Комментарии о «игровой площадке» инвесторов в 2025 году, цены на квартиры в Ханое прошли свой пик, самый дорогой проект социального жилья в столице, правила предоставления красных книг на земли, предоставленные в пользование на долгие годы, пока не реализованы, планирование… последние новости рынка недвижимости.
 |
| К концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если вы инвестируете в квартиры в этих двух городах для сдачи в аренду, то стоимость аренды по сравнению с ценой покупки не будет особо привлекательной, даже несмотря на то, что спрос на аренду жилья высок. (Фото: Джиа Тхань) |
«Игровая площадка» для инвесторов в 2025 году
Генеральный директор Dat Xanh Mien Bac г-н Ву Куонг Кует проанализировал, что к концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если вы инвестируете в квартиры в этих двух городах для сдачи в аренду, то стоимость аренды по сравнению с ценой покупки не будет особо привлекательной, даже несмотря на то, что спрос на аренду жилья высок.
Между тем, на рынке квартир в провинции цены на аренду и покупку весьма приемлемые.
Г-н Кьет оценил, что земельный сегмент в Ханое и Хошимине также довольно дорогой. Однако цены на землю в провинциях-спутниках этих двух городов за последнее время существенно не выросли, всего на 5–10%, поэтому цены по-прежнему остаются разумными.
Поэтому лидеры Dat Xanh Mien Bac считают, что земля в провинциях по-прежнему останется хорошим инвестиционным сегментом в 2025 году.
Кроме того, г-н Кьет ожидает, что рынок курортной недвижимости в 2025 году будет активно восстанавливаться, когда количество иностранных туристов во Вьетнаме в 2024 году достигнет более 17 миллионов посетителей. По его словам, некоторые рынки курортной недвижимости в Фукуоке, Нячанге, Куангнине... улучшатся.
Таунхаусы в Ханое и Хошимине по-прежнему имеют высокий ценовой порог; при этом спрос на аренду существенно не изменился.
«В 2025 году я не ожидаю многого от сегмента таунхаусов в Ханое и Хошимине; «Но в провинциях, особенно там, где много промышленных парков, цены в 2024 году не вырастут, поэтому изменений будет больше, чем в крупных городах», — сказал г-н Кьет.
Г-н Кьет отметил, что при инвестировании в 2025 году инвесторам следует обращать внимание на ценовой фактор, не поддаваться влиянию «эффекта толпы» и не думать, что цены на недвижимость всегда будут расти, даже несмотря на то, что высокие цены все еще продолжают расти.
«С учетом цен в крупных городах это уже не «игровая площадка» для инвесторов, а «игровая площадка» для людей с реальными потребностями в жилье и долгосрочных инвесторов. Если вы вкладываете деньги в краткосрочный серфинг в крупных городах, это будет очень рискованно.
При инвестировании необходимо обращать внимание на тот сегмент недвижимости, который создаст устойчивый денежный поток в будущем. В то же время необходимо изучать недвижимость в промышленных городах, особенно в провинциях с крупным иностранным инвестиционным капиталом, таких как Бакнинь, Бакзянг, Хайфон или Биньзыонг, Лонган, Донгнай... Однако, что еще важнее, «Необходимо обращать внимание на юридические вопросы. Если вы жадничаете и инвестируете в проекты, не имеющие достаточных юридических документов, это будет очень опасно», — предупредил г-н Кьет.
Между тем, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, прокомментировал, что в 2025 году цены на малоэтажное и многоэтажное жилье в крупных городах, таких как Ханой, не будут расти так резко, как раньше. Цены на вторичную продукцию существенно не вырастут, цены на первичную продукцию вырастут из-за увеличения затрат на производство.
«В последние два месяца прошлого года рынок продемонстрировал явные признаки охлаждения, когда вторичные продукты, такие как квартиры, продавались по более низким ценам — на 200–500 млн донгов, а цены на малоэтажные дома также снизились. В связи с этим снижением цен спрос на инвестиции в квартиры и малоэтажные дома уже не высок. Профессиональные инвесторы будут стремиться переместиться на провинциальные рынки с удобной транспортной инфраструктурой, связанной с Ханоем; «Там есть промышленные парки и густонаселенные районы», — оценил г-н Чунг.
