Возможности переплетаются с проблемами
По данным Главного статистического управления, в 2024 году общий зарегистрированный иностранный инвестиционный капитал (ПИИ) во Вьетнаме (включая вновь зарегистрированный капитал, скорректированный капитал и взносы в капитал для покупки акций) достиг 38,2 млрд долларов США, что на 3% меньше, чем в предыдущем году. Вопреки общей ситуации приток капитала в сектор недвижимости увеличился более чем на 35%, достигнув 6,3 млрд долларов США, сохранив вторую позицию после обрабатывающей промышленности.
Однако риск глобальной торговой войны неизбежен. На недавнем заседании правительства премьер-министр Фам Минь Чинь потребовал разработать сценарий реагирования на возможную торговую войну в этом году.
Эксперты утверждают, что если начнется торговая война, сектор недвижимости столкнется как с проблемами, так и с возможностями, но наиболее очевидным является то, что пострадают потоки инвестиционного капитала. Иностранные инвесторы могут прекратить инвестиции или перейти на другие, более безопасные рынки.
В беседе с репортером газеты Dan Tri экономический эксперт д-р Динь Тхе Хиен сказал, что если начнется мировая торговая война, у Вьетнама будет много возможностей для развития, но ему также придется столкнуться с трудностями.
В краткосрочной перспективе риски могут затронуть страны с большой экономической открытостью, такие как Вьетнам. В частности, дешевые китайские товары, которые трудно экспортировать в США, хлынут в такие страны, как Вьетнам, и вызовут демпинг. Внутреннее производство и потребление столкнутся с трудностями, что напрямую повлияет на рынок недвижимости.
Кроме того, сбои в цепочке поставок также могут стать причиной инфляции, заставляя банки повышать процентные ставки, что негативно сказывается на рынке недвижимости.
В среднесрочной перспективе у Вьетнама будет много возможностей. Когда начнется торговая война, предприятия и корпорации ускорят процесс переноса заводов из Китая в соседние страны, включая Вьетнам. Оттуда Вьетнам будет приветствовать обильные прямые иностранные инвестиции для развития заводов и мастерских. Эта хорошая основа будет поддерживать рынок недвижимости в динамичных районах с синхронными инфраструктурными связями.
Разделяя эту точку зрения, г-жа Транг Буй, генеральный директор Cushman & Wakefield Vietnam, заявила, что вьетнамская индустрия недвижимости сталкивается как с возможностями, так и с проблемами в контексте возможной глобальной торговой войны.
Приток прямых иностранных инвестиций может увеличиться, поскольку предприятия ищут новые места для создания заводов и производственных мощностей, а Вьетнам является привлекательным направлением. С тех пор промышленная недвижимость получила развитие, поскольку спрос на аренду земли и заводов в промышленных парках резко возрос, особенно в районах вблизи морских портов, аэропортов и логистических центров.
По словам г-жи Транг, одним из косвенных, но важных последствий торговой войны для рынка недвижимости являются сильные колебания цен на строительные материалы. Из-за неопределенности в глобальной цепочке поставок цены на сталь, цемент, кирпичи и другое сырье растут.
В результате затраты на строительство объектов недвижимости значительно возросли, что оказало давление на цены на жилье. За последние годы расходы на строительство во Вьетнаме выросли примерно на 10–15%, что вынудило инвесторов скорректировать свои ценовые стратегии или отложить новые проекты.
Отвечая на вопрос корреспондента газеты Dan Tri , заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг сказал, что Вьетнам находится на важном перепутье перед лицом крупных глобальных изменений. Сфера недвижимости считается одним из ключевых секторов, который напрямую зависит от международных экономических изменений и играет роль движущей силы будущего экономического роста.
С точки зрения возможностей Вьетнам может стать привлекательным местом для потоков прямых иностранных инвестиций благодаря волне сдвигов в цепочках поставок из стран, пострадавших от торговой войны, особенно из Китая в регион Юго-Восточной Азии.
Отсюда открываются большие перспективы развития промышленной недвижимости для удовлетворения растущего спроса на производство и экспорт. Кроме того, приход иностранных предприятий также повышает спрос на жилье, офисы и услуги в сфере недвижимости, способствуя созданию импульса для развития рынка.
Однако г-н Тханг заявил, что Вьетнам также сталкивается со многими проблемами. Прежде всего, риск колебаний процентных ставок, валютных курсов и стоимости сырья из-за влияния глобальной цепочки поставок может оказать давление на бизнес в сфере недвижимости.
