* Репортер: Доктор Чан Ду Лич, было предложено много решений для поддержки рынка недвижимости, но почему предприятия продолжают сообщать о трудностях и нуждаются в «спасении» как с точки зрения капитала, так и с точки зрения юридических вопросов?
- Д-Р ТРАН ДУ ЛИЧ: Я не согласен со словом «спасение». Необходимо комплексное решение, а не «спасение».
Не только в это время, но и за последние несколько десятилетий рынок недвижимости Вьетнама развивался очень быстро и мощно, но нездорово, что нашло отражение в чрезмерных спекуляциях. Конечно, в рыночной экономике спекуляция присутствует во всех сферах, но когда спекуляция становится чрезмерной, она приводит к искажениям в спросе, предложении и ценах.
Например, в период 2009-2011 гг. рынок недвижимости замер только в группе товаров высокого класса, в незавершенных проектах, в проектах по разделу и продаже земельных участков или в проектах, где только что закончили возводить фундамент и оставили его... В то же время готовые продукты в среднем и низком ценовом сегментах по-прежнему торговались нормально, даже с дефицитом.
В 2022 году на фоне оживления экономики после взятия под контроль эпидемии COVID-19 рынок недвижимости также быстро рос во многих сегментах рынка, что сопровождалось довольно популярной волной инвестиций и серфинга. Многие компании, работающие в сфере недвижимости, связаны с коммерческими банками, выдавая кредиты с целью стимулирования спекуляций вместо того, чтобы создавать условия для людей, которым необходимо купить жилье.
В то время как курортная недвижимость и кондоминиумы активно развиваются, в городских районах не так много жилого жилья. Например, в Хошимине уже несколько лет не появляется новых проектов и новых продуктов в сегменте жилья для людей с низким и средним доходом.
* Если мы «спасем» рынок недвижимости, каков будет порядок приоритетов?
- Всем известно, что бизнес в сфере недвижимости — это бизнес с чужими деньгами, включая кредиты, привлечение облигационного капитала, авансы клиентов и часть собственного капитала предприятия.
Необходимо позволить рынку недвижимости саморегулироваться и самоочищаться параллельно с синхронной программой реформ правительства, а не ставить вопрос спасения на первое место. Фото: HOANG TRIEU
В условиях нестабильного финансового рынка, когда все четыре источника предложения капитала для рынка недвижимости, особенно корпоративные облигации, больше не доступны, перегрузка капитала неизбежна. Не говоря уже о том, что ряд проектов, требующих разработки и дальнейшей реализации, застряли из-за процедур и юридических проблем, поэтому предложение не увеличивается. Это создает порочный круг: у проектов, находящихся на стадии разработки, нет капитала для продолжения реализации, а новые проекты осложняются юридическими проблемами.
Столкнувшись с этой ситуацией, я думаю, что главная цель правительства — не просто немедленно урегулировать ситуацию на рынке недвижимости, а разработать относительно системный план по оздоровлению рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
* Каково конкретное решение, сэр?
- Между финансовым рынком и рынком недвижимости существует очень тесная взаимосвязь. Поэтому решение по улучшению рынка недвижимости необходимо синхронизировать с решением проблем на финансовом рынке посредством масштабной программы действий.
Что касается институтов, необходимо пересмотреть все правовые нормы, касающиеся рынка недвижимости, с самого начала проекта до эксплуатации и развития, в том числе: положения о кредитной системе, положения Закона о регулировании операций с недвижимостью, Жилищного права, Земельного права, Строительного права... Исходя из этого, следует устранить недостатки во всей правовой системе, а не просто решить трудности в 1-2 законах.
При наличии юридических препятствий можно предложить рабочей группе устранить трудности и препятствия для проектов в сфере недвижимости, чтобы выбрать несколько типичных примеров для рассмотрения, создав правовую предпосылку для других мест, которые смогут последовать примеру и воспроизвести решение.
Обратите внимание: используйте финансовые инструменты для контроля и ограничения спекуляций на рынке недвижимости. Отдавайте приоритет жилищным проектам с реальным рыночным спросом, уделяя первостепенное внимание капитальной поддержке как покупателей жилья, так и инвесторов, чтобы увеличить разумное предложение на рынке. На самом деле существует множество заброшенных городских территорий, где захоронены большие объемы капитала.
Так где же направить денежный поток на жилищные проекты, которые действительно необходимы нуждающимся людям? Эта ситуация аналогична вторичному рынку. Главное — позволить рынку самоочиститься и самоорганизоваться, но как и кто может его спасти?
Необходимо рекомендовать крупным предприятиям сферы недвижимости проводить активную реструктуризацию для снижения финансового давления. Инвесторы могут реструктурировать себя, продавая проекты, которые приводят к возникновению у них долгов, проекты, которые затрагивают слишком много отраслей.
Инвесторам нужна система управления рисками, они не могут быть безрассудными и не могут чрезмерно использовать финансовые инструменты. Недавно Государственный банк привел примеры, когда компании, работающие в сфере недвижимости, одновременно развивают десятки проектов по всей стране. Как их спасти? Со стороны банка он не может передавать группы долгов, реструктурировать, продлевать или откладывать задолженность предприятий этой группы.
Самое главное — начать делать это прямо сейчас, ведь чем дольше вы ждете, тем сложнее будет!
(Продолжение следует)
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Комментарий (0)