Приближение цен на землю к рыночным: как избежать «следования течению»

Корректировка цен на землю в Ханое и Хошимине с целью приближения их к рыночным ценам обеспечивает прозрачность, но требует контроля риска эксплуатации с целью повышения цен на жилье.

Земельный участок в деревне Тхань Тхань, коммуна Тхань Као, район Тхань Оай, имеет аукционную цену в 10-15 раз выше заявленной. Фото: D.T.

В условиях дефицита предложения жилья проблема контроля цен на недвижимость и предотвращения «плавания по течению» становится серьезной проблемой для управляющих организаций и населения. Цель корректировки — обеспечить права землепользователей, однако необходимо контролировать попытки воспользоваться повышением цен на землю для повышения цен на жилье.

Земля в центре города от 600-700 млн донгов/ ^м2

Согласно новому прейскуранту цен на землю, объявленному Народным комитетом Ханоя 20 декабря и вступающему в силу немедленно до 31 декабря 2025 года, самая высокая цена на жилую землю составляет около 695 миллионов донгов/ ^м2 и применяется к участкам, прилегающим к дороге на центральных маршрутах района Хоан Кием, таких как: Ба Чиеу, Динь Тьен Хоанг, Хай Ба Чунг.

Эта цена также распространяется на следующие маршруты: Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Ли Тхыонг Киет, Ня Тхо и Чан Хунг Дао.

По сравнению с прейскурантом, выпущенным властями Ханоя в 2019 году, стоимость жилой земли на улицах Ханг Нганг и Ханг Дао выросла в 3,7 раза.

Кроме того, согласно новому прейскуранту, недавно опубликованному Ханоем, стоимость земли под коммерческие услуги выросла на 50–100 % по сравнению с предыдущими годами. Самая высокая цена на коммерческую землю по-прежнему зафиксирована на улицах района Хоанкьем, таких как Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ханг Дао, — более 244 млн донгов/ ^м2 .

Между тем цены на сельскохозяйственные земли, рисовые поля, однолетние и многолетние культуры, а также земли аквакультуры в Ханое также выросли примерно на 15%.

Что касается нового списка цен на землю, опубликованного Хошимином в конце октября 2024 года, самая высокая цена на землю в Хошимине приходится на три маршрута: Донгхой, Лелой и Нгуенхюэ — 687,2 млн донгов/ ^м2 .

Новый прейскурант цен на землю, который только что опубликовали Ханой и Хошимин и который близок к рыночным ценам, станет основой для расчета компенсации и определения цен на землю для лиц и организаций, подлежащих расчистке участков. Это также является основой для исчисления налога за пользование землей, налога на доходы физических лиц от передачи права пользования землей, сборов и платежей, связанных с использованием земли, передачей или при осуществлении административных процедур, связанных с землей.

Улица Нгуен Хюэ — одна из улиц с самыми высокими ценами на землю в Хошимине. Фото: QUANG DINH

Новый ценовой диапазон составляет всего 10% от победившей ставки.

По словам Туой Тре, хотя Ханой увеличил прейскурант цен на землю, чтобы приблизить его к рынку, во многих районах новые ценовые рамки в 3-4 раза выше старых ценовых рамок, выпущенных в 2019 году, но во многих районах по-прежнему сохраняется огромный разрыв с ценами на победивших земельных аукционах.

Например, сельская земля в коммуне Тхань Лам, расположенная на дороге из деревни Дук Хау в деревню Тхань Ван, стоит 1,54 млн донгов/ ^м2 . Аналогично, сельская земля на межкоммунальных дорогах в коммуне Дай Тхинь имеет диапазон цен от 1,01 до 1,54 млн донгов/ ^м2 . Между тем, победная цена земельного аукциона в том же районе в городской зоне Тхань Лам - Дай Тхинь в 2024 году составит около 60 миллионов донгов/ ^м2 .

Район, в котором сосредоточено множество проектов по строительству квартир, в последнее время является точкой роста цен на рынке квартир в Ханое и имеет новый, довольно мягкий прейскурант цен на землю. В то время как цены на многие многоквартирные дома в коммуне Анкхань, округ Хоайдык, колеблются в пределах 60–80 млн донгов за ^м2 , согласно недавно опубликованному прейскуранту цен на землю (цены на землю в районе проспекта Тханг Лонг через коммуну Анкхань) составляют всего 2,3–8,6 млн донгов за ^м2 .

Для городской зоны LIDECO, района Хоайдык, цена на 31-метровую фасадную часть дороги, коммерческую, сервисную и городскую землю составляет от 6,5 до 9,3 млн донгов/ ^м2 ; Дорога шириной 24 м, цена от 5,9 до 8,5 млн донгов/ ^м2 ; Дорога шириной 13,5 м, цена от 4,6 до 6,3 млн донгов/ ^м2 . Район национального шоссе 32, город Фунг, район Дан Фыонг, цена земли от 2,9 до 9,2 млн донгов/ ^м2 .