По словам генерального директора SGO Homes, земля по-прежнему остается сегментом, который представляет большую привлекательность для инвесторов. В краткосрочной перспективе (примерно 2–3 года) земля по-прежнему остается наиболее эффективным каналом инвестиций.
Кроме того, инвесторов также привлечет сегмент многоквартирных домов в провинциях, цены на которые варьируются от 2 до 3 млрд донгов.
Темпы освоения новых проектов замедлятся.
По словам председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуена Ван Диня, жилищные проекты, которые будут выставлены на продажу в 2025 году, по-прежнему будут привлекать внимание, будут реализованы и хорошо освоены, но темпы освоения, вероятно, замедлятся. Сегмент квартир продолжает доминировать на рынке ликвидности.
Однако, по словам г-на Диня, ликвидность квартир по-прежнему будет сосредоточена в крупных городских проектах. Спрос на жилье, особенно инвестиционный спрос, продолжит смещаться в пригородные районы, а также провинции и города второго и третьего уровня, где цены ниже и есть больше возможностей для роста в будущем.
Обзор рынка показывает, что после периода «горячего» роста квартиры — наиболее предпочитаемый продукт в Ханое — имели тенденцию к небольшому снижению цен с конца 2024 года по настоящее время. Покупательная способность несколько замедлилась, а запрашиваемые цены также немного снизились для владельцев жилья, которым необходимо быстро продать свое жилье. Те, кто ранее инвестировал в многоквартирный дом, согласились снизить процентную ставку, чтобы продать свою продукцию, поскольку прибыль была довольно высокой после того, как стоимость квартиры выросла на несколько десятков процентов.
В настоящее время цены на квартиры в Ханое, как правило, остаются на прежнем уровне или немного снижаются по сравнению с пиковым периодом. Объем транзакций также существенно снизился по сравнению с ноябрем 2024 года и более ранними периодами. Согласно исследованию Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City на вторичном рынке в ноябре 2024 года цена квартиры-студии обычно предлагалась на продажу от 2 до 2,2 млрд донгов за квартиру, но с ноября С декабря 2024 года по настоящее время некоторым домовладельцам необходимо срочно продать недвижимость, запрашиваемая цена колеблется в пределах 1,98–2 млрд донгов за единицу...
Аналогично это явление было зафиксировано и в ряде других проектов. Однако брокеры по недвижимости утверждают, что при такой цене владелец жилья продает его с прибылью, а не с убытком.
Предложение жилой недвижимости в 2025 году продолжит расти, примерно на 10% по сравнению с 2024 годом; Препятствия к реализации многих проектов были устранены, и они будут повторно реализованы в 2025 году; Многие проекты также планируют «запустить», чтобы предвосхитить возможность восстановления рынка.
Ожидается, что предложение недвижимости по-прежнему будет в основном обеспечиваться крупными городскими районами в провинциях и городах Северного региона основных инвесторов. Примечательно, что сегмент квартир, в основном сегмент ценой от 50 млн донгов/м2 и выше, продолжает лидировать на рынке.
Несмотря на рост предложения, оно все еще недостаточно по сравнению со спросом, и поскольку оно в основном поступает от крупных городских проектов крупных инвесторов, цена продажи по-прежнему «закреплена» на высоком уровне. Между тем, вторичный уровень цен также будет расти медленнее, с меньшим приростом — от 7 до 10% по сравнению с 2024 годом.
Причина в том, что текущий уровень цен довольно высок. Замедление роста рынка также обусловлено тем, что многие старые квартиры, не имеющие инфраструктуры и коммунальных услуг, имеют слишком высокие трансфертные цены по сравнению с их фактической стоимостью.
Ожидается, что самый дорогой проект социального жилья в Ханое обойдется в 25 миллионов донгов за м2.
Предполагаемая цена продажи социального жилья в коммуне Тан Чиеу, округ Тхань Чи (Ханой) составляет 25 млн донгов/м2. В случае одобрения это будет самая высокая цена на социальное жилье в Ханое.
Указанная выше цена была объявлена Департаментом строительства Ханоя только после начала строительства проекта в конце прошлого года.
Инвесторами данного проекта выступают консорциум Корпорации по развитию городской инфраструктуры (UDIC), Акционерной компании по строительству и установке электросетей и водоснабжения Ханоя (Haweicco) и Акционерной компании по развитию и строительству жилья DAC Ханоя. Проект реализуется на земельном участке №1 нового городского района Хадинь, коммуны Тан Чиеу (коммерческое название Udic Eco Tower).
