Возможно ли, чтобы государство «охватило» весь рынок недвижимости?

«Собрать» в центре по сделкам с правами землепользования

По данным Министерства строительства, премьер-министр поручил этому министерству совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT) изучить вопрос создания площадки для торговли недвижимостью и площадки для торговли правами землепользования. В процессе реализации данной директивы министерство установило, что объединение двух торговых площадок в единый центр торговли правами землепользования позволит осуществлять сделки и предоставление прав землепользования и пользования жильем одновременно, что сократит административные процедуры и время реализации.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — Многие эксперты обеспокоены тем, что интеграция площадки торговли правами землепользования с площадкой торговли недвижимостью может привести к перегрузке.

Этот центр объединит систему баз данных смежных подразделений для выполнения трех основных задач: управление сделками с недвижимостью, управление сбором налогов и выдача свидетельств на право пользования землей и жильем. Недвижимость, проходящая через торговую площадку, должна быть оценена, проверена и соответствовать правовым нормам до ее листинга, объявления о продаже и торговли, что помогает предотвращать мошеннические сделки, бороться с налоговыми потерями и создавать здоровую деловую среду...

Центр работает по принципу «одного окна», расширяет возможности использования систем информационных технологий и создает комфортные условия для людей и бизнеса. Продавец и покупатель осуществляют процедуры по декларированию информации о купле-продаже недвижимости, а также подают онлайн-заявку на перевод. По истечении 2 рабочих дней с момента завершения проверки покупатель получает сообщение о том, что проверка одобрена и может записаться на прием в центр для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость (красная книга). Затем просто посетите центр один раз, чтобы пройти все процедуры.

Министерство строительства рассматривает это как решение, направленное на инновационное изменение функционирования рынка недвижимости. В то же время центр станет базой для разработки приложений и управления транзакциями с недвижимостью в соответствии с реальностью; сократить административные процедуры, затраты и время; Содействовать развитию цифровых промышленных систем, содействовать открытости и прозрачности рынка недвижимости. Преимущество Центра заключается в разработке и интеграции синхронной системы данных о недвижимости, включая информацию о жилье и рынке, данные о земле и налогах, что создает основу для предложения по завершению разработки политических механизмов для содействия здоровому и стабильному развитию рынка недвижимости; Быстро и эффективно разрешать сделки с недвижимостью и выдавать свидетельства о праве пользования землей организациям и физическим лицам; способствовать повышению качества государственных услуг…

Экономист Нго Три Лонг отметил, что недвижимость включает в себя землю и активы на земле. Поэтому целесообразно объединиться и создать единый центр по сделкам с правами землепользования. Центр имеет особые правила работы, которые помогут сделать информацию о рынке недвижимости общедоступной и прозрачной. В то же время управление людьми и совершение транзакций также стали более удобными. Благодаря этому управленческие операции централизуются в одной точке и помогают сделать управление сбором налогов прозрачным, избегая сокрытия ценовой информации и налогового мошенничества.

Ведется ли он параллельно с частной биржей?

По словам г-на Нгуена Ван Хау, генерального директора Asean Holdings Company, в таких странах, как Сингапур, торговля недвижимостью может осуществляться в любой форме, например, через торговую площадку, через брокера или самостоятельно, но она должна быть зарегистрирована в органах власти. Для избежания налоговых потерь и обеспечения прозрачного управления в Сингапуре действует прозрачная система информации о сделках с недвижимостью, общедоступная на правительственном информационном портале по недвижимости, чтобы и покупатели, и продавцы могли ознакомиться с ней и установить наиболее разумную цену сделки. Тем самым государство правильно и в полном объеме собирает все соответствующие налоги и сборы, не причиняя никаких убытков. Благодаря прозрачности сделки с недвижимостью с необычными ценами будут проверяться и проверятся.

Или, как в Китае, недвижимость на вторичном рынке также покупается и продается через частные торговые площадки, а не через централизованные торговые площадки недвижимости, управляемые государством. Для новых проектов торговля через биржу является обязательной как основа для повышения легальности проекта, а также для облегчения связи с банком при выдаче кредитов на покупку недвижимости. В связи с солидарной ответственностью с владельцами проектов торговые площадки также должны повысить свою ответственность при оценке юридических и финансовых документов инвесторов для консультирования клиентов. Используя национальную базу данных, банки могут легко решить, выдавать ли кредит заемщикам на покупку первого или второго дома, поскольку второй дом обычно имеет более высокую процентную ставку и множество строгих требований к наличности.

В Китае земля под жилищное строительство в большинстве провинций и городов должна продаваться на аукционах через государственную сеть публичных аукционов для обеспечения прозрачности. Огромная база данных о недвижимости и гражданах все больше синхронизируется по всей стране, эффективно поддерживая все более прозрачные сделки с недвижимостью. Поэтому г-н Нгуен Ван Хау заявил, что если будет создан государственный центр торговли правами на землю, то существующие частные торговые площадки по недвижимости по-прежнему должны быть разрешены.

Поддерживать интеграцию площадок по торговле правами землепользования с площадками по торговле недвижимостью в центры торговли правами землепользования, поскольку, по словам юриста Труонг Тхань Дука, недвижимость включает в себя землю, дома и активы на земле, поэтому все сделки можно сосредоточить в одном месте.

Но адвокат Дык предположил, что необходимо четко изложить точку зрения, что помимо этого центра по всей стране существуют тысячи торговых площадок по торговле недвижимостью других компаний, поэтому они все равно должны существовать. Аналогичным образом государственные и частные аукционные центры работают вместе, поскольку это рынок. Недвижимость — это товар. Государство не может заменить рынок в организации товарных операций для всех, а должно лишь проводить аукционы по продаже прав землепользования, сделки с государственными землями и т. д. Остальным необходимо поощрять торговые площадки для бизнеса, чтобы рынок функционировал публично, но также и конкурентно. Кроме того, невозможно сосредоточиться только на одном центре в каждой провинции, необходимо провести децентрализацию и создать отделения в районах, чтобы облегчить людям регистрацию и внесение изменений в случае колебаний цен на жилье, землю и т. д.

