 |
| Последние новости о недвижимости: на рынке квартир в Ханое наблюдается существенное снижение предложения. (Источник: газета XD) |
Потребление улучшается, но динамика восстановления остается слабой
В недавнем отчете VNDIRECT по сектору жилой недвижимости говорится, что рыночные настроения являются осторожными из-за высоких процентных ставок, которые не слишком привлекательны для покупателей жилья и застройщиков, а также из-за сохраняющихся узких мест в политике и того, что большая часть нового предложения поступает из элитного сегмента.
По данным CBRE, количество проданных квартир в Хошимине в первой половине 2023 года сократилось на 78% в годовом исчислении и на 69% по сравнению со второй половиной 2022 года, составив около 2300 единиц на фоне снижения предложения на 72% по сравнению с тем же периодом и на 2% по сравнению со второй половиной 2022 года (около 4100 единиц). Уровень поглощения в первой половине 2023 года составил всего 59% (-11% г/г/-133% г/г). Уровень поглощения квартир в Хошимине существенно снизился, поскольку из более чем 4100 объектов, предлагаемых на рынке, доля элитных квартир составила более 70%.
Средняя первичная цена квартир в Хошимине во втором квартале 2023 года впервые с 2018 года снизилась (на 4,8% в годовом исчислении). Сегмент элитной и люксовой недвижимости снизился на 4–6% в годовом исчислении, в то время как другие сегменты зафиксировали рост на 2–4% в годовом исчислении во втором квартале 2023 года. Вторичные цены на земельные участки во втором квартале 2023 года остались неизменными по сравнению с предыдущим кварталом.
Новое предложение на рынке квартир в Ханое значительно сократилось (-52% г/г/-41% г/г до 3900 единиц — самый низкий показатель за 5 лет), а потребление также снизилось (-63% г/г/-27% г/г до 4000 единиц) в первой половине 2023 года. Уровень поглощения в первой половине 2023 года оставался высоким и составил 109% (+22 процентных пункта г/г ко 2П2022 года).
Цены на первичные квартиры в Ханое во II квартале 2023 года остались неизменными по сравнению с предыдущим кварталом во всех сегментах, за исключением сегмента средней ценовой категории (+10% кв/кв/15% г/г). Между тем, средняя вторичная цена как земельных участков, так и квартир выросла на 8% по сравнению с предыдущим кварталом.
Эксперты VNDIRECT отметили, что позитивные сигналы от компаний сферы недвижимости, которые заранее выкупили корпоративные облигации на сумму 12 561 млрд донгов, помогли снизить стоимость облигаций со сроком погашения во второй половине 2023 и 2024 годов на 12% и 10% соответственно по сравнению с периодом до выкупа, тем самым снизив давление на сроки погашения облигаций, хотя давление остается высоким, особенно для компаний сферы недвижимости, испытывающих трудности с денежным потоком.
Эксперты VNDIRECT установили, что за первые 6 месяцев 2023 года риск неплатежеспособности предприятий сферы недвижимости несколько снизился в связи с тем, что предприятия продлили срок погашения облигаций и увеличили банковскую задолженность в соответствии с Указом № 08/2023/ND-CP и Постановлением № 33/2023/NQ-CP.
Что касается перспектив рынка жилой недвижимости, эксперты VNDIRECT полагают, что в следующем году на рынке сохранится затишье, а восстановление станет более очевидным со второй половины 2024 года, когда денежно-кредитная политика будет смягчена. На предыдущем этапе рынок находился в состоянии избыточного предложения, а инфляция была очень высокой, в то время как в настоящее время предложение проекта весьма ограничено, а спрос по-прежнему остается на высоком уровне. Поэтому эксперты VNDIRECT полагают, что текущий рынок восстановится быстрее.
Виллы стоимостью в десятки миллиардов донгов выставлены на продажу
Согласно народным поверьям, седьмой лунный месяц часто считается неудачным месяцем для выполнения важных дел, включая покупку дома или инвестирование в недвижимость. Тем не менее, в этот месяц духов по-прежнему наблюдается оживленная торговля недвижимостью, многие из которых представляют собой виллы и таунхаусы стоимостью в десятки миллиардов донгов.
Опрос на канале торговли недвижимостью показывает, что десятки вилл в городском районе Чипутра в Ханое выставлены на продажу по ценам от 44 до 96 миллиардов донгов в зависимости от района и местоположения. В частности, отдельно стоящая вилла площадью 600 квадратных метров и фасадом более 80 метров... выставлена на продажу по цене 210 миллиардов донгов.
