Ожидания от новых правил

В частности, в Законе имеется отдельная глава (глава V), подробно регламентирующая вопросы реконструкции и ремонта многоквартирных домов.

Множество проблем в реализации

На протяжении последних 20 лет реновация и реконструкция старых многоквартирных домов и коллективных домов всегда была предметом особой заботы органов государственного управления от центрального до местного уровня. Однако фактическая реализация не достигла требуемых положительных результатов, тысячи домохозяйств по-прежнему вынуждены жить в неблагополучных и небезопасных жилых районах; Потенциальные угрозы жизни и имуществу людей всегда таятся поблизости.

Старый жилой дом C8 Giang Vo. Фото: Тхань Хай

По данным Министерства строительства, в настоящее время по всей стране насчитывается более 2500 старых многоквартирных домов и коллективных домов, из которых наибольшее количество — 1579 — находится в Ханое, за которым следует Хошимин.

Это типичный продукт периода субсидирования, построенный в период с 1960 по 1990 год, когда строительные технологии еще не достигли таких прорывных результатов, как сегодня, поэтому основной конструкцией этих домов являются несущие кирпичные стены, максимальный срок службы которых составляет 50–70 лет.

После длительного периода эксплуатации и использования многие здания серьезно обветшали. Мало того, в связи с необходимостью расширения жилья люди самовольно расширяли и расширяли пространство, увеличивая нагрузку на несущую систему здания, что уже небезопасно; Несмотря на осознание этого, из-за финансовых трудностей многим семьям все равно приходится мириться с необходимостью продолжать жить и полагаться на удачу судьбы. Между тем, реконструкция и ремонт старых многоквартирных домов и коллективных домов продвигаются крайне медленно.

Только в Ханое из 1579 старых многоквартирных домов и коллективных домов (включая 1273 дома в 76 районах и 306 старых независимых одноквартирных домов) десятки зданий находятся в критическом состоянии.

В частности, существует 6 опасных зон уровня D (самый опасный уровень), которые необходимо снести для восстановления, например, здание C8 района коллективного жилья Giang Vo, здание G6A района коллективного жилья Thanh Cong, здание A района коллективного жилья Ngoc Khanh, район коллективного жилья Министерства юстиции...

Однако, по данным Департамента строительства Ханоя, к концу 2023 года реновация и реконструкция старых многоквартирных домов достигла лишь 1,14% от плана, при этом реконструируются и перестраиваются 19 площадей.

Примечательно, что город принял решение одобрить выбор инвесторов во многих жилых районах, таких как: проект Nghia Do A & B House (район Кау Гиай); Жилой район Нгуен Конг Тру (район Хай Ба Чунг); X1-26 жилой комплекс Lieu Giai (район Dong Da); Жилой район железнодорожного транспорта (район Хоангмай); Многоквартирный дом № 148 - 150 Сон Тай (район Бадинь); Жилой комплекс Института документальных фильмов Вьетнама, ул. Лиеу Джай, 22 (район Донг Да); Многоквартирный дом 23 Ханг Бай (район Хоан Кием)... но в течение многих лет он стоит на месте и не может быть реализован из-за проблем с положениями Закона о жилье 2014 года и ряда указов, регулирующих его реализацию.

«Одной из самых больших проблем в правовой системе является Указ 101/2015/ND-CP (руководящий по реализации Закона о жилье 2014 года), который позволяет людям и предприятиям вести переговоры друг с другом по вопросам компенсации, расчистки участка и переселения; в Указе также конкретно не оговорен коэффициент компенсации (коэффициент К)... что привело к тому, что обе стороны не смогли найти общий язык, что сделало невозможным реализацию реконструкции и ремонта старых квартир и коллективных домов в соответствии с планом и поставленными целями», - сказал Мак Динь Минь, заместитель директора Департамента строительства Ханоя.

Новые правила «расчищают» заторы

Столкнувшись с вышеупомянутыми трудностями, Жилищный закон 2023 года, помимо наследования и развития положительных моментов Жилищного закона 2014 года, внес изменения и дополнения во многие важные положения, соответствующие практическим условиям, устранив при этом трудности и недостатки, чтобы создать прорывы для реконструкции и ремонта старых квартир и коллективных домов в будущем.

Одним из наиболее примечательных нововведений в Жилищном законе 2023 года является положение о норме консенсуса среди жильцов. Если раньше требовалось 100% согласие собственников жилья, то согласно новому закону для сноса проекта достаточно согласия не менее 70% от общего числа собственников, участвующих в консультациях по планировке, и 75% из них, дающих согласие.

Кроме того, в Жилищном законе 2014 года не прописаны конкретные положения о коэффициенте К для расчета компенсационной стоимости земли, стоимости аренды жилья после инвестиций в реконструкцию, стоимости квартиры, определяемой после перевода площади, и стоимости жилья для переселения в случае переселения в другое место.

Соответственно, коэффициент К будет гибко применяться населенными пунктами с учетом местоположения и стоимости земельных участков, на которых расположены старые многоквартирные дома и коллективные жилые дома. Коэффициент К будет рассчитан и скорректирован в 1-2 раза выше.

«Главным содержанием нового закона является положение о плане «сбора старых квартир», согласно которому будут собраны отдельные, независимые дома, а высота новых строительных работ будет увеличена, чтобы зарезервировать территорию для общественной инфраструктуры (деревья, кампус, игровая площадка...).

Это поможет местным властям быть более благосклонными, а предприятиям активнее участвовать в ремонте и восстановлении старых квартир и коллективных домов; Люди также довольны тем, что им не придется менять привычное место жительства или переезжать в районы переселения, где отсутствует инфраструктура и объекты обслуживания...» - прокомментировал эксперт по городскому планированию, магистр, архитектор Тран Туан Ань.

В частности, положения о ремонте и реконструкции старых квартир и коллективных домов, предусмотренные в Жилищном законе 2023 года, также способствуют децентрализации и наделению провинциальных народных комитетов полномочиями поручать специализированным учреждениям в рамках организации конкретные задачи по разработке планов компенсаций и переселения; принимать решение, утверждать инвестиционную политику, инвестора; План переселения, принудительного переселения и сноса многоквартирных домов; составить бюджет переселения...

Кроме того, Законом добавлено положение, обязывающее собственников вносить средства на реконструкцию многоквартирных домов, построенных после 1994 года, для обеспечения целесообразности и гармонии между интересами собственников, государства и инвесторов, а также для удовлетворения требований благоустройства города.

 

Мы высоко оцениваем новые положения Жилищного закона 2023 года, касающиеся реконструкции старых квартир и коллективных домов. Эти положения являются более практичными, подробными и понятными, в то время как действующие правовые документы отсутствуют или являются неполными, для обеспечения гармонии интересов государства, народа и предприятий; Это будет способствовать ускорению реконструкции и ремонта старых квартир и коллективных домов, созданию в будущем просторного городского облика, отвечающего потребностям интеграции и развития.

Вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама д-р Нгуен Ван Динь

Источник: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html