Цены на недвижимость падают, но продажи остаются вялыми; Перетягивание каната между покупателем и продавцом, последняя процедура разделения по красной книге

Отсутствие непогашенной задолженности по льготному кредитному пакету на 120 триллионов донгов, падение цен на землю, инвесторы в ожидании «дна», хорошие новости для сегмента кондоминиумов... таковы последние новости о рынке недвижимости.

Bất động sản mới nhất: Nhà đất giảm giá vẫn ế ẩm; giằng co kẻ bán-người mua, thủ tục tách sổ đỏ mới nhất

Последние новости о недвижимости: Изображение района социального жилья в Ханое . (Источник: VNA)

Никто не одолжил льготный кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов

19 мая в Минстрое прошла конференция по реализации проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 млн квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в 2021–2030 годах».

Выступая на этой конференции, г-н Нгуен Суан Бак, заместитель директора Департамента кредитования секторов экономики (Государственный банк), заявил, что до сих пор кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов для займов инвесторам и покупателям социального жилья, жилья для рабочих, а также проектов по ремонту и реконструкции квартир в соответствии с Постановлением правительства № 33 от 11 марта 2023 года не привел к образованию непогашенной задолженности.

До этого банковская система реализовала ряд программ кредитования социального жилья и жилья для малообеспеченных слоев населения. Например, по программе социального жилищного кредитования в соответствии с Декретом 100/2015 по состоянию на 31 марта непогашенная задолженность по программе достигла 10 935 млрд донгов. Включая непогашенную задолженность, реализованную в соответствии с Постановлением № 43/2022 Национальной ассамблеи и Постановлением № 11 Правительства от 30 января 2022 года в размере 4 381 млрд донгов.

Что касается трудностей и препятствий при реализации кредитного пакета на сумму 120 000 млрд донгов, он сказал, что в настоящее время предложение социального жилья и жилья для рабочих по-прежнему ограничено из-за трудностей и препятствий, упомянутых в Проекте по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья, например, связанных с выбором инвесторов для проектов социального жилья. Далее, земельные фонды для социального жилья и льготы для инвесторов, строящих социальное жилье, на самом деле не являются привлекательными; определение цены продажи социального жилья...

«Эти проблемы могут повлиять на предложение социального жилья, а также на ход реализации проектов. На сегодняшний день Государственный банк не получил список проектов в соответствии с указаниями Министерства строительства. Таким образом, хотя программа реализуется с 1 апреля 2023 года, по ней до сих пор не было непогашенной задолженности по программе кредитования на сумму 120 000 млрд донгов», — сказал г-н Бак.

Кроме того, по словам г-на Бака, положения об условиях приобретения социального жилья также вызывают много жалоб, например: Условия проживания и условия дохода, не облагаемого подоходным налогом, больше не подходят в контексте роста цен на жилье.

Для того чтобы программа кредитования на сумму 120 000 млрд донгов действительно воплотилась в жизнь и способствовала достижению цели строительства не менее 1 миллиона единиц социального жилья и жилья для рабочих к 2030 году, представитель Госбанка предложил обеспечить координацию действий между министерствами, филиалами и местными органами власти.

В частности, министерства и отрасли пересматривают и вносят изменения в соответствующие правовые документы с целью устранения правовых препятствий, процедур и формальностей при инвестировании и строительстве социального жилья и жилья для рабочих, увеличения предложения этого сегмента недвижимости на рынке и удовлетворения реальных потребностей населения.

Народные комитеты провинций и городов центрального подчинения уделяют внимание земельным фондам и организуют их для развития социального жилья. Заблаговременное объявление списка проектов, чтобы бенефициары имели доступ к кредитам в коммерческих банках.

Цены на недвижимость падают, покупатели продолжают «исчезать»

По данным отчета Минстроя, цены на жилье и некоторые виды недвижимости в первом квартале существенно колебались. В то время как цены на квартиры в Ханое, Хошимине и некоторых других населенных пунктах имеют тенденцию к колебаниям, некоторые из них снижаются, а некоторые растут, сегмент земли имеет весьма четкую тенденцию к снижению.

Цены на землю значительно снизились в Дананге, Хайфоне и Кханьхоа. Цены на землю в существующих проектах также снизились примерно на 4,5–8% по сравнению с предыдущим кварталом, значительно снизившись в провинциях Донгнай, Кханьхоа, Дананг и Хошимин.

