«Феномен, когда за некоторые участки земли предлагают очень высокие цены, а затем отказываются от залога, чтобы манипулировать рынком»
Недавно результаты земельных аукционов в пригородах Ханоя, таких как районы Хоайдык, Тхань Оай, Дан Фыонг... шокировали многих, поскольку победившие цены во много раз превышали стартовые. Кроме того, сразу после аукциона большинство участков были проданы с разницей в 400–600 млн донгов за участок. Мало того, после этих аукционов цена продажи земли на окружающем рынке сразу же выросла до 5–10 млн донгов/м2.
Недавно на аукционе по продаже 68 земельных участков в районе Тхань Оай было продано 55 лотов с конфискованными задатками, включая лот с самой высокой стоимостью более 100 миллионов донгов за м2. Из 13 участков земли с полной оплатой самая высокая цена составляет чуть более 55 млн донгов/м2.
По данным Министерства строительства, недавний аукцион по продаже прав землепользования выявил ограничения и негативные аспекты. В ходе земельных торгов в некоторых местах также наблюдается явление «аукционных брокеров», сговора... влияющего на участников торгов: «Явление уплаты очень высоких цен за некоторые земельные участки, а затем отмены задатка, создания виртуального уровня цен для манипулирования рынком, покупки и перепродажи множества выставленных на аукцион земельных участков с целью получения незаконной прибыли является довольно распространенным во многих местах и даже организованным».
Недавний аукцион 19 земельных участков в Хоайдыке (Фото: Дуонг Там).
Недавно Народный комитет Ханоя издал документ, предписывающий подразделениям проводить аукционы по продаже прав на землю. Ханой потребовал от городской полиции рассмотреть возможность принятия профессиональных мер для оперативного выявления нарушений правил проведения земельных аукционов и поручить Народным комитетам районов, поселков и городов принять меры по предотвращению дальнейшего участия в аукционах нарушителей правил проведения аукционов.
Кроме того, полиции необходимо предложить решения по предотвращению и ограничению дальнейшего участия в аукционах для тех, кто участвовал в аукционах, заплатил «необычно» высокие цены, чтобы выиграть аукцион, но не выплатил выигрышную сумму на аукционе, как предписано.
Ханой также попросил округа составить список случаев, когда люди платили цену выше рыночной, чтобы выиграть аукцион, но не платили. Затем этот список будет опубликован на сайтах округов и Департамента природных ресурсов и окружающей среды.
«Группа людей, заплативших очень высокую цену, но отказавшихся от депозита, посчитала это шуткой»
В беседе с репортером Dan Tri юрист Фам Тхань Туан, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, сказал, что есть две причины, по которым недавние земельные аукционы привлекли большое количество участников.
Во-первых, ранее поставки разделенных земель осуществлялись предприятиями по развитию проектов, а государственные земли, выставленные на аукцион, зачастую представляли собой Центр и организацию по развитию земельного фонда. Однако с 1 августа вступил в силу Закон о риелторской деятельности, запрещающий риелторским компаниям разделять земельные участки в специальных городских зонах I, II и III типов.
В результате предложение земли сократилось. Люди, желающие купить землю для строительства домов, могут пойти только на земельные аукционы, организованные государством. Этот тип земли имеет четкий правовой статус и безопасен, поэтому он популярен среди многих людей.
Во-вторых, это вопрос стартовой цены. В 2017 году начальная цена определяется методом коэффициента корректировки цены земли. В частности, консалтинговая организация по оценке земли определит коэффициент, а затем представит его местному совету по оценке земли и провинциальному Народному комитету для утверждения. Таким образом, начальная цена близка к рыночной. Таким образом, это означает, что депозит (20% от стартовой цены) участника также высок.
Адвокат Фам Тхань Туан — эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости (Фото: NVCC).
Однако Декрет № 12, вступивший в силу с февраля этого года, требует, чтобы определение стартовых цен организовывалось самим районным народным комитетом, без привлечения компании по оценке цен.
Метод расчета начальной цены теперь заключается в использовании ежегодного коэффициента корректировки цены на землю вместо прежнего метода коэффициента корректировки, умноженного на прейскурант цен на землю, установленный Народным комитетом провинции или города центрального подчинения. Это приводит к низким стартовым ценам и депозитам.
Низкая стартовая цена приводит к тому, что многие люди принимают участие с мыслью «если все в порядке, то все в порядке, если нет, то забудьте». Кроме того, текущие банковские процентные ставки относительно низкие, у людей не так много каналов инвестирования. Поэтому большинство людей по-прежнему склонны инвестировать в землю с целью получения прибыли.
Обсуждая этот вопрос, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), отметила, что в недавних земельных аукционах приняли участие тысячи участников, в то время как количество земельных участков было ограничено. Ясно показывает проблему несоответствия спроса и предложения фазе, когда спрос на инвестиции и жилье очень высок.
Однако, по ее словам, победившая цена намного выше средней, поэтому и инвестиционные, и жилищные потребности удовлетворить сложно. Кроме того, непосредственно на аукционах есть люди, предлагающие продать по более высоким ценам, что свидетельствует о наличии здесь признаков спекуляции и ценовой инфляции.
«Текущий уровень отказа от депозитов высок, а лоты, которые были полностью оплачены, продаются по умеренным ценам, а это означает, что дорогостоящие лоты, депозиты которых были оставлены, демонстрируют признаки спекуляции», — сказала г-жа Мин.
Что касается вопроса о том, существуют ли группы «крупных игроков», участвующих в спекуляциях и манипулирующих рынком, г-н Фам Тхань Туан заявил, что в действующих законах нет положений, определяющих, описывающих и предусматривающих наказание за инфляцию цен в секторе недвижимости. Таким образом, рассмотрение дела пока осуществляется только на гражданском уровне: победитель аукциона, не заплативший всю сумму, потеряет задаток.
«Закон не содержит положений о наказаниях за спекулятивное и ценовое завышение, которое нарушает работу рынка недвижимости. Мы лишь урегулировали некоторые конкретные формы спекулятивного и ценового завышения, такие как мошенничество, обман и мошенничество в сфере недвижимости; подделка документов, намеренная фальсификация информации о недвижимости... Поэтому не было определено, что представляет собой ценовая инфляция или манипулирование рынком, поэтому нет никаких правовых оснований для борьбы с поведением, аналогичным ценовой инфляции», - сказал г-н Туан.
По его словам, выявить спекулятивное поведение, приводящее к завышению цен на недвижимость, сложно, но еще сложнее с ним бороться. Потому что даже если будет выявлен факт завышения цен, штрафные санкции будут ничто по сравнению с получаемой прибылью.
Обращение с теми, кто платит высокие цены, но отказывается от своих депозитов в соответствии с уголовным законодательством, зависит от процесса расследования, чтобы обнаружить любой сговор между покупателем и аукционистом. Если организация, практикующая аукционы по продаже имущества, обнаружит любой сговор, мы должны дождаться результатов от следственного агентства.
По словам г-на Туана, некоторые лица и группы людей платят очень высокие цены, но отменяют свои депозиты, поскольку считают это шуткой. Следствием этого является искажение информации о рынке недвижимости и одновременное формирование у людей мнения, что цены на недвижимость растут, и они все будут спекулировать на выставленной на аукцион земле. На самом деле, тенденция «аукционной профессии» уже наметилась.
Кроме того, процесс приобретения земли государством и предприятиями для реализации проектов столкнется с трудностями, поскольку люди, у которых изымается земля, будут сравнивать компенсационную цену земли с ценой земли, выставленной на аукцион.
Недавний аукцион 68 земельных участков в Тхань Оай (Фото: Дуонг Там).
Организуя земельные аукционы, государство преследует две цели: создание жилья для людей и пополнение бюджета. Высокие ставки, но отсутствие депозита разрушили обе вышеуказанные цели.
Некоторые мнения говорят о том, что участники, вносящие бюджет, соберут больше взносов от участников. Однако заброшенные участки земли придется снова выставлять на торги, что обойдется государственному бюджету в дополнительные деньги.
Говоря о последствиях аукционов с высокими ставками, но без внесения депозитов, г-жа Фам Тхи Миен заявила, что цена земли в районе аукциона будет сохраняться высокой. Хотя ситуация отказа от депозита и имеет место, люди будут помнить только высокую цену выигрыша и использовать ее как ориентир для продажи земли. «Последствия будут колоссальными, если все земельные участки в зоне аукциона будут выставлены на продажу по завышенной цене, что лишит возможности людей с реальными потребностями владеть землей и жильем», — сказала она.
Эксперт: Без конкретных санкций отказ от депозитов повторится
По мнению экспертов, ситуация с высокими торгами и последующим возвратом залогов будет повторяться и впредь, особенно в переходный период, то есть при переходе от Закона о земле 2013 года к Закону о земле 2024 года, когда на местах по-прежнему будет действовать старый прейскурант цен на землю, выпущенный ранее.
«Все говорят, что высокие ставки и последующая отмена депозита — это акт ценовой инфляции, который приводит к манипулированию рынком. Однако для определения этого акта закон должен быть четко определен. Когда нет регулирования, нет и санкций для наказания за него.
Однако даже при наличии механизма штрафных санкций предотвратить спекуляции и рост цен все равно сложно. Например, в секторе ценных бумаг существуют правила, запрещающие манипулирование рынком, однако нарушения все равно имеют место. Проблема в том, что льготы и санкции на данный момент отсутствуют и вряд ли будут соизмеримыми. «Очевидно, что действующий закон несовершенен», — сказал он.
Что касается вопроса публичного объявления Ханоем имен претендентов, отказавшихся от своих депозитов, г-н Туан заявил, что это всего лишь информационная мера, которая не повлечет за собой никаких последствий для тех, кто отказывается от своих депозитов. Потому что им до сих пор не запрещено участвовать в аукционах или затрагивать их интересы.
По его словам, в измененный Закон об имущественных торгах в статью 70 добавлены санкции за нарушения в отношении участников торгов. Так, в случае предоставления земельного участка или аренды для реализации инвестиционных проектов или предоставления права пользования недрами победитель торгов, отказавшийся от месторождения, в результате чего результаты торгов были аннулированы, не будет допущен к участию в торгах на срок от 6 месяцев до 5 лет.
Однако данное положение применяется только в случаях, когда аукционист реализует инвестиционные проекты и права на добычу полезных ископаемых. Пересмотренный Закон об имущественных торгах вступит в силу 1 января 2025 года.
Поиск и определение целевого показателя инфляции цен на недвижимость не будет эффективным. Чтобы предотвратить спекуляции, необходим инструмент налогообложения недвижимости, основанный на количестве или времени передачи. Например, недвижимость, переданная в течение одного месяца, будет иметь иную ставку налога, чем недвижимость, переданная через 5 лет. Кроме того, налоги могут взиматься на основе количества и площади по сравнению со средними потребностями каждого человека.
Рассказывая о решениях по предотвращению спекуляций, г-жа Минь сказала, что теперь существуют четкие правила, согласно которым, если цены на недвижимость вырастут на 20% в течение 3 месяцев или когда на рынке возникнут другие колебания, влияющие на социально-экономическую стабильность, государство вмешается для регулирования.
Однако для того, чтобы уловить необычный рост цен на недвижимость, необходимо создать систему баз данных и регулярно ее обновлять, чтобы государство могло своевременно принимать меры вмешательства.
В то же время она заявила о необходимости использования налоговых инструментов и политики кредитной интервенции. В частности, тем, кто владеет большим количеством недвижимости, но не использует ее, придется платить более высокие налоги. Недвижимость, которая покупается и продается в течение короткого периода времени, будет облагаться высокими налогами. Чем дольше период передачи недвижимости, тем ниже будет налог.
Что касается кредитной политики, г-жа Мин заявила, что если рынок продемонстрирует признаки нестабильности, уровень кредитования будет снижен.
Например, обычно капитальные затраты составляют 30%, оставшиеся 70% заемщик берет в кредит у банка. Но если рынок будет колебаться непредсказуемо, уровень кредитования снизится примерно до 40–50%, остальное — это капитал, который должен потратить покупатель. Могут применяться даже более высокие процентные ставки. Однако она отметила, что эта мера должна применяться только к тем, кто покупает второе жилье или более. Для тех, кто покупает свой первый дом для проживания, должны действовать более льготные условия.
Кроме того, г-жа Мин отметила, что для предотвращения ситуации, когда ставка высока, а депозит не выплачивается, необходимо принять меры по оценке уровня репутации. Победителям торгов, отказавшимся от своих депозитов, будет запрещено участвовать в торгах в течение определенного периода времени.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
Комментарий (0)