«Игровая площадка» стоимостью в миллион долларов все еще тратится впустую

Урок 1: Печальная реальность

Никогда еще рынок недвижимости не был столь мрачным, как сейчас. Новых проектов в сфере недвижимости запускается мало, а старые проекты практически «неактивны», многие площадки для торговли недвижимостью работают на низком уровне и иногда вынуждены закрываться, что приводит к увольнению тысяч сотрудников. Наряду с этим корпоративный долг и облигационный долг растут и могут «взрываться» в любой момент.

«Волшебное» притяжение остыло

Сфера недвижимости в целом и рынок элитной недвижимости в частности являются одними из ключевых секторов экономики, вносящими значительный вклад в рост ВВП всей страны. Кроме того, недвижимость помогает миллионам работников иметь работу и доход и тесно связана со многими отраслями: производством строительных материалов, туризмом - курортами, банковским делом и финансами, строительством... Однако в условиях жесткого контроля кредитования, а также ряда нерешенных юридических трудностей инвесторы проектов в сфере недвижимости недостаточно финансово сильны, а юридические документы не полностью оформлены, поэтому «клиенты» не платят так быстро и легко, как раньше. Это привело к замедлению продаж, рынок недвижимости практически находится в состоянии свободного падения и создает беспрецедентно мрачную картину.

В последнее время из-за последствий пандемии COVID-19 мировая экономика столкнулась с трудностями, инфляция, а также рост банковских процентных ставок оказали глубокое влияние на рынок недвижимости, особенно на сегмент элитной недвижимости. Многие новые проекты в сфере недвижимости не получили лицензий, а старые проекты отстают от графика, в результате чего предложение становится все более дефицитным. Между тем, многие проекты в сфере недвижимости были распроданы, но инвесторы не завершили их строительство и не ввели в эксплуатацию, как планировалось, что привело к появлению ряда заброшенных вилл, заросших травой и создающих отходы.

Заброшенная вилла, заросшая травой, пустая трата ресурсов

Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости во Вьетнаме характеризуется большой численностью населения и большим спросом на недвижимость, что всегда является для них привлекательной причиной для вложения средств. Вьетнам продвигает урбанизацию, в то время как правительство намерено создать бездымную промышленность в качестве авангарда развития. Кроме того, растет число клиентов высокого класса, которые рассматривают это как инвестиционный канал с высоким потенциалом прибыли, хотя и подразумевают наличие большого количества рисков.

«

По данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный объем прямых иностранных инвестиций, вложенных в недвижимость, достиг всего 2,6 млрд долларов США, то к 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а первый квартал 2023 года все еще имел положительные признаки. Недвижимость является вторым по величине сектором, привлекающим прямые иностранные инвестиции, после обрабатывающей промышленности и производства.

Г-н Ле Минь Хиеп, торговец элитной недвижимостью в районе Нам Ту Лием, сказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получили хорошую прибыль и имели быструю ликвидность, но с 2021 года и по сей день мы почти не покупали больше вилл, а некоторые из тех, которые мы ранее «держали», еще не проданы. Хотя были люди, желающие купить, они предлагали слишком низкую цену». Г-н Хиеп добавил: «К счастью, когда мы его покупали, мы не брали деньги в долг у банка. Если бы мы заняли деньги и должны были платить проценты до сих пор, нам пришлось бы его срочно продать».

Видно, что в настоящее время рынок недвижимости уже не находится на пике популярности, как много лет назад.

Виртуальны ли спрос и предложение?

Эксперты по недвижимости утверждают, что предложение элитной недвижимости (особенно вилл) довольно велико. Однако новое предложение будет становиться все более дефицитным, поскольку реализуется очень мало престижных проектов в сфере элитной недвижимости с достаточным финансовым потенциалом. Между тем, предложение вилл и торговых домов (модель жилья, совмещенная с коммерческим бизнесом) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время основное предложение приходится на проекты недвижимости, реализованные до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было реализовано лишь несколько проектов недвижимости, относящихся к элитному сегменту, при этом этот сегмент в основном рассчитан на высший класс, а не на людей с низкими доходами. В результате и без того мрачный рынок стал еще более мрачным.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, прокомментировал: Предложение вилл и таунхаусов в Ханое постоянно находится в дефиците в течение длительного времени, в то время как новое предложение в 2022 году и начале 2023 года в основном поступает из текущих проектов и сосредоточено в пригородах Ханоя. В некотором смысле это позволит предложить рынку больше продукции, но выбирать будет не из чего.