По данным Министерства строительства, во многих населенных пунктах наблюдается тенденция к снижению цен на участки под виллы и проекты, а также наблюдается небольшое количество сделок. Причина в том, что цены слишком высоки, доверие клиентов по-прежнему низкое, а процентные расходы высоки.

Последний отчет о рынке недвижимости в Хошимине и его окрестностях, только что опубликованный DKRA Group, показывает, что после первого квартала, когда уровень поглощения составил всего 63%, к апрелю многие инвесторы применили политику скидок за быструю оплату. В частности, существует проект, который снижает заявленную цену продажи квартир до 52%.

Однако уровень первичной цены продажи продолжает оставаться на высоком уровне из-за давления со стороны затрат на вводимые ресурсы, процентных ставок, юридических проблем и т. д. Спад на вторичном рынке замедлился, а ликвидность немного восстановилась благодаря информации о политике по устранению препятствий на рынке недвижимости и снижению процентных ставок.

Первичные цены на квартиры в Хошимине колеблются в пределах 67,1–76,7 млн донгов/м2. В Биньзыонге цена составляет около 37–46,8 млн донгов/м2.

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства), оценил, что рынок недвижимости на самом деле не восстановился. У некоторых инвесторов есть дома, но они не готовы выставлять их на продажу, поскольку опасаются, что рыночная конъюнктура скажется на результатах продаж.

Между тем, покупатели по-прежнему придерживаются менталитета «ловли со дна». По мнению экспертов DKRA Group, позитивные сигналы от банков, демонстрирующих признаки снижения процентных ставок, а также политика и поддержка рынка в первые месяцы года пока не оказали сильного влияния на ликвидность в последнее время.

В настоящее время покупатели ждут, когда рынок «достигнет дна», и не уверены в целесообразности траты денег. Не говоря уже о том, что многие люди теряют доверие к рынку, особенно к законности проектов. Кроме того, многие клиенты все еще не решаются брать кредит на покупку недвижимости, поскольку процентные ставки, хотя и снижены, все еще высоки.

Рыночные данные показывают, что цены на вторичную продажу снизились в большинстве сегментов, таких как земля, виллы... Фактически, многие проекты в Хошимине и Южном регионе снизились на 40–45% как на вторичном, так и на первичном рынках. Однако ликвидность по-прежнему очень низкая.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), заявил, что немедленная волна снижения цен будет особенно заметна в спекулятивных сегментах, которые были слишком раздуты в предыдущий период. Некоторые сегменты не сократятся, например, жилые дома в центральной части города и городские районы с коммерческими преимуществами и стабильной инфраструктурой, поскольку реальный спрос на жилье по-прежнему очень велик.

По словам г-на Тоана, цены на загородную недвижимость пока не сильно снизились. Существуют очень дорогие продукты, которые удовлетворяют потребности лишь части клиентов с ограниченными экономическими возможностями.

Относительно того, стоит ли сейчас вкладывать деньги в покупку дома, г-н Тоан сказал, что необходимо учесть и просчитать множество факторов.

«Рынок в первые месяцы года был медленным из-за тяжелой психологии клиентов, но на самом деле спрос на сделки с недвижимостью все еще очень высок. Правительство и местные органы власти очень заинтересованы в том, чтобы направлять и напрямую рассматривать решение трудностей и препятствий проектов в сфере недвижимости. Открытая политика облегчит предложение. Когда предложение будет дополнено, цены будут более разумными.

В настоящее время цены на недвижимость по-прежнему высоки, например, старые квартиры в центре города, которые раньше стоили 30 млн донгов/м2, сейчас в некоторых районах стоят 40–45 млн донгов/м2, это необоснованно. «Когда источник товаров разнообразен, будет и разнообразие цен, у покупателей будет более подходящий выбор», - сказал г-н Тоан.

Восстановить доверие инвесторов

Постановление правительства № 10/2023/ND-CP считается хорошей новостью для рынка курортной недвижимости. Соответственно, гостиничные апартаменты, курортные апартаменты (кондотели), офисные здания, курортные виллы и другие объекты, обслуживающие размещение и туризм на коммерческих и сервисных землях, если они соответствуют требованиям, получат сертификаты на право пользования землей, права собственности на дом и другие активы, закрепленные за землей (красные книги).

