 |
| Как только «дно» рынка недвижимости определено, у инвесторов появляется возможность вложить деньги. (Источник: газета XD) |
«Золотое» время для инвестиций?
По данным VietNamNet , г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, оценил, что для индивидуальных инвесторов в настоящее время, когда процентные ставки резко упали, цены на золото по-прежнему высоки; Хотя рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления... сейчас для инвесторов наступило «золотое» время для исследования и «вложения денег» в рынки, удаленные от Ханоя или расположенные в крупных городах.
Г-н Чунг сказал: «К 2025 году, когда вступят в силу все три закона: о недвижимости, о жилищном праве и о земельном праве; Рынок недвижимости откроет новую страницу; Цены на существующие объекты недвижимости возрастут. Инвестируя в это время, инвесторы имеют право выбирать продукты с подходящими ценами и юридическим оформлением.
Между тем, г-н Нгуен Ань Куэ, председатель G6 Group, заявил, что Закон о земле, Закон о жилье и Закон о бизнесе в сфере недвижимости знаменуют собой конец предыдущего цикла и начало нового цикла.
Этот момент можно назвать «дном», и он постепенно вступает в новый период. Как только «дно» рынка недвижимости будет определено, инвесторам с деньгами следует покупать.
Однако, по словам г-на Кью, рынок будет разделен на 3 типа инвесторов.
«Для инвесторов, у которых есть 100% денег, сейчас самое время покупать недвижимость. Однако для инвесторов, которые действуют «голыми руками» или используют слишком большое финансовое плечо, это неподходящее время для инвестиций, поскольку ликвидность все еще низкая, по крайней мере, в течение следующего года.
«Что касается профессиональных инвесторов в недвижимость, использующих умеренное кредитное плечо, около 30–50%, и при этом имеющих план продажи в короткий период от 3 до 6 месяцев, все равно обеспечивая прирост капитала около 10–30%, они вышли на рынок с начала 2023 года. Поэтому сложно сказать, подходящее ли это время для инвестиций или нет, но это также зависит от финансовых вопросов, опыта каждого инвестора и каждого сегмента», — проанализировал г-н Куэ.
Генеральный директор SGO Homes Ле Динь Чунг заявил, что в этом году сегменты высотного и малоэтажного жилья в крупных городах по-прежнему остаются весьма привлекательными для инвесторов. Однако, цены на квартиры, подобные тем, что есть в Ханое, выросли на 15-20%. Хотя возможности для инвестиций все еще есть, инвестиционная стоимость велика. Минимальный уровень составляет 3 млрд донгов для квартир или малоэтажных зданий, минимальный уровень — 6 млрд донгов и более, поэтому это не будет общим сегментом для всех субъектов.
«В 2024 году сегмент земли, имеющий самую низкую цену, снова начнет расти, привлекая больше инвесторов за счет своей подходящей стоимости, гарантированного правового статуса, а также являясь наиболее оптимальным выбором на данный момент. Таким образом, рынок земли будет иметь много позитивных факторов и более явные признаки роста.
В настоящее время это сегмент с самым большим снижением цен, покупка земли на этом этапе будет одним из преимуществ. «Когда рынок восстановится, а с началом 2025 года вступят в силу новые законы, новые проекты будут иметь высокие цены», — оценил г-н Чунг.
Между тем председатель G6 Group проанализировал, что в настоящее время нецелесообразно инвестировать в курортную недвижимость, поскольку для получения прибыли потребуется очень много времени. Или с квартирами, в настоящее время покупка для сдачи в аренду слишком высока, период окупаемости капитала составляет около 25 лет. Покупка квартиры «под ключ» на данный момент нецелесообразна.
«Для товаров для магазинов, подиумов… ситуация аналогичная, возможность сдать в аренду для возврата капитала также занимает много времени. «Что касается промышленной недвижимости, инвестирования с последующей сдачей в аренду или перепродажи, то здесь еще есть место, но оно уже не такое «плодородное», как в период 2018–2023 годов, поскольку цена высока», — сказал г-н Куэ.