Кроме того, все более жесткая конкуренция со стороны таких стран региона, как Таиланд, Индонезия и Малайзия, требует от Вьетнама значительного улучшения инвестиционного климата и модернизации инфраструктуры для сохранения своей привлекательности. Кроме того, протекционистская политика экономики со стороны крупных держав может привести к снижению экспортного спроса, что косвенно негативно скажется на развитии внутреннего рынка недвижимости.
Индустрия недвижимости сталкивается как с возможностями, так и с проблемами в контексте возможной глобальной торговой войны (Фото: Тринь Нгуен).
Яркое пятно промышленной недвижимости
По данным CBRE Vietnam, сектор промышленной недвижимости в прошлом году по-прежнему оставался ярким пятном на общем рынке недвижимости.
Многие крупные мировые производственные корпорации, такие как Samsung, LG, Foxconn, Hyosung и Nestlé, объявили о планах расширения и развертывания множества проектов в различных регионах Вьетнама. Твердая приверженность этих предприятий расширению производства подтверждается рекордным объемом освоения прямых иностранных инвестиций, достигшим 25 млрд долларов США.
Напротив, из-за ограниченного предложения промышленных земель на ключевых рынках площадь поглощения в Южном регионе достигла всего 265 га, что на 52% меньше, чем в предыдущем году. Основные сделки сосредоточены в основном в Бариа-Вунгтау и Лонгане.
CBRE Vietnam полагает, что в ближайшие 3 года цены на аренду промышленных земель будут расти на 4–8% в год на севере и на 3–7% в год на юге. Новые промышленные парки будут сосредоточены на таких потенциальных рынках, как Хайфон, Виньфук (север) и Биньзыонг, Донгнай, Лонган (юг). Ожидается, что в центральных провинциях, таких как Тханьхоа, Нгеан, Хатинь и Куангнам, также будут созданы новые промышленные парки благодаря участию профессиональных инвесторов.
В контексте мировой экономики со множеством неизвестных и возможностью торговой войны доктор Динь Тхе Хиен считает, что наибольшую выгоду получит сегмент промышленной недвижимости, за которым последует соседняя жилая недвижимость. Кроме того, в среднесрочной и долгосрочной перспективе выиграют также такие сегменты, как курортная недвижимость и апартаменты с обслуживанием для аренды иностранными специалистами.
Г-н Хиен отметил, что развитие недвижимости в индустриальных парках — дело непростое, не каждый бизнес может инвестировать, а требует опыта и большого капитала. Характерной чертой этого сегмента является инвестирование с целью получения денежного потока, а не просто строительство инфраструктуры и последующее разделение земли на участки для продажи. Создание индустриального парка с момента создания проекта до момента ввода в эксплуатацию займет максимум около 3 лет. В настоящее время создание местных промышленных зон должно быть одобрено Министерством планирования и инвестиций и представлено премьер-министру на утверждение.
Однако в этом году ожидается, что проект Закона о промышленных парках будет представлен премьер-министру для передачи в Национальную ассамблею для разработки в виде отдельного закона. Ожидается, что полномочия по утверждению промышленных зон будут переданы населенным пунктам, что сократит сроки судебного процесса в будущем.
«У нас есть преимущество в содействии развитию инфраструктуры, портовых систем, аэропортов и т. д. Возможность развития недвижимости в промышленных парках во Вьетнаме совершенно очевидна. Застройщики недвижимости в промышленных парках должны укреплять свои финансовые возможности, обеспечивать систематическое и профессиональное развитие, чтобы конкурировать с другими странами региона», - сказал он.
Промышленная недвижимость является ярким пятном на фоне увеличения прямых иностранных инвестиций (Фото: Тринь Нгуен).
Рассматривая недвижимость промышленных парков как позитивный момент, г-н Во Хонг Тханг сказал, что спрос на аренду промышленных земель и развитие инфраструктуры в промышленных парках растет благодаря притоку прямых иностранных инвестиций во Вьетнам. Благодаря преимуществам географического положения, конкурентоспособной стоимости рабочей силы и льготной политике Вьетнам постепенно утверждает себя в качестве нового регионального производственного центра, способствуя устойчивому экономическому развитию.
В предстоящий период промышленная недвижимость во Вьетнаме столкнется как с возможностями, так и с проблемами, особенно в контексте глобальных экономических колебаний и изменения потоков инвестиционного капитала.
Что касается возможностей, то, по словам г-на Тханга, тенденция к изменению глобальных цепочек поставок создает мощный приток инвестиций в страны, среди которых Вьетнам становится привлекательным направлением.
Соглашения о свободной торговле (ССТ), подписанные Вьетнамом, также открывают тарифные преимущества и рынки, создавая импульс для развития промышленных парков. Кроме того, факторами, привлекающими иностранных инвесторов, являются молодое население, обилие трудовых ресурсов и конкурентоспособная стоимость рабочей силы.
Однако рынок также сталкивается с растущими проблемами региональной конкуренции, поскольку другие страны также активно привлекают прямые иностранные инвестиции. В некоторых районах инфраструктура связи еще не синхронизирована, что приводит к перегрузкам в логистике и создает трудности для предприятий, работающих в промышленных парках.
В беседе с репортером газеты Dan Tri г-жа Транг Буй оценила, что промышленная недвижимость будет активно развиваться. Цены на аренду промышленных земель во Вьетнаме выросли на 10–15% в период 2019–2023 годов, особенно в районах вблизи морских портов, аэропортов и логистических центров.
Перенос производства из Китая во Вьетнам явно пошел на пользу таким промышленным зонам, как Биньзыонг, Лонган, Бакнинь и Хайфон. Промышленная недвижимость становится «горячей точкой» инвестиций, поскольку многие иностранные предприятия ищут возможности для расширения производства, что приводит к развитию логистических услуг, интеллектуальных складов и городских территорий-спутников.
По словам г-жи Транг, торговая война может стать серьезным стимулом для развития промышленной недвижимости Вьетнама. Поскольку иностранные предприятия покидают Китай, им приходится искать альтернативные рынки с разумными издержками и благоприятной политикой. Вьетнам, с его выгодным географическим положением, обилием рабочей силы и привлекательными инвестиционными стимулами, станет перспективным направлением.
Кроме того, перемещение транснациональных корпораций также увеличивает спрос на жилье для иностранных специалистов, создавая условия для развития сегмента элитных квартир и коммерческой недвижимости в крупных городах, таких как Ханой, Хошимин, Бакнинь и Биньзыонг.
Однако рынок промышленной недвижимости также сталкивается со многими проблемами. Г-жа Транг заявила, что рынок может вступить в период дефицита новых поставок из-за задержек с процедурами утверждения и юридических проблем.
Конкурентоспособность Вьетнама в привлечении прямых иностранных инвестиций в регионе постепенно ослабевает, особенно на фоне применения другими странами более льготной налоговой политики. Цены на строительные материалы, такие как сталь, цемент и кирпич, могут вырасти из-за неопределенности в глобальной цепочке поставок, что окажет давление на стоимость строительства и цены на недвижимость.
Промышленные зоны Вьетнама нуждаются в инвестициях и модернизации транспортной инфраструктуры (Иллюстрация: Фуок Туан).
Как заставить промышленную недвижимость «взлететь»?
Г-жа Транг Буй заявила, что для использования возможностей и ограничения рисков в сфере промышленной недвижимости Вьетнаму необходимо продолжать инвестировать в транспортную инфраструктуру и ее модернизацию, особенно в автомагистрали, морские порты и аэропорты, чтобы облегчить транспортировку товаров и привлечь инвестиции. Кроме того, необходимо содействовать реформированию административных процедур, сокращению сроков и затрат бизнеса на процесс лицензирования и реализации проектов.
Еще одним важным моментом является рассмотрение возможности применения льготной налоговой политики для повышения конкурентоспособности в привлечении прямых иностранных инвестиций, особенно в контексте того, что другие страны применяют аналогичные меры. Использование возможностей и преодоление трудностей потребует от предприятий сферы недвижимости во Вьетнаме гибкости и соответствующих бизнес-стратегий.
Столкнувшись с вызовами и возможностями торговой войны, доктор Динь Тхе Хиен заявил, что государству необходимо обеспечить государственный инвестиционный капитал и продолжать содействовать строительству синхронной инфраструктуры в районах с потенциалом для развития недвижимости промышленных парков.
Кроме того, государство может рассмотреть возможность разрешить инвесторам вносить плату за пользование землей авансом или в рассрочку, чтобы на них не давил капитал. Потому что инвестиции в промышленные парки — это не только вопрос бизнеса, но и развитие экономики в целом, создание преимущества для конкуренции с другими странами.
Г-н Во Хонг Тханг заявил, что для использования возможностей и ограничения рисков Вьетнаму необходимо сосредоточиться на ряде важных решений. Во-первых, государству необходимо увеличить инвестиции в транспортную, электроэнергетическую, водную и технологическую инфраструктуру для поддержки развития промышленных парков и обеспечения удобного сообщения.
Правительству также необходимо разработать избирательную стратегию привлечения прямых иностранных инвестиций, отдавая приоритет высокотехнологичным и экологически чистым отраслям, чтобы повысить ценность промышленных парков. Кроме того, правительству и бизнесу необходимо тесно координировать свои действия для упрощения административных процедур и улучшения инвестиционной среды, создавая благоприятные условия для инвесторов.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
Comment (0)