Аналогично, еще одна вилла в городском районе Чипутра площадью 300 м2, фасадом 12 м и высококачественной мебелью, импортированной из Европы, выставлена на продажу за 96 млрд донгов, что эквивалентно почти 300 млн донгов/м2. Или вилла с земельным участком площадью 240 м2, построенная на 97 м2, в 3 этажа с окружающим садом, двумя просторными фасадами, широкой дорогой перед домом, на которой можно припарковать много автомобилей... продается за 72 миллиарда донгов.
Согласно исследованию, таунхаусы и виллы во многих городских проектах на западе Ханоя также массово продаются, что позволяет сократить значительные убытки.
Например, таунхаус в городском районе Нам Ан Кхань Судико площадью 279 квадратных метров, 3,5 этажа, с черновой отделкой и завершенным внешним видом... продается с убытком за 14 миллиардов донгов, что эквивалентно 50 миллионам донгов за квадратный метр.
В конце прошлого года указанный выше таунхаус был выставлен на продажу за 17–18 млрд донгов. Кроме того, средняя стоимость объектов недвижимости в этом городском районе колеблется в пределах 80–120 млн донгов/м2.
По данным опроса, проведенного в восточной части Ханоя, многие виллы стоимостью от 10 миллиардов до десятков миллиардов донгов также продаются с убытком.
Примечательно, что на рынке недвижимости часто появляется информация о продаже с убытком вилл и таунхаусов в проекте городской застройки Vinhomes Ocean Park 2 (Ванзянг, Хынгйен). Эти объекты недвижимости выставляются на продажу с убытком в 15–30% по сравнению с ценой, указанной в договоре купли-продажи с инвестором.
Фактически, рыночные отчеты многих исследовательских подразделений рынка недвижимости за последнее время показывают, что из-за слабых рыночных настроений и трудностей с выплатами активность транзакций на рынке вилл и таунхаусов в первом и втором кварталах практически замерла. В то время как некоторые крупные проекты временно приостановили торговлю.
Примечательно, что в некоторых проектах было зафиксировано множество транзакций по возврату или возврату депозитов из-за того, что банки ужесточили условия кредитования по ипотечным кредитам, из-за чего покупатели не смогли позволить себе платить. Многие инвесторы, использовавшие финансовое кредитное плечо сверх своих возможностей, были вынуждены сократить свои убытки, когда срок действия программы льготных процентных ставок истек.
Г-н Нгуен Тхе Дьеп, вице-президент Hanoi Real Estate Club, сказал, что в настоящее время существует множество причин, по которым владельцы таунхаусов и вилл вынуждены продавать их или продавать с убытком. В частности, важной причиной является то, что многие инвесторы хотят вывести капитал и изменить направление инвестиций. Другая причина заключается в том, что многие инвесторы используют большое финансовое кредитное плечо, и когда они не могут его контролировать, им приходится массово продавать.
Издание правил управления и использования фондов вилл в Далате
Народный комитет провинции Ламдонг только что издал Решение № 53/2023/QD-UBND об управлении и использовании государственных фондов вилл в городе Далат.
Согласно классификации Народного комитета провинции Ламдонг, в городе Далат имеется 166 вилл, разделенных на три группы, в том числе: Виллы группы 1 — это виллы, имеющие типичные ценности с точки зрения архитектурного искусства, ландшафта и историко-культурных ценностей (3 виллы); Виллы второй группы — виллы, не относящиеся к виллам первой группы, но имеющие архитектурную, ландшафтную, историческую и культурно-художественную ценность (в том числе 69 вилл); Виллы третьей группы — это виллы, которые не относятся к виллам первой и второй группы (включая 94 виллы).
Из 166 государственных вилл 30 были снесены, 25 были отремонтированы, модернизированы и перемежались постройками для удовлетворения потребностей агентств, которым были приписаны виллы, или частных лиц и предприятий, арендующих виллы.
Постановление об утверждении правил управления и использования государственного фонда вилл в этом районе состоит из 16 статей, 3 глав, включающих общие положения, специальные положения и организацию реализации.
Провинциальный народный комитет поручил Департаменту строительства взять на себя ведущую роль и координировать работу с соответствующими учреждениями по рассмотрению, корректировке и определению списка вилл в соответствии с нормативными актами; руководить реализацией настоящего регламента, чтобы организации и отдельные лица знали и соблюдали его.
В то же время необходимо тесно взаимодействовать с соответствующими агентствами для публичного объявления списка классифицированных вилл, а также регулярно проверять и добиваться соблюдения этого правила.
