Еще не выполненная общая обязанность
В последнее время правительство, а также министерства, особенно Министерство строительства, постоянно разрабатывают решения по устранению трудностей и недостатков рынка недвижимости.
Одной из основных проблем, на которую премьер-министр указал и которую неоднократно рекомендовал рассмотреть властям и предприятиям сферы недвижимости, является необходимость реструктуризации сегментов и снижения цен на продукцию. Цель — предоставить людям доступ к жилью и облегчить трудности рынка.
HoREA полагает, что с 2020 года по настоящее время рынок недвижимости переживает трудности, а сегментация рынка не соответствует фазе, что приводит к дисбалансу в жилищном секторе.
Однако г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что предприятия сферы недвижимости еще не начали активно и эффективно внедрять вышеуказанные требования.
В частности, по словам г-на Чау, для проектов жилья среднего и высокого класса некоторые инвесторы снизили цены продажи с помощью скидок, акций и послепродажной политики, которые приносят выгоду покупателям, но не являются существенными. Это решение также направлено на то, чтобы закрепить цены на жилье в рамках проекта.
Председатель HoREA прокомментировал, что рост цен на жилье, помимо возросших затрат на строительство, материалы, рабочую силу, финансовые и управленческие расходы, также включает неназванные расходы на непредвиденные обстоятельства.
Стоимость резервов не мала, но поскольку они недействительны, они не включаются в инвестиционные затраты. Однако инвестор все равно включает эту сумму в цену продажи, и ее должен оплатить покупатель жилья.
Кроме того, есть случаи, когда изначально проект был нацелен на доступное или среднеценовое жилье, но впоследствии инвестор изменил его на более высокий сегмент, даже обозначив его как элитное жилье с целью максимизации прибыли.
Результатом стал серьезный дисбаланс в Хошимине за последние 5 лет. С 2020 года сегмент элитного жилья стабильно составляет более 70%, в то время как доступное жилье за последние три года практически исчезло.
«Цены на жилье непрерывно растут уже много лет, примерно на 10% в год, что приводит к спекуляциям и накоплению, искажает рынок и тратит впустую много социальных ресурсов», — заявил председатель HoREA Ле Хоанг Чау.
Из вышеизложенных комментариев г-н Чау предложил некоторые конкретные решения, такие как сокращение неназванных расходов, увеличение финансовых ресурсов, улучшение корпоративного управления, применение информационных технологий, цифровизации, искусственного интеллекта и управления проектами в соответствии с научными процессами (BIM).
Кроме того, HoREA также считает, что рынку необходимо пополнить предложение доступного жилья, чтобы повысить конкурентоспособность на рынке жилья, способствуя снижению цен на жилье. Соответственно, управляющему агентству необходимо устранить самое большое юридическое препятствие для добавления нового предложения.
«Чтобы снизить цены на жилье, первое, что нужно сделать, — это увеличить предложение, а первое, что нужно сделать для увеличения предложения, — это полностью разрешить давние правовые проблемы, которые привели к тупиковой ситуации с предложением жилья, что является основной причиной роста цен на жилье в Хошимине.
«Несовпадающая по фазе» сегментация рынка
HoREA полагает, что с 2020 года по настоящее время рынок недвижимости переживает трудности, а сегментация рынка не соответствует фазе, что приводит к дисбалансу в жилищном секторе.
В городе Хошимин предложение жилья в проектах постепенно сокращается: в 2020 году оно составляло 16 895 единиц, в 2021 году сократилось до 14 443 единиц, в 2022 году сократилось до 12 147 единиц, а к концу первых 9 месяцев 2023 года появились признаки небольшого восстановления — 15 020 единиц.
Все соответствующие субъекты должны выполнять свои обязанности и объединить усилия для устранения препятствий, которые дадут рынку недвижимости возможность развиваться безопасно, здорово, открыто, прозрачно и устойчиво.
Рынок недвижимости серьезно дисбалансирован и пока не является устойчивым. В частности, на сегмент элитного жилья пришлось 70% в 2020 году, 72% в 2021 году, 78,2% в 2022 году и 66,3% за первые 9 месяцев 2023 года.
На сегмент жилья средней ценовой категории пришлось 29% в 2020 году, 28% в 2021 году, 21,8% в 2022 году и 33,63% за первые 9 месяцев 2023 года.
Вызывает беспокойство тот факт, что в 2020 году сегмент доступного жилья насчитывал всего 163 квартиры, что составляет всего 1%, а в 2021, 2022 и в первые 9 месяцев 2023 года доступных квартир больше не будет.
Согласно закону спроса и предложения, из-за отсутствия предложения жилья при очень высоком спросе на жилье, особенно на доступное жилье, цены на жилье в последние годы постоянно растут, при этом средний рост цен составляет около 10% в год.
Ситуация «разницы фаз» в сегментах рынка, «разницы фаз» в сегменте элитного жилья и нехватки доступного жилья показала, что нынешняя модель «пирамиды» рынка жилья «перевернута», не сбалансирована и неустойчива.
Поскольку сегмент доступного жилья включает в себя доступное жилье, социальное жилье должно составлять большую часть, самый высокий показатель, но на самом деле его слишком мало, даже за последние 3 года такого типа жилья больше нет.
Хотя сегмент элитного жилья должен составлять лишь самую маленькую долю, в действительности на него приходится самая большая доля — до 70–80%, что доминирует на рынке жилья, что приводит к спекуляциям и накоплению, искажает рынок недвижимости и «потребляет» большой объем социальных ресурсов.
В экономическом плане имела место нерациональная трата социальных ресурсов, в том числе из-за неэффективного использования земельных ресурсов.
Чтобы преобразовать модель рынка жилья, похожую на «перевернутую пирамиду», в сбалансированную, гармоничную и устойчивую модель «пирамиды», в которой доступное жилье, социальное жилье и жилье средней ценовой категории станут основными сегментами рынка жилья, все соответствующие субъекты должны повысить ответственность, объединить усилия для устранения препятствий на пути безопасного, здорового, открытого, прозрачного и устойчивого развития рынка недвижимости.
В то же время существуют соответствующие меры политики по содействию развитию рынка, сосредоточению внимания на социальном обеспечении и созданию возможностей для людей с низкими доходами; Содействовать развитию социального жилья и жилья для рабочих для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных слоев населения.
Источник
Комментарий (0)