Решимость правительства
Премьер-министр только что опубликовал срочный документ № 527/TB-VPCP, в котором излагаются выводы премьер-министра на конференции относительно решений по устранению трудностей в росте кредитования производства и бизнеса, содействию росту и стабилизации макроэкономики.
Примечательно, что в своем заявлении премьер-министр поручил Министерству строительства оказать содействие предприятиям сферы недвижимости в реструктуризации сегментов и снижении цен на продукцию. Существуют подходящие, своевременные и эффективные решения по реструктуризации сегментов для людей с реальными потребностями, социального жилья, жилья для рабочих и малообеспеченных людей.
Многие изменения на рынке свидетельствуют о решимости правительства устранить трудности на рынке недвижимости.
Вышеуказанный шаг продолжает демонстрировать решительные усилия правительства по устранению трудностей, необходимых для восстановления и безопасного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости.
Ранее, на Конференции по решениям для устранения трудностей в росте кредитования производства и бизнеса, содействии росту и стабилизации макроэкономики утром 7 декабря, премьер-министр Фам Минь Чинь четко заявил, что банки и предприятия находятся в экономической экосистеме. Только когда развивается экономика, могут развиваться банки и бизнес, и наоборот, только когда развиваются банки и бизнес, может развиваться страна. Каждый человек, каждая сущность должны разделить ответственность, «внести свой вклад в бурю», чтобы страна могла преодолеть трудности, тогда каждый человек, каждая сущность смогут преодолеть трудности, и будет общее развитие.
Поднятие вопроса о жалобах предприятий сферы недвижимости на трудности с доступом к капиталу. Но в последние годы цены на недвижимость в целом выросли. Если есть трудности, но цена продажи все равно остается прежней, и есть еще "односторонние" требования, есть ли общая ответственность?
По словам премьер-министра, в нормальные времена должна быть нормальная политика, а в ненормальные времена должна быть ненормальная политика. В трудные времена политика, основанная на духе «гармонизации выгод и распределения рисков», должна быть уместной, правильной и способствовать развитию.
Почему цена продажи растет?
В последнее время рынок недвижимости был сложным, но цены на недвижимость все еще «закреплены» на высоком уровне. Данные исследований Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что цены на недвижимость выросли в десятки раз за последнее десятилетие. Только в 2021 году средняя цена на жилье выросла на двузначные числа.
Ситуация на рынке недвижимости сложная, но цены на нее по-прежнему «закреплены» на высоком уровне, даже сегмент квартир в крупных городах по-прежнему сохраняет тенденцию к росту (иллюстрированное фото).
По прогнозам VARS, в 2024 году цены на первичные квартиры продолжат расти в среднем на 3–8%. Потому что проблема краткосрочных поставок не решена. Дефицит нового предложения делает рынок неконкурентоспособным, предприятия с проектами квартир, открывающимися для продажи на этом этапе, являются «королями», если нет трудностей с денежным потоком, инвесторы продолжат держать высокие цены, чтобы максимизировать прибыль. В то же время, постоянно улучшающаяся инфраструктура будет продолжать толкать уровень цен выше.
Цены на квартиры высоки не только потому, что инвесторы пытаются поддерживать высокие цены, но и потому, что инвестиционные и строительные затраты возросли из-за роста цен на исходные материалы, затрат на рабочую силу и расходов на доступ к финансированию. Кроме того, стоимость создания земельных фондов слишком высока, а также возникает множество «неназванных» расходов при осуществлении инвестиций, строительстве и разработке проектов, что затрудняет для инвесторов снижение цен.
Низкие процентные ставки и рекордно высокая инфляция в прошлом также способствовали резкому росту цен на жилье, но суть проблемы заключается в дефиците предложения.
Поставки становятся все более дефицитными
Соответственно, количество новых лицензированных проектов коммерческого жилья очень мало и имеет тенденцию к снижению, особенно в сегментах доступного и среднего ценового диапазона. В частности, согласно опубликованным данным Министерства строительства о рынке жилья и недвижимости, в 2022 году в стране было лицензировано 126 новых проектов, что составляет всего 52,7% по сравнению с 2021 годом и 17% по сравнению с 2020 годом.
Примечательно, что в сегменте доступного жилья (цена ниже 25 млн донгов/м2) нет будущих проектов по строительству жилья, подлежащих привлечению капитала и сделкам с жильем в 2021 и 2022 годах. Доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн донгов/м2), подлежащих привлечению капитала и сделкам с жильем, также постоянно снижается двузначными числами с 2020 года.
Данные исследования VARS также показывают, что количество доступных и средних квартир, выставленных на продажу, непрерывно сокращается с 2019 года. В частности, общее количество доступных квартир, выставленных на продажу в 2022 году, составляет всего 10% по сравнению с 2019 годом.
Доля предложения доступных квартир в общем предложении квартир на продажу также постоянно снижалась: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году. В период 2019–2022 годов доля квартир средней ценовой категории также снизилась до 54%, 46%, 34% и 27% соответственно.
Как реструктурировать сегменты и снизить себестоимость продукции?
По мнению VARS, для реструктуризации сегментов и снижения себестоимости продукции необходимы «совместные усилия», унификация точек зрения, методов реализации и координация деятельности многих субъектов и компонентов — от органов государственного управления до предприятий и банков.
Со стороны органов государственного управления, в первую очередь, необходимо изучить возможности сокращения административных процедур и процессов в сфере инвестиций и строительства. Рассмотрите варианты оказания поддержки предприятиям при расчете платы за землепользование и очистку участков. В настоящее время это две статьи расходов, которые поглощают значительную часть расходов инвестора и напрямую влияют на стоимость недвижимости.
В то же время необходимо принимать жесткие меры по пресечению всех фактов «создания трудностей» для бизнеса в процессе инвестирования и развития проектов. Избегайте «затрат на смазку», которые также незаметно добавляются к стоимости продукта.
Государственному банку необходимо изучить и разработать кредитную программу с льготными процентными ставками специально для предприятий, инвестирующих и развивающих доступное жилье, а также для покупателей жилья. Необходимы конкретные и понятные механизмы и политика поддержки инвесторов, если они хотят реструктурировать проекты из элитного в доступное или социальное жилье.
Для предприятий сферы недвижимости необходимо заблаговременно пересматривать портфель инвестиционных проектов. Продайте часть или все проекты, которые не вписываются в текущие ресурсы. Проактивно реструктурируйте задолженность и планируйте денежный поток. Сосредоточьте капитал на проектах, которые юридически защищены, имеют осуществимые планы кредитования, могут быть завершены досрочно и легко ликвидированы.
Снизьте ожидания по прибыли, даже примите продажу с убытком, используйте прибыль прошлых лет для поддержания деятельности. Для новых проектов на этапе исследований активно ориентируйтесь на доступный ценовой сегмент, чтобы обеспечить поглощающую способность при выводе продуктов на рынок.
Кроме того, предприятиям сферы недвижимости необходимо постоянно внедрять инновации, проводить исследования и применять технологические достижения для повышения эффективности управления, контроля рисков и снижения затрат.
Н.Джианг
Источник
Комментарий (0)