Проект комплекса вилл Thuy San Hill в районе Бай Чай, город. Халонг (Куангнинь) много незавершенных проектов

По данным опроса, проведенного журналистами в провинции Куангнинь, предложение вилл и торговых домов по-прежнему обильно, но в основном это старые проекты в сфере недвижимости, такие как: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... и практически не реализуются новые проекты в сфере недвижимости, новое предложение достигло дна.

Между тем, предложение в районах Ханам, Бакнинь, Футо, Хайфон, Хоабинь... также не очень обнадёживает. В этих провинциях и городах мало проектов в сфере элитной недвижимости, ограничен объем сделок, и в последние годы было реализовано очень мало проектов в сфере элитной недвижимости. В то время как старый проект простаивает, многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не используются, что приводит к заброшенности, расточительству и потенциальному социальному злу.

Это предложение, а с точки зрения спроса эксперты говорят, что тренд на виллы и торговые дома, связанные с зелеными насаждениями, оптимальными коммуникациями, расположенные в комплексе и с удобным транспортным сообщением, станет лучшим выбором для покупателей. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и рост среднего и высшего класса также являются основными движущими силами роста спроса на недвижимость в будущем.

Фактически, как только экономика уверенно восстановится после пандемии COVID-19, политика правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости будет серьезно реализована на местах, а также будет ослаблена «кредитная комната», гарантированы корпоративные облигации, тогда корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу, а оттуда будут развернуты проекты в сфере недвижимости и предоставлены рынку разнообразные высококачественные продукты в сфере недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения... покупательная способность рынка недвижимости снова станет активной.

Слияния и поглощения появляются

Это естественный закон: сильные побеждают слабых, поглощение слабых и их присоединение к сильным — обычное дело в сфере недвижимости в последнее время. Однако в последнее время появились «акулы» как внутри страны, так и за ее пределами, которые с помощью многочисленных инвестиционных фондов или с использованием наличных денег скупили элитные проекты недвижимости и юридически чистые проекты под застройку.

Видно, что с начала 2023 года и по настоящее время вьетнамские компании сферы недвижимости делятся на 4 типичные группы: рисковые, сбалансированные, потенциальные и «новые игроки». Среди них в группу «новых игроков» входят компании, инвестиционные фонды... ищущие возможности выхода на рынок недвижимости путем слияний и поглощений.

Типичными примерами являются FLC Group, Tan Hoang Minh… После того, как их лидеры оказались втянуты в юридические проблемы, ряд «больших парней» захотели заняться потенциальными проектами этих корпораций. Авиакомпания Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, в результате чего многие проекты этой группы в сфере недвижимости в Куангнине, Тханьхоа, Тхайнгуэне, Виньфуке, Футо... оказались под угрозой прекращения реализации или вынужденной передачи их другим партнерам для продолжения исследований и реализации проекта.

Многие элитные проекты в сфере отечественной недвижимости в настоящее время привлекают иностранных инвесторов.

Кроме того, ведутся переговоры о нескольких других приобретениях. По мнению многих экспертов в области экономики и недвижимости, если нынешняя вялая ситуация на рынке недвижимости в сочетании со сложной финансовой ситуацией сохранится, у многих инвесторов проектов не останется денег на оборот, и им, возможно, придется задуматься о передаче или продаже своих проектов в сфере недвижимости. Не говоря уже о том, что многие компании и иностранные инвестиционные фонды готовят деньги и ждут возможности приобрести отечественные объекты недвижимости, когда предприятия сталкиваются с трудностями и вынуждены продавать их.