Имея опыт работы в этой профессии, этот руководитель считает, что в каждом цикле рынка недвижимости есть два «королевских» сегмента. Это земельный участок и коммерческий центр, таунхаус.
«Земля имеет низкую стоимость, высокий ожидаемый прирост капитала, высокую ликвидность. «Торговые центры или таунхаусы — это сегмент инвестиций в аренду, «королевский» сегмент в конце цикла», — оценил г-н Куэ.
Однако при инвестировании в этот период, отметил руководитель G6 Group, инвесторам необходимо уделять внимание вопросам планирования.
«Покупать недвижимость следует только в местах со стабильным планированием или опережать планирование, если у вас действительно есть информация. При выборе местоположения инвестиционного продукта следует отнести его к жилому или курортному типу. «Если недвижимость не имеет этих факторов, то это просто спекуляция, «серфинговые» инвестиции, и риск для инвесторов, желающих получить ликвидность, очень велик», — отметил г-н Куэ.
Г-н Чунг отметил, что при инвестировании на данном этапе инвесторам необходимо обращать внимание на выбор продуктов с полной юридической документацией, выбирать рынки вокруг Ханоя, но тесно связанные с промышленными парками, жилыми районами, а также продукты, нацеленные на жизненные ценности для жителей, со всеми удобствами, такими как школы, парки, больницы, удобные транспортные развязки и т. д.
Самый низкий объем открытия за последние 10 лет
Что касается общего предложения и спроса на новое жилье в 2023 году, данные CBRE демонстрируют не слишком позитивные сигналы, особенно в начале года. Однако и в Ханое, и в Хошимине зафиксирован самый низкий объем новых продаж за последние 10 лет.
Согласно последнему отчету подразделения, на рынке жилья в Ханое и Хошимине в 2023 году зафиксирован самый низкий общий объем ввода нового жилья за последние десять лет.
В частности, в Ханое в этом году было введено в эксплуатацию в общей сложности около 10 300 новых квартир и 2 600 малоэтажных домов, что на 32% и 84% соответственно меньше, чем в 2022 году. Между тем, в Хошимине зафиксирован более скромный объем предложения: более 8 700 квартир и всего около 30 новых малоэтажных домов, что на 54% и 98% соответственно меньше, чем в 2022 году.
Что касается темпов поглощения, то на рынках Ханоя и Хошимина в 2023 году было продано более 22 000 домов (включая многоэтажные и малоэтажные), что составляет лишь примерно половину от числа проданных в 2022 году.
Аналогичным образом, недавний рыночный отчет Savills показал, что в 2023 году в Ханое было продано всего 359 вилл и таунхаусов — это самый низкий показатель с 2014 года. Кроме того, общее количество сделок сократилось на 76% в годовом исчислении, а уровень поглощения также снизился на 31% в годовом исчислении. Только в четвертом квартале 2023 года было продано всего 64 единицы, что на 67% меньше, чем в предыдущем году.
Примечательно, что, несмотря на вялый рост продаж, новые цены на таунхаусы в Ханое продолжают расти. Из них самый большой рост наблюдался в сегменте первичных вилл: квартальный рост составил 55% и составил 160 млн донгов/м2. Кроме того, цены на таунхаусы и торговые дома также выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 194 млн донгов/м2 и 328 млн донгов/м2 соответственно.
Ранее Министерство строительства также заявляло, что цена продажи вилл и таунхаусов в Ханое остается высокой, несмотря на низкий объем сделок. В этом сегменте зафиксированы цены продаж более 100 млн донгов/м2, а в некоторых проектах они даже превышают 300 млн донгов/м2, в основном они сосредоточены в западной части Ханоя. Или в Хошимине цена продажи вилл и таунхаусов в некоторых районах колеблется от 140 до 400 миллионов донгов/м2.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, сообщила, что в 2023 году количество сделок купли-продажи вилл и таунхаусов в Ханое было самым низким за последние 10 лет. Причина в том, что предложение на рынке невелико, что приводит к небольшому количеству транзакций.
