Цены на недвижимость продолжают стремительно расти: стоит ли нам установить ценовой потолок, чтобы «сдержать» рост?

Обсуждая этот вопрос, многие эксперты говорят, что это решение «приносит больше вреда, чем пользы».

Экономист Дин Чонг Тхинь проанализировал, что применение потолка цен на недвижимость повлечет за собой множество рисков. Среди них наиболее тревожной проблемой является возможность формирования «подпольного» рынка.

« Когда потолок цен жестко регулируется, многие сделки будут осуществляться вне официальных контрактов, чтобы избежать регулирования. Это не только создает правовые риски, но и снижает прозрачность рынка недвижимости », — предупредил г-н Тхинь.

Кроме того, по словам г-на Тхинь, предельная цена не сможет в полной мере отразить разнообразие и особенности проектов. Квартира в центре города не может стоить столько же, сколько квартира на окраине, даже если она имеет такую же площадь. Применение максимальных и минимальных цен может легко привести к тому, что проекты в центре будут оценены ниже их реальной стоимости.

Поэтому в случае применения ценового потолка необходимо разработать гибкую политику, которая сможет как контролировать рынок, так и обеспечивать интересы участников. В частности, вместо применения фиксированной цены нам следует сформировать ценовой диапазон на основе местоположения, удобств и качества строительства.

Эксперты утверждают, что применение потолка цен на недвижимость — это метод, который «приносит больше вреда, чем пользы». (Иллюстрация: Минь Дык).

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай (NTU), также заявил, что применение ценового потолка может помочь сдержать спекуляции, но несет больше рисков, чем выгод.

Поскольку это противоречит принципу свободного рынка, цены на недвижимость регулируются спросом и предложением. При применении потолков цен предложение легко сокращается, в то время как нижние пределы цен приводят к тому, что сегмент с низкими ценами теряет конкурентоспособность.

Кроме того, рынок недвижимости очень разнообразен: от таунхаусов, квартир, земельных участков до курортных проектов. Установить единую цену для каждого типа невозможно.

« Ценовой потолок также затрудняет для инвесторов оптимизацию прибыли, снижая мотивацию к реализации новых проектов. Когда ценовой потолок слишком низок, возникают подпольные сделки, что приводит к отсутствию прозрачности, искажающей рынок. Кроме того, инвесторы также прекратят развивать сегмент высокого класса или проекты с высокой стоимостью, если прибыль ограничена, что ограничивает предложение на рынке », — подчеркнул г-н Хай.

Поэтому, по словам г-на Хая, вместо установления цен продажи рынку нужны более фундаментальные решения для устранения коренных причин высоких цен на недвижимость, такие как: увеличение предложения доступного жилья и социального жилья за счет ускорения юридических процедур, оптимизации этапов утверждения проектов и сокращения времени выдачи лицензий.

Кроме того, государству необходимо поддерживать налоги и льготные кредиты для инвесторов, развивающих сегмент социального жилья.

Доктор экономики. Во Три Тхань также заявил, что применение потолков цен на недвижимость не является чем-то новым, но всегда вызывает споры. Его преимущества заключаются в контроле ценовых лихорадок, повышении прозрачности транзакций и ограничении «манипулирования ценами», аналогичного эффекту на фондовом рынке.

Однако если не проявить осторожность, этот механизм может дать обратный эффект, исказив рынок. Соответственно, если предельная цена будет установлена слишком низкой по сравнению с реальной рыночной стоимостью, у инвесторов пропадет мотивация реализовывать новые проекты. Это приводит к дефициту предложения жилья на рынке или к тому, что цены реализации проектов приближаются к предельной цене.

« Ценовой потолок может привести к потере мотивации инвесторов к разработке новых проектов или снижению качества строительства в целях оптимизации прибыли », — сказал г-н Тхань.

Г-н Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, высказал свое мнение: «Применение потолков цен на недвижимость сложно реализовать, поскольку это не может помешать хозяйственной деятельности предприятий».

Чтобы реализовать проект, предприятия тратят много денег — от процедур до строительства. При нынешнем уровне цен на недвижимость невозможно строить недорогие квартиры в Ханое и Хошимине.

Даже в проектах в пригородах Ханоя цены колеблются от 50 до 70 миллионов донгов/м2, поэтому, если будет применена неадекватная предельная цена, инвесторы не смогут гарантировать себе прибыль даже при политике снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю.

« Если максимальная цена слишком низкая, инвесторы смогут реализовывать проекты только в провинциях, прилегающих к Ханою. «В центральных районах Ханоя стоимость строительства многих доступных проектов достигла десятков миллионов донгов за м2 », — сказал г-н Туан.

По словам г-на Туана, чтобы «охладить» цены на жилье, необходимо продвигать административную реформу с целью увеличения предложения жилья, особенно социального. Кроме того, необходимо строго контролировать спекуляции и оказывать финансовую поддержку впервые приобретающим жилье.

Чау Ань

Источник