Г-н Ле Хоанг Чау — председатель Ассоциации городской недвижимости. Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) предлагает: Правительству и Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть возможность разрешить предприятиям передавать проекты в сфере недвижимости в рамках пилотного механизма, предусмотренного в резолюции Национальной ассамблеи № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года. По словам г-на Чау, если это будет реализовано, это решит проблемы с денежными потоками и ликвидностью для предприятий сферы недвижимости, включая компании, выпускающие облигации, срок погашения которых истекает. Позволяя бизнесу передавать проекты в соответствии с договоренностями и потребностями, государство может не только собирать налоги, но и повышать эффективность и результативность государственного управления рынком недвижимости, повышать прозрачность и преодолевать ситуацию «подпольных» передач проектов, замаскированных под передачу акций, что приводит к убыткам для государственного бюджета.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Предложение, реализуемое напрямую инвесторами в текущих проектах в этом сегменте, весьма ограничено, что обусловлено небольшим количеством новых квартир, выведенных на рынок». Однако основной линейкой продукции по-прежнему остаются таунхаусы, за которыми следуют виллы и торговые дома, на долю которых приходится лишь небольшая доля от общего объема предложения.

Урок 2: Медленно мчимся к «финишу»

Инвесторы проектов в сфере недвижимости называют множество причин, но большинство из них связаны с медленной очисткой участка, изменениями в правовых механизмах и налоговой политике, а также слабыми финансовыми возможностями многих предприятий... что приводит к медленному завершению проекта.

Медленно продвигающиеся проекты в сфере недвижимости широко распространены

В большинстве из 63 провинций и городов имеются отстающие от графика проекты в сфере недвижимости, однако сегмент элитной недвижимости в основном сосредоточен в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, транспорта и инфраструктуры.

Местом с наибольшим количеством отстающих от графика проектов в сфере недвижимости является Ханой. По неполным статистическим данным, в Ханое в настоящее время имеется несколько сотен проектов, реализация которых откладывается, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, которая не используется, что приводит к огромным потерям.

Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются на срок до десяти лет, например: городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Хинодэ Роял Парк - PV) в районе Хоай Дук. Городской район Нам Ан Кхань, принадлежащий инвестиционному акционерному обществу по развитию городского и промышленного парка Сонгда (Sudico), который когда-то позиционировался как рай для жизни. Однако работы по расчистке территории еще не завершены, многие виллы и таунхаусы по-прежнему заброшены, что приводит к пустой трате ресурсов. Представитель Sudico по связям со СМИ заявил: «Из-за недавнего застоя на рынке недвижимости многие клиенты, инвестирующие в виллы, владеют только землей, ожидая позитивных изменений на рынке». Это приводит к тому, что некоторые виллы оказываются заброшенными, из-за чего теряется общая красота проекта.

В Фу Тхо проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй, инвестируемый компанией Song Thao Company Limited, занимает площадь более 87 гектаров, отстает от графика более чем на 2 десятилетия и имеет множество нарушений... В настоящее время проект заброшен и используется людьми как место для выпаса скота.

Г-н Тран Ван Киен, заместитель председателя городского народного комитета Тхань Туй, откровенно сказал: «Проблема проекта горячих источников Тхань Туй теперь заключается в возможностях инвестора. В настоящее время у проекта есть чистый участок, полная юридическая документация, но он не может быть реализован из-за слабых возможностей инвестора. Наше население также очень нетерпеливо, потому что у избирателей много мнений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».

Проект курорта с горячими минеральными водами Тхань Туй в настоящее время заброшен и используется местными жителями в качестве пастбища для скота.

В провинции Ханам реализуется не менее захватывающий проект в сфере недвижимости, в рамках которого земли общественных сооружений и инфраструктурных объектов превращаются в коммерческое жилье (магазины), а затем остаются заброшенными. Это коммерческий и жилой комплекс компании Thang Loi Thanh Liem Company Limited. На сегодняшний день в рамках проекта завершено черновое строительство, некоторые семьи купили дома и переехали в них, многие объекты, запланированные к реализации, не были реализованы, а некоторые проекты демонстрируют признаки ухудшения состояния и заброшенности.