Аналогично, цена на сельские земли вдоль национального шоссе 21B через город Ким Бай до конца коммуны Хонгзыонг колеблется от 3,5 до 6,1 млн донгов/ ^м2 . Городская земля на дороге от деревни Ким Бай до города Ким Бай (участок, прилегающий к национальному шоссе 21B) стоит 3,4–5,7 млн ​​донгов/ ^м2 ; Дорога от деревни Катдонг до города Кимбай (участок, прилегающий к национальному шоссе 21B до левой дамбы Дай), цена 3,4–7,5 млн донгов/ ^м2 .

Между тем, недавно цена на проданную на аукционе землю в деревне Тхань Тхан, коммуны Тхань Као, района Тхань Оай (рядом с городом Ким Бай) была повышена до более чем 100 миллионов донгов/ ^м2 .

Предотвращение использования роста цен на землю для повышения цен на жилье

За последний год цены на жилье, особенно на квартиры в Ханое и Хошимине, резко выросли, что вызвало множество опасений относительно колебаний на рынке недвижимости. Эксперты и лидеры отрасли предупреждают, что местным властям необходимо найти решения, которые позволят контролировать ситуацию, когда корректировки цен на землю используются для повышения цен на жилье, что усугубляет дефицит предложения и вытесняет с рынка многих людей, особенно с низким и средним уровнем дохода.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, нынешние высокие цены на жилье обусловлены не только ростом цен на землю, но и дефицитом предложения. Соответственно, стоимость земли является лишь одним из факторов в структуре стоимости недвижимости, тогда как важным фактором, определяющим цену, является дефицит предложения жилья.

Если будет найдено решение по увеличению предложения и стимулированию транзакций на рынке, цены на жилье будут иметь тенденцию к снижению. Поэтому увеличение объемов строительства жилья, особенно социального, является одним из основных решений по стабилизации рынка.

Однако в текущих условиях, когда в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, наблюдается нехватка жилья, корректировка цен на землю с целью их соответствия рыночным ценам может стать фактором, который подтолкнет цены на жилье к дальнейшему росту. Г-н Чау предупредил, что помимо корректировки цен на землю, цены на аренду земли в крупных городах также имеют тенденцию к росту, что создает дополнительное давление на цены на недвижимость.

Г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал, что корректировка прейскуранта цен на землю в сторону приближения к рыночной цене является правильным шагом в соответствии с положениями Закона о земле.

Целью этого является повышение прозрачности рынка, а также обеспечение прав граждан при расчете регистрационных сборов, передаче или изменении прав землепользования. Хотя новый прейскурант цен на землю в центральных районах Ханоя и Хошимина составляет до 600–700 млн донгов/м2, он все равно ниже фактической рыночной цены. Это будет способствовать тому, чтобы люди проводили более прозрачные сделки, а управляющие органы смогут минимизировать рост цен на землю.

Г-н Тхань также подчеркнул, что новый прейскурант цен на землю скорректирован с учетом реальной стоимости территорий, которые стабильно развивались на протяжении многих лет. Однако для новых территорий, особенно тех, которые перестраиваются под жилищную застройку, официального прейскуранта цен на землю пока не существует. Эксперты утверждают, что цены на землю в новых районах можно будет определить только после реализации проектов и ввода их в эксплуатацию, и только тогда можно будет дать соответствующие референтные цены.

Наконец, эксперты также подтвердили, что целью корректировки прейскуранта цен на землю является не создание ценового шока, а поощрение прозрачных рыночных операций, минимизация спекуляций и завышение цен на землю в быстро развивающихся районах.

Определение цен на землю на основе практических факторов, таких как затраты на компенсацию, инвестиции в инфраструктуру и прибыль бизнеса, поможет рынку земли стать более разумным, избежав аномального роста цен на землю, который негативно влияет на устойчивое развитие рынка недвижимости.

Плата за пользование землей и расходы на расчистку участка составляют всего 7–20%, применение в ближайшее время нового прейскуранта цен на землю, приближенного к рыночным, приведет к увеличению продажной цены домов и недвижимости в среднем на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом. ( Министерство строительства )

* Юрист Нгуен Ван Динь (эксперт по земельному праву):

Юрист Нгуен Ван Динь (эксперт по земельному праву)

Корректировка цен на землю до уровня, близкого к рыночному, может стать для спекулянтов поводом для повышения цен и стоимости жилья в 2025 году, поэтому покупателям жилья следует быть бдительными, внося первоначальный взнос в покупку дома. Рост цен на землю может привести к увеличению затрат на реализацию проектов жилищного строительства, однако следует отметить, что это не главный фактор, способствовавший росту цен на квартиры в последнее время. Главным фактором по-прежнему остается закон спроса и предложения, поэтому управляющим органам и населенным пунктам необходимо проводить соответствующую политику по контролю и снижению цен на жилье.

Источник: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm