 |
| Последние новости о недвижимости: Минстрой предлагает 2 варианта застройки мини-квартир. (Источник: Молодежь) |
Получите мнения о развитии мини-квартир
Министерство строительства только что отчиталось о получении, доработке и завершении подготовки проекта пересмотренного Закона о жилье для правительства. В настоящем отчете Министерство строительства представляет два варианта развития многоэтажного жилья с большим количеством квартир для домохозяйств и отдельных лиц (также известного как мини-квартиры).
В варианте 1 Минстрой предлагает следующие вопросы:
Во-первых , домохозяйства и отдельные лица имеют право использовать жилые земли в соответствии с правилами. При строительстве дома в 2 и более этажей, на каждом этаже которого спроектирована и построена квартира для продажи или аренды с последующим выкупом, должны быть соблюдены условия для инвестора в инвестиционный проект жилищного строительства. При этом инвестирование в строительство осуществляется в соответствии с положениями закона о строительстве и соответствующих законов для инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.
Купля-продажа и аренда-покупка квартир, предусмотренные настоящим пунктом, осуществляются в соответствии с положениями настоящего закона и закона о сделках с недвижимостью. Выдача сертификатов на каждую квартиру, указанную в настоящем пункте, осуществляется в соответствии с положениями земельного законодательства.
Во-вторых , домохозяйства и отдельные лица имеют право использовать жилые земли в соответствии с правилами. При строительстве дома в 2 и более этажей, на каждом этаже которого проектируются и застраиваются квартиры для сдачи в аренду, инвестиции в строительство данного дома должны соответствовать положениям закона о строительстве индивидуальных жилых домов, а организация пожарной безопасности должна соответствовать положениям закона о предупреждении и тушении пожаров для индивидуальных жилых домов, совмещенных с производством и предпринимательской деятельностью.
В-третьих , управление и эксплуатация жилого фонда, указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, осуществляются в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, утверждаемым Министром строительства.
В-четвертых , Народные комитеты всех уровней в пределах своих обязанностей и полномочий обязаны проверять и проверять соблюдение жилищных требований и условий, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи.
В-пятых , Правительство должно детализировать настоящую статью.
Вариант 2
Что касается варианта 2, то проект измененного Закона о жилье, пересмотренный Постоянным комитетом Национальной ассамблеи, предусматривает:
Во-первых , за исключением случая, когда граждане имеют право использовать жилые земли, предусмотренные пунктом 3 статьи 54 настоящего Закона, для строительства жилых домов высотой 22 этажа и более, каждый этаж которых запроектирован и застроен двумя и более квартирами для сдачи в аренду, они должны соответствовать требованиям и условиям, установленным настоящим Законом.
То есть в доме должна быть площадь личного пользования квартиры, площадь общего пользования дома и оборудование общего пользования;
Квартиры в жилых домах должны проектироваться и строиться закрытым способом, при этом норматив площади каждой квартиры должен быть не ниже площади, установленной Национальными техническими нормами для многоквартирных домов;
Жилье должно иметь разрешение на строительство в соответствии с положениями закона о строительстве;
Должны соответствовать требованиям по проектированию и оценке пожарной безопасности в соответствии с нормативными документами для многоквартирных домов.
Во-вторых , жилое помещение, указанное в пункте 1 настоящей статьи, не может быть продано или сдано внаем для выкупа квартиры.
В-третьих , в случае строительства жилого дома с числом квартир 20 и более необходимо наличие достаточных условий для того, чтобы быть инвестором проекта жилищного строительства в соответствии с положениями статьи 35 настоящего Закона, а также необходимо создать проект для осуществления инвестиций в жилищное строительство в соответствии с положениями закона.
В-четвертых , управление и эксплуатация жилого фонда, предусмотренные настоящей статьей, осуществляются в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемым Министром строительства.
В-пятых , провинциальный народный комитет должен определить условия движения пожарных машин в жилых районах в качестве основы для выдачи разрешений на строительство жилья, как предписано в настоящей статье. Народные комитеты всех уровней в пределах своих обязанностей и полномочий осуществляют проверку и надзор за соблюдением требований и условий, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при сдаче внаем гражданами квартир в многоквартирных многоэтажных домах.
Министерство строительства выбирает вариант 1
Министерство строительства высказало свое мнение о выборе варианта 1. Поскольку при реализации варианта 1 будет ограничена застройка многоэтажных домов домохозяйствами и отдельными лицами, проектирование многих квартир, не соответствующих разрешениям на строительство, не отвечающих нормам и стандартам, особенно нормам и стандартам по предупреждению и тушению пожаров, как это было в последнее время.
Кроме того, Минстрой установил, что для индивидуальных жилых домов (не являющихся объектами инвестиционных проектов жилищного строительства) в законе предусмотрены отдельные положения по управлению инвестициями в строительство, а также по управлению пожарной безопасностью и тушением пожаров.
В то же время, по информации Минстроя, законопроектом также предлагалось не выдавать свидетельства о праве пользования землей и праве собственности на жилой дом на каждую квартиру при строительстве индивидуальных жилых домов с большой этажностью и большим количеством квартир. Поэтому нет необходимости устанавливать требования по разграничению зон общего и личного пользования...
Кроме того, Минстрой предложил также, чтобы управление и эксплуатация индивидуального жилья в форме многоэтажных домов и квартир, сдаваемых в аренду, также осуществлялись в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемым Министром строительства.
Предложение новых таунхаусов невелико, цены остаются высокими
Последние данные JLL Vietnam по рынку жилья в Ханое показывают, что в третьем квартале рынок таунхаусов (вилл, таунхаусов и таунхаусов) в Ханое продолжал продлевать свое «спящее» состояние, при этом большинство проектов временно заблокировали свои списки продуктов и пересмотрели свои прайс-листы и политику.
Инвесторы проявляют большую осторожность, отдавая приоритет юридическим процедурам или ходу строительства, а не оживленной предпродажной деятельности, как на предыдущем этапе.
Аналогичным образом, по данным Savills Vietnam, рынок жилья в Ханое в третьем квартале был довольно спокойным: объем сделок был низким, а инвесторы с осторожностью относились к выводу на рынок нового предложения.
Новое предложение по-прежнему ограничено, разрыв между спросом и предложением остается актуальной проблемой. Однако на рынке есть позитивные факторы, которые, как ожидается, будут постепенно способствовать восстановлению в будущем.
По данным этого подразделения, предложение новых квартир в Ханое в квартале продолжило сокращаться на 47% по сравнению с предыдущим кварталом и на 65% в годовом исчислении, до 1891 квартиры класса B. Примечательно, что на рынке не было зафиксировано нового предложения классов A и C в последнем квартале.
Первичное предложение квартир достигло 19 808 единиц, что на 3% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 6% меньше, чем в предыдущем году. Из них 92% предложения приходится на класс B. Количество проданных квартир продолжило сокращаться на 16% по сравнению с предыдущим кварталом и на 42% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, достигнув 2100 единиц.
Что касается предложения вилл и таунхаусов, то на рынке не было зафиксировано ни одного нового проекта, только 30 новых объектов появились в существующем проекте в Тхань Три. Новое предложение в сегменте малоэтажной недвижимости сократилось на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 94% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Количество проданных единиц в третьем квартале сократилось на 5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 66% по сравнению с тем же периодом предыдущего года и составило 101 единицу.
Высокие запасы привели к росту первичных цен во всех категориях товаров. Первичные цены на квартиры достигли 54 млн донгов/м2, увеличившись на 2% за квартал и на 13% за год. Первичные цены на квартиры росли 19 кварталов подряд и оказались на 77% выше, чем в первом квартале 2019 года.
Аналогичным образом, средняя первичная цена виллы выросла на 3% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 103 млн донгов за м2 земли. Цены на таунхаусы также выросли на 9% по сравнению с предыдущим кварталом и составили 190 млн донгов за м2, тогда как цены на торговые дома также выросли на 6% по сравнению с предыдущим кварталом.
Ограниченное предложение первичного жилья делает вторичный рынок более популярным. На рынке квартир вторичные цены достигли 36 млн донгов/м2, увеличившись на 2% за квартал и на 8% за год. Между тем, средняя вторичная цена малоэтажной продукции достигла 23 млрд донгов за единицу, что на 5% больше по сравнению с предыдущим кварталом, но все еще на 19% ниже первичной цены.
Виллы на берегу моря, кондоминиумы с большими потерями
По мнению экспертов, благодаря радикальному вмешательству правительства на рынке недвижимости в настоящее время наблюдаются позитивные изменения. Во многих сегментах рынка недвижимости возобновилась торговля.
 |
| В августе 2023 года в сегменте курортных вилл наблюдался скромный спрос на рынке: потребление составило всего 15% по сравнению с тем же периодом (Источник: cafef.vn) |
Однако рынок курортной недвижимости по-прежнему находится в удручающем состоянии. Согласно опросу, проведенному репортерами Dan Tri, информация о продаже вилл и кондоминиумов с убытком в некоторых населенных пунктах, таких как Дананг, Нячанг (Кханьхоа), Фукуок (Кьензянг), Куангнинь... по-прежнему часто встречается на сайтах по продаже недвижимости.
Помимо «огромных» вилл, многие кондоминиумы в некоторых проектах курортной недвижимости выставлены на продажу с убытком.
Например, на курорте FLC Grand Hotel Ha Long (Куангнинь) многие кондоминиумы рекламируются с убытком в 500–600 миллионов донгов. В частности, цена сделки купли-продажи кондоминиума на 19-м этаже вышеуказанного отеля с инвестором составляла 1,47 млрд донгов, но теперь владелец продает его с убытком в 950 млн донгов. Аналогично, у другого кондоминиума цена убытка составляет 1,1 млрд донгов, тогда как контракт купли-продажи составляет 1,7 млрд донгов...
По данным DKRA, в августе в сегменте курортных вилл наблюдался скромный спрос на рынке: потребление составило всего 15% по сравнению с тем же периодом. Большинство сделок в течение месяца было сосредоточено в основном на товарах стоимостью менее 10 млрд донгов за единицу.
Примечательно, что спрос на рынке остается довольно низким: в августе было продано всего 17 новых объектов, что составляет 14% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Первичная цена продажи в сегменте кондоминиумов не сильно изменилась по сравнению с предыдущим месяцем и продолжает оставаться высокой из-за текущей высокой стоимости капитала. В частности, на юге цена продажи колеблется от 55,5 до 81,7 млн донгов/м2, а на севере — от 35,5 до 44,2 млн донгов/м2.
Период «земельной лихорадки» закончился, Куангчи планирует разделить участки на более мелкие и снизить цены продажи.
По данным Vietnamnet, после земельной лихорадки на многих аукционах не нашлось покупателей, поскольку минимальная цена была высокой, а площадь участка большой. Провинция Куангчи планирует разделить участки и снизить цены, чтобы «подогреть» рынок недвижимости.
В начале 2022 года в некоторых населенных пунктах провинции Куангчи, таких как район Камло, город Лао Бао (район Хыонгхоа), район Чиеу Фонг и город Донгха, наблюдалась «сумасшедшая» земельная лихорадка.
Земельная лихорадка прошла, с конца 2022 года и по настоящее время рынок недвижимости в Куангчи начал приходить в упадок. По наблюдениям, не только были прерваны земельные сделки между людьми, но и организованные правительством аукционы также пришли в упадок из-за отсутствия участников.
Из-за этой ситуации Куангчи удалось собрать на земельных аукционах за первые 9 месяцев 2023 года всего 194 млрд донгов, что составляет лишь 24% от запланированного объема.
Одной из причин, по которой местные земельные аукционы в настоящее время испытывают трудности и нет покупателей, является высокая минимальная цена и большая площадь выставляемых на аукцион земель.
Г-н Ха Си Донг, постоянный заместитель председателя Народного комитета провинции Куангчи, сообщил, что местные власти планируют и меняют планы по увеличению доходов от земельных аукционов.
По словам г-на Дуна, влияние геополитических факторов в мире после пандемии COVID-19 создало множество трудностей для экономики, что привело к вялому рынку недвижимости.
«В связи с тем, что большие участки земли с высокими минимальными ценами не являются привлекательными для инвесторов, Народный комитет провинции Куангчи поручил Департаменту строительства совместно с соответствующими агентствами изучить план по сокращению площади участков и снижению минимальных цен для повышения покупательной способности.
«На основе правовых норм и рекомендаций департаментов и отделений Народный комитет провинции разработает новые планы по привлечению инвесторов к участию в аукционах, что позволит увеличить местные доходы», — поделился г-н Дун.
Источник
Комментарий (0)