В уведомлении о заключении инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года Государственной инспекции в отношении проекта комплексного коммерческого центра компании Thang Loi Thanh Liem провинция Ханам выделила землю, но не провела аукцион по правам землепользования, что является нарушением статьи 118 Закона о земле 2013 года. Что еще серьезнее, этот земельный участок запланирован как земля для общественных работ, услуг и торговли, без функции жилой застройки, что нарушает статью 26 Закона о градостроительстве 2009 года и статью 14 Постановления правительства 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.

Удалить «опухоль»

Населенные пункты, где проекты в сфере недвижимости отстают от графика и даже находятся в состоянии застоя в течение многих лет: Ханой, Куангнинь, Фу Тхо, Хоабинь... Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика и не реализуются, многие из них получили красное предупреждение, а несколько проектов были запрещены Городским народным комитетом. Ханой немедленно оправился.

Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Ме Линь, инвестируемый компанией Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company. Проекту была выделена земля в 2008 году, но реализация его затянулась, поэтому Городской народный комитет... Ханой издал Решение № 4058/QD-UBND о возврате земли и отмене решения о выделении земли для вышеуказанного проекта. Также есть проект: Truong Giang Construction Company с проектом строительства виллы с садом; Акционерное общество «Ань Дуонг» с проектом строительства технической инфраструктуры для дачного поселка «Санни Лайт»; Акционерное общество недвижимости «Vinalines Vinh Phuc» с проектом нового городского района «Vinalines»... Городской народный комитет. Ханой решил вернуть себе землю.

Виллы и таунхаусы проекта городской зоны Тан Вьет в районе Хоай Дык по-прежнему малонаселены.

Что касается проекта курорта с горячей минеральной водой Thanh Thuy, инвестируемого Song Thao Company Limited, г-н Ха Минь Дук - заместитель начальника Департамента землепользования, Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо сказал: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Провинциальному налоговому департаменту собрать арендную плату за землю, которую должна компания Song Thao, и в то же время поручил Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Туй и соответствующим агентствам рассмотреть и отделить территорию площадью около 37 гектаров от общей площади проекта для реализации компанией». Г-н Дук добавил: В настоящее время инвестор еще не провел процедуры утверждения 1/500 Детального планирования, поэтому нет оснований для измерения и отделения площади в соответствии с указанием Народного комитета. провинции Пху Тхо. 25 марта 2022 года Народный комитет провинции Пху Тхо вынес решение об аннулировании Сертификата стимулирования инвестиций вышеуказанного проекта.

Г-н Чан Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куангнинь, сказал: «В ближайшее время Куангнинь продолжит проверять, инспектировать и проверять землепользование проектов, которые отстают от графика, продлит завершение технической инфраструктуры, решительно справится с этим и восстановится в соответствии с законом, не допустит повторения ситуации «приостановленного» планирования, «приостановленных» проектов, а также предотвратит и будет бороться с групповыми интересами, негативом, потерями бюджета, растратой земельных ресурсов, способствуя оздоровлению рынка недвижимости».

Вот некоторые типичные проекты, которые были решительно отменены местными властями в целях обеспечения соблюдения закона. Однако все еще есть много проектов, которые отстают от графика, сроки реализации которых многократно переносились, а сорняки разрослись и с которыми не борются. Например, в Куангнине есть много проектов, таких как: новый городской район Каосань - Хакхань; Проект многофункционального коммерческого и жилого комплекса Bay View Tower (город Халонг)… отстает от графика. Кроме того, многие объекты недвижимости были введены в эксплуатацию, но уровень заполняемости не высок, многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не были введены в эксплуатацию, демонстрируя признаки ухудшения состояния, что приводит к пустой трате ресурсов и утрате городской красоты.

Г-н Нгуен Хыу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, сказал: «В последнее время город решительно осуществил проверку, отчет и предложение провинции рассмотреть, урегулировать и отменить десятки проектов, которые отстают от графика и нарушают закон, чтобы избежать ситуации «удержания земли» в течение длительного времени, когда на ней растут сорняки, что приводит к пустой трате земельных ресурсов, влияет на экологическую санитарию и городской ландшафт».

В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, местным органам власти необходимо принимать жесткие меры по проверке и тщательному рассмотрению проектов с серьезными нарушениями, медленным прогрессом, длящимися много лет, а также серьезно исключать проекты с плохим планированием, ограниченным финансовым потенциалом и преднамеренным «удержанием земли» без реализации.

Нам необходимо избавиться от стереотипа, что если в этой провинции есть проект элитной недвижимости, то и в нашей провинции должен быть такой же.

Урок 3: Проживание в особняке стоимостью в миллион долларов

Люди с низким доходом живут в виллах стоимостью в миллионы долларов, снимают виллы, торговые дома для проживания, открывают продуктовые магазины, продают овощи, пивные бары... занимаются бизнесом, чтобы заработать на жизнь. Это звучит как шутка, но это существует в большинстве городских районов (KDT), которые, как ожидается, будут пригодными для жизни, цивилизованными и современными.

Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»

Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду для открытия кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, точек быстрого питания, магазинов свежих продуктов и т. д. Это не запрещено законом, но непреднамеренно создает неряшливый вид городских районов, которые считаются цивилизованными и современными.

Рядом находятся торговые дома, которые люди арендуют для открытия магазинов, лавок... для ведения бизнеса.

Г-н Нгуен Куанг Труонг, проживающий в районе Хоай Дук, арендовал торговый дом в новом городском районе Тан Тай До, район Дан Фыонг, и сказал: «Мы с двумя друзьями арендовали торговый дом для продажи фастфуда, кофе... Изначально мы арендовали его для продажи товаров за 5 миллионов донгов в месяц (арендовали у арендодателя - PV). Позже, поскольку мы торговали всю ночь, нам пришлось платить дополнительно 2 миллиона донгов в месяц за ночлег».

«Брокер по услугам», специализирующийся на аренде торговых домов, сказал: Арендаторы в основном рабочие из провинции, они сдают помещения по дешевке, чтобы открыть кафе, продающие завтраки, продавать овощи, пивные бары... арендная плата не является обязательной, нет необходимости вносить большой депозит, когда владелец забирает помещение, его необходимо вернуть.

Тот факт, что мелкие торговцы собираются здесь, чтобы арендовать торговые дома и вести свой бизнес, превратил это место в стихийный блошиный рынок. Житель многоквартирного дома HHA в городском округе Тан Тай До сказал: «Покупать и продавать удобно, но каждое утро и по выходным здесь много покупателей и продавцов, много транспортных средств въезжают и выезжают из города, что создает потенциальную угрозу безопасности дорожного движения». Не говоря уже о том, что магазины выбрасывают сточные воды, мусор и т. д., что очень грязно.

Журналисты выехали на места в некоторые городские районы округов Хоайдык, Зялам, Намтылием, Бактылием, Хоангмай... и обнаружили, что ситуация, когда владельцы сдают виллы и торговые дома в аренду, наблюдалась повсюду, каждое место имело свои особенности, а стоимость аренды также отличалась. Но всех их объединяет то, что они делают облик цивилизованного и современного города еще более унылым.

В провинциях и городах Хайфон, Футо, Ханам, Хынгйен, Тханьхоа… ситуация не очень оптимистичная. Несмотря на то, что арендаторов стало меньше, а цены ниже, здесь все равно очень грязно. Между тем заброшенные дома заросли травой и демонстрируют признаки разрушения.

Множество «нет» в вилле за миллион долларов

В роли человека, арендующего виллу для временного проживания, мы отправились под руководством г-жи Нгуен Тхи Бич на экскурсию по городскому округу Нам Ан Кхань, округ Хоайдык. Ханой. Здесь время от времени встречаются виллы и торговые дома, в которых живут люди. Хотя внешняя отделка виллы еще не завершена, двери временно установлены с помощью пластиковых панелей, некоторые двери сделаны из тонких гофрированных листов железа... внутри одежда висит как попало, рабочие сооружают временные спальные места из деревянных досок, в некоторых местах прямо на бетонном полу разложены циновки, кухня оборудована временно, а если говорить точнее, здесь нет нормального туалета.

Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если людей много, то вам следует арендовать всю виллу, площадь от 200 до 300 м2, цена всего около 6-8 миллионов донгов в месяц, вы можете выбрать, сколько человек вы хотите разместить. Если вы согласны, сообщите мне, чтобы я могла позвонить владельцу».

Большинство рабочих приезжают из Нгеана, Тханьхоа, Намдиня, Виньфука, Туенкуанга... они живут на виллах, в торговых домах, днем ​​работают уборщиками, строителями, механиками... ночью они собираются вместе на вилле стоимостью в миллион долларов, но им «не хватает» всего: нет электричества, нет чистой воды, туалеты не работают...

Временная жизнь на вилле стоимостью в миллион долларов фрилансера - Фото Нгок Ву

Ле Кхак Нам (из Тханьхоа) в настоящее время временно проживает на вилле в районе Хоангмай. Он сказал: «Я бросил школу в 9 классе и пошел работать строителем к своему соседу. Теперь я строитель. Если бы не поддержка и руководство всех, не знаю, где бы я сейчас был».

В эти дни у школьников летние каникулы, многие дети возвращаются с родителями в родные города, в Ханой, чтобы поиграть, и впервые дети могут остановиться на виллах стоимостью в миллионы долларов вместе со своими родителями. Г-жа Ле Тхи Хай (из Нгеана) сказала: «Мой ребенок на летних каникулах и сказал, что скучает по родителям, поэтому я вернулась и привела его сюда поиграть». Без кондиционера бывают дни, когда становится так жарко, что она не может спать до поздней ночи. Ей жаль своего ребенка, но она ничего не может сделать. Она планирует оставить своего ребенка на 1–2 недели, а затем забрать его обратно в деревню к бабушке и дедушке.

Г-жа Хоанг Тхи Си — главный шеф-повар, которая готовит для более чем 30 сотрудников, сказала: «Сейчас в пансионате стало намного веселее. Там живут 5 детей, которых радушно принимают их родители. Днем я готовлю и также беру на себя роль няни. Хорошо то, что каждый из них родом из другого города, но они играют вместе очень дружно и уступают друг другу».

В некоторых городских районах Хоабинь, Ханам, Куангнинь... здесь малообеспеченные рабочие временно живут на виллах,

Торговые дома все еще существуют, хотя их немного. Когда мы обратились к ним в качестве журналистов, они отказались отвечать или в некоторых случаях настойчиво просили не разглашать информацию и не делать фотографий... из опасения, что арендодатель или инвестор не будет продолжать сдавать их в аренду.

(Примечание: имена в этой статье изменены в целях защиты конфиденциальности.)

Урок 4: Совершенствование институтов, придание элитной недвижимости ее истинной ценности

Предприятиям и инвесторам, занимающимся развитием проектов в сфере недвижимости, необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочных выгод, активно реструктурировать предприятия, сосредоточиться на основных проектах, сократить задолженность, эффективно контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных организаций. Что касается органов управления, то государству необходимо в ближайшее время завершить разработку четкой правовой системы от центрального до местного уровня и четко разделить управленческие полномочия, чтобы избежать дублирования и отсутствия сплоченности, как это имеет место в настоящее время.

Пожертвуйте малыми выгодами

Для предприятий выгоды всегда имеют наивысший приоритет. Пожертвовать краткосрочными выгодами ради общих долгосрочных выгод — это действительно чрезвычайно трудный выбор. Однако для бизнеса, специализирующегося на элитной недвижимости, необходимо обладать смелостью, видением и определенным пониманием, чтобы столкнуться с необходимостью пожертвовать убыточными проектами или проектами с низкой рентабельностью, в то же время реструктурировать бизнес, сократить задолженность, сосредоточиться на основном бизнесе, основных проектах... это мудрое решение.

Г-н Динь Ван Нги, председатель совета директоров и генеральный директор акционерного общества VinaPol, подразделения с многолетним опытом в разработке проектов в сфере недвижимости, откровенно поделился: «Предприятия сферы недвижимости должны воспользоваться этим временем, чтобы оглянуться на себя, должны реструктурировать бизнес, сократить задолженность, снизить зависимость от кредитных организаций, смело отказываться от высокорисковых проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно». Избегайте погони за количеством и поспешным развитием, поскольку как только вы столкнетесь с трудностями, поворачивать назад будет уже поздно.