Страх заторов

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал, что предложение Министерства строительства является хорошим и подходит для текущих рыночных условий, в которых не хватает входных данных. Но необходимо тщательно проанализировать и обратную сторону этого вопроса: если этот центр государственных услуг выполняет ряд задач: транзакции, сбор налогов и выдачу розовых книжек, это вызовет большую нагрузку в процессе решения работы.

Потому что в настоящее время на рынке действуют тысячи, даже десятки тысяч предприятий и торговых площадок по недвижимости, занимающихся этой работой. Если теперь это будет поручено только одному государственному агентству, это легко приведет к перегрузке. Например, когда люди совершили сделку купли-продажи и идут в районный отдел регистрации земельных участков, чтобы провести процедуру смены имени, на возврат документов уходят десятки дней.

Адвокат Чан Мань Куонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин обеспокоен тем, что создание провинциального центра государственных услуг, объединяющего в себе площадку для торговли недвижимостью и торговую площадку для торговли недвижимостью, очень сложно реализовать и, похоже, это слишком большая нагрузка. Потому что во многих странах мира торговые площадки по торговле недвижимостью инвестируются и управляются частными лицами. В настоящее время Управление по регистрации земель в городе Хошимин или Департамент природных ресурсов и окружающей среды в одиночку отвечают за выпуск первой розовой книги, обновление продаж, изменения... они перегружены и всегда опаздывают. Если же правительство будет управлять всеми операциями с недвижимостью, то, безусловно, будет очень сложно добиться успеха в купле-продаже недвижимости.

По словам адвоката Куонга, для того чтобы рынок недвижимости работал прозрачно, необходимо, чтобы информация о недвижимости людей обновлялась в базе больших данных, над проектом которой Министерство общественной безопасности работает по интеграции в удостоверения личности граждан. После интеграции в большие данные вся информация о купле-продаже недвижимости, включая цену, время транзакции и даже историю строительства и ремонта дома, становится общедоступной. Государству нет необходимости создавать интегрированную биржу. Возможно, нам следует создать по-настоящему прозрачную площадку для торговли землей, чтобы выставлять на аукцион государственные земли.

«В настоящее время действует закон о торговле недвижимостью, поэтому государству нужно только надлежащим образом управлять транзакциями. Купля-продажа должна осуществляться в соответствии с правилами рынка, государство не должно вмешиваться слишком глубоко. Потому что если оно вмешается слишком глубоко по команде, оно потеряет рыночную природу. Мало того, если государство создаст торговую площадку, нет уверенности, что она будет успешной. Если бизнес понесет убытки, государственному бюджету придется потратить деньги на компенсацию», — сказал адвокат Тран Минь Куонг.

Экономический эксперт Нго Три Лонг заявил, что во избежание перегрузки и заторов центр должен подчиняться Народному комитету провинции, но его можно децентрализовать и делегировать полномочия районам по реализации проекта, аналогично нынешней выдаче сертификатов на право пользования землей. Это поможет людям удобнее оформлять документы и процедуры при сделках с землей и жильем. Потому что на самом деле, хотя многие онлайн-государственные услуги были объявлены взаимосвязанными и доступными в режиме онлайн, существуют некоторые шаги, которые по-прежнему требуют личного присутствия людей и предоставления оригиналов документов. Особенно в земельном секторе имеется множество записей и документов, и не все они оцифрованы. Поэтому необходимо авторизовать и децентрализовать транзакционные центры по районам, особенно в крупных городах, таких как Хошимин, где объем транзакций зачастую очень высок. Это позволяет избежать перегрузки центра и избежать слишком долгого ожидания.

Дополнение правового коридора по сделкам

Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган предложил построить две модели: государственный центр и деловой центр, чтобы воспользоваться существующими торговыми площадками недвижимости и избежать создания политической и социальной нестабильности. В то же время Министерству строительства рекомендуется дополнить правовой коридор по сделкам с недвижимостью, сделкам с правами землепользования, а также положения о сделках с недвижимостью, землепользовании и нотариальном заверении предлагаемыми поправками. Министерству строительства также необходимо оценить эффективность работы торговых площадок по торговле недвижимостью (количество, модель, масштабы деятельности), а также результаты и реализацию сделок купли-продажи прав землепользования за прошедшие годы.

Стоит ли частным лицам создавать торговые площадки по торговле недвижимостью?

Вьетнам может создать площадку для торговли недвижимостью по типу фондовой биржи, но ее эффективность неизвестна и может вызвать неудобства как для покупателей, так и для продавцов, поскольку недвижимость не похожа на акции. Недвижимость включает дома и землю. В доме имеются квартиры, таунхаусы, туристические апартаменты, офисные помещения. В категории земель есть земли, сельскохозяйственные земли, сельские жилые земли, городские жилые земли...

В США торговые площадки по торговле недвижимостью находятся в частном владении, правительству не нужно вкладывать деньги, оно лишь управляет ими юридически и административно. Когда частный сектор сделает это, возникнет конкуренция, повысится качество обслуживания и снизятся комиссии для покупателей жилья. Государство должно управлять только информацией и налогами. Поэтому, если Вьетнам создаст фондовую биржу, она должна быть создана частным сектором и работать в соответствии с рыночными правилами.

Доктор Тран Вьет Ань

(Проректор, отвечающий за Университет Хунг Вуонг)