Следует ли отказаться от метода добавочной стоимости при оценке земли?

По мнению экспертов, отмена метода добавочной стоимости, являющегося наиболее популярным и четко отражающего финансовую природу проектов в сфере недвижимости, является шагом назад в оценке земли, что влечет за собой долгосрочные последствия для предложения и рынка недвижимости.

Комментируя этот вопрос, д-р Нгуен Тиен Тхоа, председатель Вьетнамской ассоциации оценки, сказал, что это не является ошибкой, а лишь отчасти верно. Потому что, что еще важнее, при разрешении наиболее эффективного и наилучшего использования земли с потенциалом развития государство также должно знать цену земли в соответствии с рыночными принципами для достижения этой цели, как основу для определения финансовых обязательств между государством и организациями и лицами, использующими землю. И наиболее подходящим методом оценки такого типа земель под застройку является метод добавочной стоимости.

« Определение цены должно основываться на правовых основаниях (планирование, лицензирование...) и доступных объективных рыночных данных, а не на безосновательных расчетных данных », — подчеркнул д-р Тоа.

Эксперты утверждают, что при оценке земли не следует отказываться от метода добавочной стоимости.

Обсуждая этот аспект более подробно, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости сказал, что метод определения остатка четко отражает финансовую природу проекта в сфере недвижимости: какова стоимость, каков доход, какова прибыль, что является очень научным и объективным. Этот метод наглядно отражает способ эксплуатации, распределения и обмена «разницы в земельной ренте». Это также современный метод оценки недвижимости, принятый в международной практике.

« Составитель проекта считает, что из-за отсутствия базы данных для оценки, оценка должна основываться на гипотетических факторах, недостаточной точности, поэтому отказ от этого метода, на мой взгляд, не убедителен. Если проблема заключается в отсутствии базы данных, то решение должно заключаться в создании источника качественной, надежной базы данных, а не в отказе от метода излишков (уничтожении производственного аппарата). Поэтому, если отказ от метода излишков станет реальностью, это будет шагом назад в работе по оценке земли », — прокомментировал он.

Следует сохранить метод излишков.

В связи с предложением об отмене метода надбавок в проекте Постановления о внесении изменений в Постановление № 44 предусмотрено всего 3 метода: сравнительный, доходный и коэффициент корректировки цены на землю. Однако сразу видно, что этих трех методов недостаточно для замены метода добавочной стоимости при оценке земель с потенциалом застройки.

Конкретно анализируя, эксперты выделили 3 недостатка. Во-первых, определение цены на землю основывается на потенциальном будущем использовании, а не на текущем использовании, рассчитанном с помощью метода сравнения и метода дохода.

Во-вторых, типы земель с общим потенциалом развития не имеют аналогичных, схожих активов, которые успешно продавались на рынке, чтобы можно было применить метод сравнения (при условии, что должно быть не менее 3 сопоставимых активов, за исключением исключительных случаев), поэтому метод сравнения не может быть применен для оценки.

В-третьих, доходный метод — это метод, который определяет будущий доход, предполагая, что доход стабилен, постоянен, а риск будущего дохода фиксирован. Между тем, метод добавочного капитала действует с точностью до наоборот. Поэтому метод доходов не может быть использован вместо метода остатков.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости, если отменить метод добавочной стоимости, в оценке земли возникнет пробел. « Какой метод должны использовать государственные органы для оценки земли при выделении земли инвесторам для реализации проектов без аукциона? В настоящее время в подавляющем большинстве проектов в сфере недвижимости при выделении земли инвесторам государственные органы применяют метод добавочной стоимости для оценки земли (за исключением некоторых фондов малоценных земель, которые применяют метод поправочного коэффициента); даже в случае продажи прав землепользования на аукционе начальная цена должна определяться по методу добавочной стоимости ».

Комментируя этот вопрос, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , сказал, что необходимо исключить метод коэффициента корректировки цены на землю из методов оценки земли и сохранить/добавить метод добавочной стоимости для оценки проектов развития недвижимости на земле.

Соответственно, метод коэффициента корректировки цены на землю представляет собой простое умножение стоимости в прейскуранте цен на землю, установленном провинциальным Народным комитетом, на коэффициент, также определенный провинциальным Народным комитетом. «Цена земли, подходящая для рынка, является объективной величиной, нельзя требовать, чтобы она была равна произведению двух субъективных величин, которые регулируются и определяются провинциальным Народным комитетом. Таким образом, можно сделать вывод, что это метод определения цен на землю без какой-либо научной теории», — утверждает профессор Во.

Недавно премьер-министр направил телеграмму Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также руководителям провинций и городов с просьбой оперативно устранить трудности и препятствия в оценке земли. В частности, в нем содержится важная информация о том, что Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды необходимо до 31 июля представить Правительству для рассмотрения и обнародования Указ о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю, а также о завершении внесения изменений и дополнений в Циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT, в котором подробно излагаются методы оценки земли, строительства, корректировки таблиц цен на землю, специальной оценки земли и консультирования по определению цен на землю.
Однако, по мнению экспертов, поправка к Декрету 44 и Циркуляру 36 имеет существенные недостатки, которые приведут к существенным последствиям для оценки земли, а также развития рынка недвижимости. То есть, проектное агентство исключило метод добавочной стоимости при оценке земли, который является наиболее практичным методом и имеет полную, стабильную и прозрачную базу данных исходной информации.

Хай Ань

Полезный
Эмоция
Творческий
Уникальный
Гнев