Провинциальный народный комитет поручает Департаменту природных ресурсов и окружающей среды, Департаменту культуры, спорта и туризма, Департаменту финансов, Департаменту планирования и инвестиций, Народному комитету города Далат и Центру управления жилищным фондом города Далат, в зависимости от их функций и задач, взять на себя руководство и координировать работу с соответствующими департаментами и подразделениями для руководства реализацией процедур по выделению земли, аренде земли, возврату земли, а также проверять и проверять управление землей вилл в соответствии с правилами.
 |
| Дворец губернатора больше не входит в список вилл группы 1. (Источник: BXD) |
Наряду с этим, рассмотреть государственный фонд вилл с целью создания научного досье для консультирования и внесения предложений в Провинциальный народный комитет о признании виллы реликвией, имеющей типичные историко-культурные и архитектурные ценности; Изучить и предложить распределение средств на управление, содержание, ремонт и реконструкцию вилл в соответствии с нормативными актами.
Регулярно проверять и контролировать ход инвестиций в виллы; Консультации по отзыву инвестиционных политик, прекращению инвестиционной деятельности, отзыву свидетельств о регистрации инвестиций (если таковые имеются) за нарушения инвестиционного законодательства...
Заметки для тех, кто впервые покупает квартиру
Купля-продажа квартир — это дорогостоящая сделка. Найти квартиру, которая отвечает требованиям безопасности, удобства и финансовой выгоды — сложная задача для многих молодых семей. Без опыта и знаний это может привести к покупке юридически не оформленной квартиры, финансовому кризису...
Финансовые соображения
Вопрос о том, сколько денег нужно иметь для покупки квартиры, по-прежнему вызывает общественный интерес, поскольку спрос на владение жильем по-прежнему очень высок. Почти у каждого человека есть проблема с нехваткой финансов для покупки дома, но сейчас многие банки готовы предоставить кредит в размере до 70% от стоимости квартиры.
Однако, по мнению многих экспертов, покупать дом следует только при благоприятной финансовой ситуации. Чем больше сумма кредита, тем выше обязательства по выплате основного долга и процентов. Поэтому покупателям следует также учитывать подходящий коэффициент кредитования.
Юридическая проверка проекта
Покупка квартиры требует относительно большой суммы денег. Молодые пары часто не обладают финансовой устойчивостью, поэтому им следует тщательно проверять юридические документы, чтобы не быть обманутыми и не потерять деньги.
В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается множество случаев, когда проекты квартир и таунхаусов, в которых люди живут уже несколько десятилетий, до сих пор не получили красную книгу или не подписали договор купли-продажи... Эти случаи несут огромные юридические риски и выгоды для покупателей жилья.
Кроме того, есть много случаев, когда клиенты внесли депозит и оплатили 50–70% от стоимости дома, но проект отстает от графика и не был сдан клиентам к установленному сроку.
Выберите надежного инвестора
Еще один фактор, который нельзя игнорировать при покупке квартиры, — это надежность инвестора. Потому что инвестор, а также подрядчик и строительная организация напрямую влияют на законность, качество дома и ход строительства всего проекта.
Рассмотрите внутренние и внешние возможности
Причина, по которой люди выбирают проживание в квартире, заключается в возможности пользоваться сопутствующими внешними удобствами, такими как парки, бассейны, торговые зоны и т. д.
Поэтому вам следует отдать приоритет выбору квартир, соответствующих этим условиям. Если ваше финансовое положение не позволяет, то рассмотрите квартиры, которые отвечают только жилищным потребностям и не имеют внешних удобств.
Система безопасности квартиры
Система безопасности — один из самых распространенных вопросов при покупке квартиры. Потому что это напрямую влияет на здоровье, жизнь и качество жизни каждого члена семьи.
Вам необходимо следить за тем, чтобы система противопожарной защиты квартиры была надежной и регулярно обслуживалась. Строго ли следят за состоянием многоквартирного дома и осуществляют ли его эксплуатацию управляющая компания и служба безопасности? В частности, существует ли быстрое реагирование для оперативного реагирования на чрезвычайные ситуации?
Плата за управление и сопутствующие расходы
Расходы на управление и сопутствующие расходы, такие как сборы за вывоз мусора, плата за парковку, плата за генеральную уборку и т. д. считаются удовлетворительными по качеству и соответствуют общему уровню по сравнению с квартирами того же ценового диапазона в том же районе.
Источник
Комментарий (0)