Для «богов», помимо наличия денег, необходимо тщательно изучить юридические аспекты проекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать или купить для долгосрочного проживания. Это несложно, но инвесторам следует серьезно подумать, чтобы избежать «закрытия двери сарая после того, как корова потерялась». На самом деле, в настоящее время существует множество проектов элитной недвижимости, которые уже построены и даже допущены к заселению клиентов, но юридические процедуры еще не завершены, а инфраструктура еще не синхронизирована. Это приводит к тому, что у вилл и торговых домов есть владельцы, но в них никто не живет, они заброшены, заросли травой, что приводит к пустой трате ресурсов.

Отечественным предприятиям сферы недвижимости приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, снижать зависимость от кредитных организаций и смело отказываться от высокорисковых проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно - Иллюстративное фото.

Местные власти также должны тщательно выбирать авторитетных инвесторов с сильным финансовым потенциалом, не следовать тенденциям, избегать широко распространенного мышления, направленного на развитие элитной недвижимости, а также отсутствия планирования и ориентации. Это неправильный образ мышления, который может привести ко многим последствиям в будущем. Кроме того, местным органам власти необходимо усилить контроль и надзор, открыто обращаться с инвесторами, которые нарушают правила, задерживают реализацию и даже отзывают проекты, чтобы избежать отказа от них, пустой траты ресурсов и потери государством доходов от налогов и сборов.

Нужна «рука » государства

На самом деле рынок недвижимости в целом и элитная недвижимость в частности уже давно являются «свободными» в плане цен, а налоги и сборы в этом секторе по-прежнему низкие, несоизмеримые с темпами развития рынка, что приводит к безудержной спекуляции и инфляции цен, затрудняя доступ к жилью для людей, реально нуждающихся в нем. Не говоря уже о разнице в ценах на недвижимость между городскими и сельскими районами, даже в таких крупных городах, как Ханой, Хайфон, Хошимин и т. д., также наблюдаются явные различия. Поэтому многие эксперты в сфере недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.

По мнению многих экспертов, рынок элитной недвижимости перегружен, что приводит к дисбалансу между спросом и предложением, что, в свою очередь, снижает темпы роста во многих других отраслях. Поэтому необходимо немедленно разблокировать рынок недвижимости, в результате чего увеличится приток денег из внутренних и внешних стран в недвижимость, а покупка, продажа, слияние предприятий и проектов в сфере недвижимости будут происходить по рыночным правилам... тем самым способствуя экономическому росту и создавая сопутствующие эффекты для развития всех других отраслей.

«

В резолюции 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального Комитета указано: «Продолжение внедрения инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», что, как ожидается, окажет сильное влияние на многие аспекты вьетнамского рынка недвижимости в ближайшее время.

С другой стороны, хотя административные процедуры для предприятий по реализации земельных проектов и урегулированы, они по-прежнему запутанны и длительны.

Этот порочный круг повторяется снова и снова, от проекта к проекту, от предприятия к предприятию, из года в год... Вот почему существует поговорка «страх отсутствия достаточной правовой базы» или «ожидание указаний от начальства», из-за чего инвестиционные проекты стопорятся, не могут быть реализованы, а социальные ресурсы используются неэффективно.

Что касается поддержки инвестиционного капитала, компания, специализирующаяся на развитии проектов в сфере недвижимости (название не разглашается), заявила: «В настоящее время кредитные учреждения очень хорошо справляются с отсрочкой и продлением срока погашения задолженности для предприятий: правительство распорядилось «ослабить кредитные условия» для предприятий сферы недвижимости, но, по моему мнению, это должно сопровождаться разблокировкой облигаций для предприятий. В настоящее время нам очень сложно получить доступ к банковским кредитам. Страх распространился повсюду и рискует превратиться в «социальную болезнь».

Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.

Синхронное и последовательное создание институтов и политик по управлению и использованию земель с институтами развития социалистической рыночной экономики высвободит земельные ресурсы, помогая государству управлять, эксплуатировать и использовать землю для обеспечения наиболее экономичного, устойчивого и эффективного использования земли. Для этого, завершение поправок к земельному праву, законодательству жилищного строительства, деловым законодательством о недвижимости и т. Д. Должно обеспечить согласованность и единство, что является срочным требованием. Кроме того, необходимо совершенствовать организацию государственного управления земельными ресурсами, обеспечивая оптимизацию и объединение, устранение посредников, содействие децентрализации и делегированию власти, сопровождаемой механизмом проверки, надзора и контроля власти.

Делегат Dang Bich Ngoc - Делегирование Национальной ассамблеи провинции Хоа Бин

Необходимо решить проблему приостановленных и отсроченных проектов

Проект земельного законодательства (справован) был представлен на эту 5 -ю сессию на основе синтеза после широкой публичной консультации. Лично я ценю усилия Министерства природных ресурсов и окружающей среды по синтезированию и сбору мнений от избирателей и людей по всей стране, на основе проверки, оценки и корректировки проекта земельного законодательства (измененного), представленного на 15 -м национальном собрании на этой 5 -й сессии.

Проект закона должен решить проблему приостановленных и отсроченных проектов. Например, в настоящее время во многих провинциях и городах многие проекты лицензированы для инвестиций, но из -за многих объективных факторов реализация является медленной или только несколько процедурных шагов выполняется, они не осуществляются в течение 5 лет, даже 10 лет, что приводит к отпущениям земельных ресурсов и разочарования для людей.

Я надеюсь, что этот проект земельного законодательства (справованного) должен иметь строгие и конкретные правила, чтобы помочь населенным пунктам решать этот вопрос принципиально и тщательно. Потому что, в прошлом, многие проекты были приостановлены и за графиком, но при проверке и проверке у инвесторов все еще были причины: частично реализованные или из -за объективных условий.

Адвокат Нгуен Хонг Бах - директор юридической фирмы Hong Bach and Associates

Будьте осторожны, инвестируя деньги

В настоящее время в нестабильной экономической ситуации инвестиции в недвижимость по -прежнему являются безопасным местом для инвесторов. Поэтому проекты по недвижимости привлекают много внимания. Таким образом, тщательное исследование проектов по недвижимости, особенно высококлассных недвижимости, чрезвычайно необходимо и значимо для инвесторов.

Тем не менее, инвесторы в недвижимость должны быть осторожны, когда «откладывают деньги». Во -первых, вы должны тщательно исследовать законность, бренд и репутацию инвестора. Во -вторых, необходимо знать прогресс реализации проекта, поэтому покупателю необходимо контролировать и обновить прогресс строительства проекта, чтобы избежать рисков, которые могут повлиять на его права и интересы. В -третьих, законность документов, таких как: Лицензия на инвестиции в проект, лицензия на строительство ... Покупатели должны обратить внимание на вышеуказанные документы, потому что, когда есть спор, это будет более удобно в процессе обращения с правами. В -четвертых, содержание условий контракта и других расходов. Инвесторы проекта в недвижимость должны внимательно прочитать и понимать условия соглашения, указанные в контракте, прежде чем подписать контракт и принять решение «отложить деньги».

Г -жа До Ту Ханг - старший директор, отдел исследований и консалтинга, Savills Hanoi

Обратите внимание на законность проекта

Поставка продается непосредственно от инвесторов в текущих проектах в высококлассном сегменте, очень ограничен, можно сказать, что новые проекты по недвижимости, которые только начали строительство, можно рассчитывать на пальцы, отчасти из-за влияния мирового финансового кризиса, отчасти из-за того, что многие проекты не будут завершены или с трудом завершают юридические процедуры, чтобы начать строительство ... это основные причины, по которым предложение высокого уровня недвижимости в ближайшее время будет ограничен.

Тем не менее, инвесторы должны быть оснащены самой четкой информацией о проекте и должны иметь конкретные обязательства, которые связывают многие стороны вместе. Кроме того, правовая база должна быть всеобъемлющей, полной, четкой и предоставлять подробные инструкции ... которые помогут очистить инвесторов и способствовать устойчивому развитию рынка, избегают создания многих колебаний цен, при этом обеспечивая при этом льготы для штата.

Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html