министерства строительства № 02/2016) и ряде других соответствующих руководящих документов. Однако на практике все еще существует много недостатков, как правило, связанных со спорами из-за парковочных мест.

Согласно Циркуляру 02, в договоре купли-продажи и аренды квартиры должны быть четко указаны площадь и оборудование, находящиеся в собственности собственника или в совместной собственности собственника. Вместе с договором инвестор обязан предоставить покупателю чертежи и перечень мест общего пользования, предусмотренные Жилищным законодательством.

Споры, возникающие между клиентами и инвесторами, возникают из-за невозможности разграничить общую и частную собственность и не являются ясными с момента подписания договора, например, продавать или нет парковочные места, сколько парковочных мест в здании, принципы регистрации парковочных мест и т. д. Поэтому я думаю, что правовые нормы существуют, но в реальности, когда стороны подписывают договор без четкого разграничения, все равно существует потенциальный риск возникновения спора.

До вступления в силу Циркуляра 02 15 февраля 2016 года во многих многоквартирных домах имелись договоры купли-продажи и аренды квартир, в которых это четко не оговаривалось, что приводило к многочисленным конфликтам и спорам по поводу права собственности на подвал.

- Что вы думаете, когда юрист говорит, что действующее положение о том, что территория для парковки автомобилей в многоквартирных домах принадлежит в управление или собственность инвестора, является основной причиной возникновения споров, хотя это должна быть общая собственность?

- Одним из основных положений циркуляра № 02/2016 является регулирование владения и управления парковочными местами в многоквартирных домах. Приобретение и аренда парковочных мест фиксируется в договоре купли-продажи и аренды квартиры или в отдельном договоре.

Парковочные места для мотоциклов, трехколесных велосипедов и транспортных средств для инвалидов находятся в совместной собственности владельцев квартир. Что касается парковочных мест, покупатели или арендаторы квартир или других помещений в многоквартирных домах могут принять решение о покупке или аренде парковочного места; В случае не покупки или аренды данное парковочное место переходит в управление инвестора. Инвесторам не разрешается включать в цену продажи или аренды инвестиционные затраты на строительство этого парковочного места.

Таким образом, помимо решения купить или арендовать парковочное место в многоквартирном доме, где они проживают, владельцы квартир также могут перепродать или повторно сдать в аренду свое парковочное место. Однако в последнее время возрос спрос на парковочные места в квартирах. Купля-продажа парковочных мест — это, как правило, соглашение между двумя сторонами, что может привести к монополии со стороны инвесторов, что приведет к росту цены продажи.

Я думаю, что если государство признает, что парковочные места принадлежат инвесторам, оно должно установить предельную цену, и инвесторы не будут требовать слишком высоких цен за покупку или аренду мест. Однако при нынешнем большом спросе на парковочные места правила, разрешающие куплю-продажу парковочных мест, а также передачу инвесторам общих и частных территорий, связанных с парковочными местами, могут легко привести к гражданским спорам. Хотя этот вопрос во многом связан с общественными интересами.

Также необходимо тщательно проработать вопрос о передаче права собственности на подземный паркинг в общую собственность собственников многоквартирного дома. Потому что если площадь для парковки автомобилей будет считаться общей собственностью, то стоимость строительства парковочного места будет включена в стоимость продажи дома или квартиры, и есть домохозяйства, которые не пользовались или не имеют необходимости пользоваться автомобилем, но все равно вынуждены платить эту стоимость при покупке дома.

- Закон предусматривает, что инвесторы не имеют права включать стоимость строительства парковочных мест в цену продажи квартиры, но как узнать, включают они ее в цену продажи или нет? На самом деле, во многих многоквартирных домах есть споры по этому вопросу?

- Я не видел никаких действующих нормативных актов, разъясняющих это содержание. Это действительно лазейка в законе: люди не могут контролировать, включены ли инвестиционные затраты на строительство парковочного места в стоимость продажи квартиры или нет. Невозможность определить, к какой части относится парковочное место, является причиной споров между инвесторами и жильцами.

По моему мнению, парковочное место в многоквартирном доме по своей природе относится к общей собственности. Фактически, все общие помещения в многоквартирном доме, включая парковочные места, включены в продажную цену многоквартирного дома, и с момента передачи права собственности инвестора прекращаются.

- Как вы думаете, почему так мало споров доводится до суда посредством мониторинга или непосредственного предоставления заключений и разрешения жалоб, связанных со спорами о праве собственности в многоквартирных домах?

- Процесс рассмотрения дел показывает, что все они представляют собой давние и острые споры внутри сообщества. Большая численность населения порой оказывается в невыгодном положении, поскольку трудно найти общий язык. Разрешение споров также затруднено, поскольку никто не хочет инициировать судебные иски. С другой стороны, если людей много, то сложно договориться о стоимости подачи иска, поэтому дело постепенно затягивается и остается открытым.

При подаче иска в суд жильцы или правление многоквартирного дома должны сначала оплатить авансовый судебный сбор, размер которого зависит от стоимости имущества. Это заставляет многих людей отказаться от судебного разбирательства и пойти на компромисс с инвестором.

Кроме того, договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами, часто составляется инвестором и не содержит четкого определения прав жильцов в отношении мест общего пользования (подвал, лестница, терраса и т. д.), поэтому у жильцов мало оснований для подачи иска в суд с целью отстаивания своих прав в случае возникновения спора.

По моему мнению, споры, связанные с квартирами, должны решаться сторонами путем переговоров и примирения в соответствии с действующими правовыми нормами. Если переговоры и примирение невозможны, следует обратиться в народный суд для разрешения вопроса. Государственные органы и местные органы власти должны проверять, контролировать и строго пресекать нарушения со стороны всех сторон.

- Проект пересмотренного Закона о жилье вносится на рассмотрение 5-й сессии 15-го Национального собрания. Как вы, как делегат Национальной ассамблеи, собираетесь внести свой вклад в разрешение споров о собственности в многоквартирных домах?

- Проект все еще находится на рассмотрении, в нем специально урегулированы многие положения, касающиеся общей и частной собственности в многоквартирных домах, чтобы ограничить текущие споры и сделать многоквартирные дома более безопасными во время эксплуатации.

Я принял к сведению мнения юристов Вьетнамской федерации адвокатов с целью внесения изменений и дополнений в пятый проект Закона о жилье. Мы предложили 4 группы вопросов по вопросам собственности, политики развития, сделок с жильем и управления ими, чтобы минимизировать споры, связанные с жильем, максимально защитить права и законные интересы заинтересованных сторон и способствовать завершению формирования правовой системы в жилищном секторе Вьетнама.

Предлагаю внести изменения в положения об общей и частной собственности на многоквартирные дома в проекте новой редакции Жилищного закона. Соответственно, парковочные места в многоквартирных домах относятся к общему имуществу и вопрос купли-продажи этих мест не возникает. Это сведет к минимуму любые сопутствующие споры.

Доан Кредит

Ссылка на источник