По словам г-жи Ханг, первичное предложение достигло более 700 единиц из 16 проектов, что на 23% меньше, чем в предыдущем году, из которых основную долю рынка составили таунхаусы — 44%. Если учитывать только новые проекты, то за весь 2023 год было зарегистрировано всего лишь более 270 единиц, что на 82% меньше, чем в предыдущем году, и достигло самого низкого уровня за последние 10 лет. В частности, число новых проектов, начиная с кольцевой дороги № 3,5, также становится все меньше.
Кроме того, высокая стоимость запасов также заставляет большинство инвесторов не менять цены и даже продолжать повышать цену продажи новых корзин.
По словам г-жи Ханг, высокие цены продажи создали большой барьер для покупателей малоэтажного жилья. Многие инвесторы не решаются предлагать цены ниже ожидаемых, поэтому покупателям приходится платить довольно высокую начальную цену.
Дом в аренду недоступен
Многие арендодатели и владельцы жилья признают, что в районе Тэта очень сложно найти арендаторов.
Что касается этого явления, некоторые брокеры по недвижимости заявили, что основной причиной является низкий спрос на торговые площади в периоды затруднений в бизнесе. Между тем, значительная часть недвижимости, которую невозможно продать по ожидаемой цене, сдается в аренду, как для владельцев, чтобы получить дополнительный денежный поток, так и для того, чтобы продержаться до конца года и продолжить поиск покупателей после Тета.
Недавний отчет по рынку недвижимости, подготовленный одним из подразделений, показывает, что количество объявлений об аренде недвижимости на всем сайте выросло на 21% по сравнению с прошлым месяцем и на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше всего предложений об аренде в прошлом месяце поступило о сдаче пансионатов: их число выросло на 58% по сравнению с предыдущим месяцем.
В отличие от спроса на аренду, спрос на аренду недвижимости не улучшился, продолжая снижаться на 6% по сравнению с предыдущим месяцем и на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Тенденция снижения спроса на аренду сильна во всех типах квартир, частных домов, таунхаусов и магазинов со снижением на 5–14% по сравнению с предыдущим месяцем.
Примечательно, что в Ханое спрос на аренду недвижимости вырос, поскольку количество предложений в этом сегменте увеличилось на 7%. Однако спрос на аренду упал еще на 2%. Тенденция поиска аренды резко снизилась почти по всем типам: аренда таунхаусов в Ханое снизилась на 18%, аренда квартир в Ханое снизилась на 8%, аренда пансионатов снизилась на 15%, а аренда офисов снизилась на 11%.
По мнению многих экспертов по недвижимости, в этом году рынок аренды недвижимости, как ожидается, столкнется со многими трудностями, поскольку экономика сталкивается с трудностями, а сектору недвижимости все еще нужно много времени для восстановления. Однако с течением месяцев сложность постепенно снизится, и рост возобновится в тех типах жилья, которые отвечают потребностям большинства в аренде, таких как квартиры и таунхаусы.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn, сообщил, что квартиры в аренду и пансионаты продолжат работать стабильно, поскольку спрос на эти два типа жилья по-прежнему очень велик.
Что касается квартир, то в проектах, расположенных недалеко от центра, при стоимости аренды от 7 до 15 миллионов донгов в месяц по-прежнему будут стабильные арендаторы. Что касается типа пансионатов и комнат в центральном районе, то спрос на аренду всегда очень высок как со стороны офисных работников, так и со стороны молодых рабочих и студентов.
В пригородных районах арендные помещения вблизи промышленных парков по-прежнему будут пользоваться спросом благодаря возвращению рабочих после праздника Тет. А общежития рядом с университетом по-прежнему останутся излюбленным местом отдыха студентов.