Недавно, 15 мая, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды (МОНРЕ) направило официальное сообщение в Народные комитеты провинций и городов с просьбой рассмотреть и выдать документы, входящие в их компетенцию, для организации реализации Указа № 10/2023. В частности, министерство требует от местных властей содействовать выпуску «красных книг» для кондоминиумов, туристических вилл, офисных зданий, коммерческих служб...

Г-н До Туан Ань, генеральный директор KDI Holdings, инвестора проекта Vega City Nha Trang (Кханьхоа), отметил, что Постановление правительства № 10/2023 является важным шагом вперед в создании четкой и прозрачной правовой базы для видов курортной недвижимости, особенно кондоминиумов. Потому что это тип с большим потенциалом развития, но ранее сталкивавшийся со многими трудностями из-за отсутствия конкретных юридических документов.

Экономист, доцент, кандидат экономических наук. Динь Чонг Тхинь также заявил, что выпуск красных книг для этого типа инвестиций является очень позитивной информацией, которая поможет укрепить доверие инвесторов, особенно в условиях, когда рынок недвижимости в последнее время практически замер.

По словам г-на Тхинь, недавнее сообщение Министерства природных ресурсов и окружающей среды напомнило и «призвало» местные органы власти выпустить красные книги. Однако, по словам г-на Тхинь, для скорейшего внедрения этого решения властям необходимо иметь циркуляр с конкретными инструкциями по процедурам, темам...

Г-жа Уйен Нгуен, руководитель отдела консалтинга Savills Hotels Asia-Pacific, отметила, что это позитивный сигнал для удовлетворения огромного практического спроса, способствующий разрешению споров между инвесторами и клиентами, возникших в последнее время.

Однако, по словам г-жи Уйен, между обнародованием указа и его реализацией возникнет определенная задержка.

Разделение земель, занесенных в Красную книгу (разделение земельных участков), — это деятельность уполномоченного государственного органа, которая позволяет разделить земельный участок, занесенный в Красную книгу, на несколько частей, но при этом соблюдая требования к минимальной площади. (Фото: Ха Фонг)

Порядок разделения красных книг в 2023 году

В настоящее время многим людям необходимо иметь отдельные красные книги для различных целей, таких как покупка, продажа или передача прав землепользования. Однако многие люди не до конца понимают эту процедуру, что приводит к юридическим проблемам, а также к потере времени.

Разделение красной книги может иметь несколько целей, таких как: передача части права пользования землей и активов, закрепленных за землей; Наследование части прав землепользования и активов, связанных с землей; Передача части прав землепользования и активов, связанных с землей; Ипотека части прав землепользования и активов, связанных с землей; Частичный взнос в капитал в виде прав землепользования и активов, связанных с землей.

Условия выделения из Красной книги: наличие сертификата на право пользования землей; Должен соответствовать минимальным требованиям к площади и площади для раздела; Необходимо иметь постоянное место жительства в данной местности, отсутствие земельных споров; Земля находится в использовании; Гарантированно не будет арестован для исполнения смертного приговора.

При обеспечении всех необходимых условий для выделения красного участка лицам, желающим выделить красный участок, необходимо обеспечить наличие всех документов и записей, в том числе: Заявление о выделении земельного участка; Документы о передаче прав пользования землей; Справка из Народного комитета о том, что земля не является предметом спора и соответствует местному планированию.

После оформления всех документов Управление по землеустройству будет отвечать за: измерение земли для раздела земельного участка; Подготовка документов для представления в уполномоченные органы для выдачи землепользователям актов на право пользования землей, право собственности на жилой дом и иное имущество, закрепленное за землей, по вновь выделенным или объединенным земельным участкам; Корректировать и обновлять изменения в земельных кадастрах и базе данных земель; Выдать получателю гранта Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей, или направить его в Народный комитет для выдачи в случае подачи заявления на уровне коммуны.

Срок рассмотрения дел о разделении на красные книги составляет не более 15 дней со дня получения действительных документов, не считая праздничных и выходных дней, установленных законодательством; Не включая время приема документов в гмине и время выполнения финансовых обязательств землепользователей; Не включая время рассмотрения и рассмотрения дел об использовании земель с нарушением законодательства, а также время подачи заявления на проведение оценки.

Для территорий со сложными условиями срок реализации каждого вида процедур, указанных в настоящей статье, увеличивается на 10 дней, за исключением процедур медиации по земельным спорам.

Плата за межевание земель: колеблется от 1,8 до 2,5 млн донгов.

Плата за выдачу сертификата: менее 100 000 донгов за сертификат.

Источник