Vietnam.vn - Nền tảng quảng bá Việt Nam

«Внесение изменений в правила собственности с целью ограничения споров в многоквартирных домах»

VnExpressVnExpress08/06/2023


Председатель Федерации адвокатов Вьетнама До Нгок Тхинь предложил внести поправки в положения об общей и раздельной собственности в Жилищном законе с целью ограничения споров.

Наиболее распространенные споры в многоквартирных домах в последнее время связаны с площадью, инженерными коммуникациями, инфраструктурой, общей собственностью, а также частной собственностью инвесторов и жильцов, из которых наиболее интенсивным является раздел права собственности и парковки для мотоциклов и автомобилей в подвале. Доктор До Нгок Тхинь, председатель Федерации адвокатов Вьетнама и член Судебного комитета Национальной ассамблеи, ответил VnExpress на этот вопрос в связи с представлением проекта пересмотренного Закона о жилье на 5-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.

- Споры между инвесторами и жильцами по поводу права собственности на квартиры продолжаются уже много лет, но почему Жилищный закон и другие нормативные правовые акты посредством изменений и дополнений не смогли полностью разрешить эту ситуацию?

- Система правовых документов, несмотря на многократное внесение изменений и дополнений, по-прежнему не отвечает практическим требованиям из-за все более сложных споров. Существуют случаи, которые возникли до принятия закона, продолжаются до сих пор и не были полностью разрешены. Проверки и пресечение нарушений в этой сфере не проводятся тщательно и своевременно. Во многих местах наблюдается неэффективное управление, многие инвесторы не спешат выплачивать долги по фондам содержания, а также имеются признаки нарушения уголовного законодательства, которые не были расследованы компетентными органами.

Между тем, правление, избранное жильцами на собраниях многоквартирных домов, еще не в полной мере реализовало свою представительскую роль из-за отсутствия конкретных указаний относительно деятельности и законности этой организации. Большинство действующих советов по управлению многоквартирными домами не имеют опыта в управлении и эксплуатации многоквартирных домов и не имеют профессиональной подготовки, поэтому им сложно представлять и защищать законные права жильцов при возникновении споров с инвесторами.

Адвокат До Нгок Тхинь выступает в Национальной ассамблее. Фото: Фам Тхинь

Адвокат До Нгок Тхинь выступает в Национальной ассамблее. Фото: Фам Тхинь

- Почему, по Вашему мнению, правовые нормы о разделении инженерных коммуникаций, а также общей и частной собственности в многоквартирных домах не реализуемы на практике?

- Общая собственность и частная собственность предусмотрены в Жилищном законе 2014 года, Гражданском кодексе 2015 года и Правилах управления и пользования многоквартирными домами (изданы циркуляром Министерства строительства № 02/2016) и ряде других соответствующих руководящих документов. Однако на практике все еще существует много недостатков, как правило, связанных со спорами из-за парковочных мест.

Согласно Циркуляру 02, в договоре купли-продажи и аренды квартиры должны быть четко указаны площадь и оборудование, находящиеся в собственности собственника или в совместной собственности собственника. Вместе с договором инвестор обязан предоставить покупателю чертежи и перечень мест общего пользования, предусмотренных Жилищным законодательством.

Споры, возникающие между клиентами и инвесторами, возникают из-за невозможности разграничить общую и частную собственность и не являются ясными с момента подписания договора, например, продавать ли парковочные места, сколько парковочных мест в здании, принципы регистрации парковочных мест и т. д. Поэтому я думаю, что правовые нормы существуют, но в действительности, когда стороны заключают договор без четкого разграничения, все равно существует потенциальный риск возникновения спора.

До вступления в силу Циркуляра 02 15 февраля 2016 года во многих многоквартирных домах имелись договоры купли-продажи и аренды квартир, в которых это четко не оговаривалось, что приводило к многочисленным конфликтам и спорам по поводу права собственности на подвал.

- Что вы думаете, когда юрист говорит, что действующее положение о том, что территория для парковки автомобилей в многоквартирных домах принадлежит в управление или собственность инвестора, является основной причиной возникновения споров, хотя это должна быть общая собственность?

- Одним из основных положений циркуляра № 02/2016 является положение о владении и управлении парковочными местами в многоквартирных домах. Приобретение и аренда парковочных мест фиксируется в договоре купли-продажи и аренды квартиры или в отдельном договоре.

Парковочные места для мотоциклов, трехколесных велосипедов и транспортных средств для инвалидов находятся в совместной собственности владельцев квартир. Что касается парковочных мест, покупатели или арендаторы квартир или других помещений в многоквартирных домах могут принять решение о покупке или аренде парковочного места; В случае не покупки или аренды данное парковочное место переходит в управление инвестора. Инвесторам не разрешается включать в цену продажи или аренды инвестиционные затраты на строительство этого парковочного места.

Таким образом, помимо решения купить или арендовать парковочное место в многоквартирном доме, где они проживают, владельцы квартир также могут перепродать или повторно сдать в аренду свое парковочное место. Однако в последнее время спрос на парковочные места в квартирах увеличился. Купля-продажа парковочных мест в основном является соглашением между двумя сторонами, что может привести к монополии инвесторов, что приведет к росту цены продажи.