Г-жа Трин Тхи Ким Лиен, директор по продажам компании Dat Xanh Services, отметила, что в 2023 году произойдет изменение в поведении потребителей: они перейдут от покупки к аренде жилья в условиях невосстановившейся экономики, дефицита жилья и высоких цен. Этот сдвиг привел к увеличению спроса на арендное жилье.
Однако различия между типами арендного жилья все еще существуют. Жилье эконом-класса и рабочее жилье довольно пустует и его трудно арендовать, в то время как арендные квартиры среднего и более высокого ценового диапазона сохраняют хороший уровень поглощения. «Чем ближе дом к центру, тем больше внимания он получает и тем выше цена аренды», — сказала г-жа Лиен.
Изменится ли стоимость изготовления красной книги после вступления в силу Закона о земле 2024 года?
Только что был принят Закон о земле 2024 года, содержащий ряд новых положений о таблицах цен на землю и методах расчета цен на землю... В результате расходы, связанные с выдачей сертификатов на право пользования землей (также известных как красные книги), претерпят множество изменений.
Согласно пункту 1 статьи 257 Закона о земле 2024 года действующий прейскурант цен на землю применяется на период 2020–2024 годов и будет действовать до 31 декабря 2025 года.
С 1 января 2026 года провинции и города центрального подчинения будут выпускать и применять новый Прейскурант цен на землю.
 |
После этого Прейскурант цен на землю будет корректироваться, пересматриваться и дополняться ежегодно (обновляя цены на землю для соответствия рынку по площадям и типам земель с учетом колебаний), а не каждые 5 лет, как в настоящее время, для соответствия рыночным принципам. Новый прейскурант цен на землю формируется в зависимости от площади и местоположения, исходя из того, что оценка земли должна обеспечивать рыночные принципы.
Кроме того, в пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года четко указано, что для каждого земельного участка будет разработан прейскурант цен на землю на основе стоимостной оценки площади и нормативного размера земельного участка для территорий, имеющих кадастровые карты и базу данных цен на землю.
Между тем, согласно действующим нормам, прейскуранты на землю публикуются каждые 5 лет на основе принципов, методов оценки земли и рамок цен на землю. Корректируйте прейскурант цен на землю только в том случае, если правительство корректирует рамки цен на землю/цены на обычную землю на рынке колеблются.
Однако пересмотренный Закон о земле отменил рамочные условия цен на землю. Новый прейскурант цен на землю формируется на основе принципов и методов оценки земли, а не на основе минимальных и максимальных цен на землю каждого типа в текущей системе цен на землю. Это означает, что новый прейскурант цен на землю будет ближе к рыночным ценам на землю, поэтому он может резко вырасти по сравнению с текущей системой цен на землю.
Цены на землю определяются с учетом следующих факторов: целевое назначение земли; Срок использования земли. Для сельскохозяйственных земель, выделенных государством домохозяйствам и отдельным лицам в соответствии с квотой выделения сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственных земель в пределах квоты на получение права передачи, срок землепользования не определяется;
Входная информация для определения цен на землю в соответствии с методами оценки земли включает: Цены на землю, зарегистрированные в национальной базе данных земель, национальной базе данных цен; Цена земли указывается в договоре передачи права пользования землей; Аукционная цена права землепользования после выполнения финансовых обязательств;
Цены на землю, собранные путем обследования и обследования в случаях, когда отсутствует информация о ценах на землю, указанная в пунктах а и б настоящего пункта; Информация о доходах, расходах, доходах от использования земли.
Существуют и другие факторы, влияющие на цены на землю; Соответствующие правовые положения на момент оценки.
Между тем, сборы, подлежащие уплате при регистрации в первой «красной книге», включают сборы, рассчитанные на основе цены земли в прейскуранте, такие как плата за пользование землей; арендная плата за землю (если таковая имеется); Регистрационный сбор будет взиматься при применении нового прейскуранта цен на землю с 1 января 2026 года, эти расходы могут соответственно возрасти.
Источник
Комментарий (0)