По данным Департамента строительства, предполагаемая цена продажи квартир в этом проекте социального жилья составляет около 25 млн. долл./м2. При указанной выше цене квартира площадью 70 м2 в этом проекте обойдется примерно в 1,75 млрд донгов.
Предполагаемая стоимость аренды составляет около 150 000 донгов/м2/месяц. Расчетная стоимость аренды квартиры площадью 70 м2 составляет 10,5 млн донгов в месяц.
Стоимость аренды составляет 390 000 донгов/м2/месяц, ожидается, что за квартиру площадью 70 м2 придется платить 27,3 млн донгов/месяц.
Департамент строительства сообщил, что официальная цена будет объявлена инвестором после оценки государственным органом управления в соответствии с нормативными актами.
Ожидается, что прием заявок на приобретение социального жилья в проекте начнется в четвертом квартале 2025 года.
До 2023 года цена продажи социального жилья в столице колебалась в пределах 13–17 млн донгов/м2. В случае одобрения это будет самая высокая цена на социальное жилье в Ханое.
Ранее, отвечая на мнение избирателей о высоких ценах на социальное жилье по сравнению с доходами большинства работающих, особенно малообеспеченных, Министерство строительства заявило, что в целях упрощения процедур, касающихся порядка определения цен на социальное жилье, Закон о жилье 2023 года устанавливает, что цена продажи определяется на основе расчета всех затрат на возмещение инвестиционного капитала в жилищное строительство.
Выкупная цена арендованного помещения определяется как продажная цена и не включает в себя плату за содержание жилья, уплачиваемую арендатором в соответствии с положениями Жилищного закона. Цена аренды согласовывается инвестором и арендатором. В случае, если инвестор использует цену победившей заявки, нет необходимости переоценивать цену продажи или стоимость аренды социального жилья.
По данным Министерства строительства, статья 85 предусматривает льготы для инвесторов в социальное жилье, такие как освобождение от платы за пользование землей, арендной платы за землю, налоговые льготы в соответствии с налоговым законодательством, инвесторы имеют право на: 10% прибыли, выделенную площадь земельного участка или коммерческую площадь. и не включены в стоимость социального жилья.
«Эти правила способствуют поощрению и продвижению инвестиций и развития социального жилья, а также гарантируют, что цены на социальное жилье будут на разумном уровне, чтобы малообеспеченные рабочие и служащие могли себе его позволить». «Купите дом, стабилизируйте свою жизнь», — заявило министерство. строительства подчеркнул.
Положение о порядке выдачи красных книг на земельные участки, предоставленные в пользование на много лет без планирования
На момент самовольного отвода земли в 1996 году никакого планирования не было, но к 2024 году, если это не соответствует планировке, можно ли выдать свидетельство о праве пользования землей?
По данному вопросу Министерство природных ресурсов и экологии имеет следующее мнение:
Пункт 2 статьи 140 Закона о земле 2024 года о случаях, когда домохозяйства и отдельные лица используют землю, предоставленную без надлежащего разрешения, и землю, использованную с 15 октября 1993 года по 1 июля 2004 года, теперь Если Народный комитет коммуны, где находится земля расположен подтверждает, что нет никаких споров и что это соответствует планированию землепользования на уровне района или генеральному планированию или планированию зонирования или планированию строительства или сельскому планированию, будет выдан Сертификат о правах землепользования. Права землепользования, права собственности на имущество закрепленные за землей (красная книга) в порядке, установленном пунктом 3 и пунктом 6 статьи 138 настоящего Закона.
Соответственно, для внесения в Красную книгу используемый земельный участок должен соответствовать одному из пяти типов планировки, указанных выше.
«На основании вышеизложенных положений, в случае, если время отвода земли не входит в полномочия в 1996 году и отсутствует планирование, но к 2024 году оно не будет соответствовать планированию, оно не будет подлежать рассмотрению для Выдача красной книги осуществляется в соответствии с положениями статьи 140 Закона о земле», — сообщили в Министерстве природных ресурсов и экологии.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat- лучший-проект-социального-жилья-303068.html
Comment (0)