Я думаю, что если государство признает, что парковочные места принадлежат инвесторам, оно должно установить предельную цену, и инвесторы не будут требовать слишком высоких цен за покупку или аренду мест. Однако при нынешнем большом спросе на парковочные места правила, разрешающие куплю-продажу парковочных мест, а также передачу инвесторами общих и частных территорий, связанных с парковочными местами, могут легко привести к гражданским спорам. Хотя этот вопрос во многом связан с общественными интересами.

Также необходимо тщательно проработать вопрос о передаче права собственности на подземный паркинг в общую собственность собственников многоквартирного дома. Потому что если площадь для парковки автомобилей будет считаться общей собственностью, то стоимость строительства парковочного места будет включена в стоимость продажи дома или квартиры, и есть домохозяйства, которые не пользовались или не имеют необходимости пользоваться автомобилем, но все равно вынуждены платить эту стоимость при покупке дома.

- Закон предусматривает, что инвесторы не имеют права включать стоимость строительства парковочных мест в цену продажи квартиры, но как узнать, включают они ее в цену продажи или нет? На самом деле, есть многоквартирных домов, в которых есть споры по этому вопросу?

- Я не видел никаких действующих нормативных актов, разъясняющих это содержание. Это действительно лазейка в законе: люди не могут контролировать, включены ли инвестиционные затраты на строительство парковочного места в стоимость продажи квартиры или нет. Невозможность определить, к какой части относится парковочное место, является причиной споров между инвесторами и жильцами.

По моему мнению, парковочное место в многоквартирном доме по своей природе относится к общей собственности. Фактически все общие помещения в многоквартирном доме, включая парковочные места, включены в продажную цену многоквартирного дома, и с момента передачи инвестор прекратит свое право собственности.

- Как вы думаете, почему так мало споров доводится до суда посредством мониторинга или непосредственного предоставления заключений и разрешения жалоб, связанных со спорами о праве собственности в многоквартирных домах?

- Процесс рассмотрения дел показывает, что все они представляют собой давние и острые споры внутри сообщества. Большая численность населения порой оказывается в невыгодном положении, поскольку трудно найти общий язык. Разрешение споров также затруднено, поскольку никто не хочет инициировать судебные иски. С другой стороны, если людей много, то сложно договориться о стоимости подачи иска, поэтому дело постепенно затягивается и остается открытым.

При подаче иска в суд жильцы или правление многоквартирного дома должны сначала оплатить авансовый судебный сбор, размер которого зависит от стоимости имущества. Это заставляет многих людей отказаться от судебного разбирательства и пойти на компромисс с инвестором.

Кроме того, договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами, часто составляется инвестором и не содержит четкого определения прав жильцов в отношении мест общего пользования (подвал, лестница, терраса и т. д.), поэтому у жильцов мало оснований для подачи иска в суд с целью отстаивания своих прав в случае возникновения спора.

По моему мнению, споры, связанные с квартирами, должны решаться сторонами путем переговоров и примирения в соответствии с действующими правовыми нормами. Если переговоры и примирение невозможны, следует обратиться в народный суд для разрешения вопроса. Государственные органы и местные органы власти должны проверять, контролировать и строго пресекать нарушения со стороны всех сторон.

- Проект пересмотренного Закона о жилье вносится на рассмотрение 5-й сессии 15-й Национальной ассамблеи. Как вы, делегат Национальной ассамблеи, будете выступать, чтобы способствовать разрешению споров о собственности в многоквартирных домах?

- Проект все еще находится на рассмотрении, в нем специально урегулированы многие положения, касающиеся общей и частной собственности в многоквартирных домах, чтобы ограничить текущие споры и сделать многоквартирные дома более безопасными во время эксплуатации.

Я принял к сведению мнения юристов Федерации адвокатов Вьетнама, чтобы внести изменения и дополнения в 5-й проект Закона о жилье. Мы предложили 4 группы вопросов по вопросам собственности, политики развития, жилищных сделок и управления, чтобы минимизировать споры, связанные с жильем, максимально защитить права и законные интересы заинтересованных сторон и способствовать завершению правовой системы в жилищном секторе во Вьетнаме.

Предлагаю внести изменения в положения об общей и частной собственности на многоквартирные дома в проекте новой редакции Жилищного закона. Соответственно, парковочные места в многоквартирных домах относятся к общему имуществу и вопрос купли-продажи этих мест не возникает. Это сведет к минимуму любые сопутствующие споры.

Доан Кредит



Ссылка на источник

Комментарий (0)

No data
No data

Та же тема

Та же категория

Повышение привлекательности Ханоя за счет мест цветочного туризма
Международный музыкальный фестиваль «Road To 8Wonder — The next icon»
Эффектный старт вьетнамского кинорынка в 2025 году
Фан Динь Тунг выпускает новую песню перед концертом «Anh trai vu ngan cong gai»

Тот же автор

Наследство

Фигура

Бизнес

No videos available

Новости

Политическая система

Местный

Продукт