Японская недвижимость теряет свою привлекательность

Предположения о том, что Япония впервые за 17 лет повысит процентные ставки этой весной, приводят к падению иностранных инвестиций в отечественную недвижимость до пятилетнего минимума.

Политика отрицательных процентных ставок подходит к концу

В последнем квартале 2023 года иностранные инвестиционные фонды продали ряд крупных объектов недвижимости в Японии. Сингапурская Mapletree Investments продала коммерческое здание в Осаке за 54 миллиарда иен розничному продавцу электроники Edion. Базирующаяся в США компания Fortress Investment Group продала курортный отель на Окинаве инвестиционному фонду недвижимости, работающему под ее эгидой, примерно за 40 миллиардов иен…

По данным CBRE, крупнейшей в мире компании по инвестициям и обслуживанию в сфере коммерческой недвижимости, новые инвестиции иностранных компаний в четвертом квартале 2023 года сократились на 80% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. За первые девять месяцев 2023 года объем продаж недвижимости иностранными инвесторами вырос более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 1,05 трлн иен (7,1 млрд долларов США), тогда как объем их покупок сократился примерно на 20% до 830 млрд иен.

За весь 2023 год иностранные инвестиции в японскую недвижимость сократились примерно на 30% до 1 трлн иен (6,7 млрд долларов США), в то время как продажи недвижимости удвоились до примерно 1,37 трлн иен, что стало первым полным годом чистых продаж с 2018 года.

В то время как многие объекты недвижимости распродаются, многие строительные проекты в Японии также заморожены из-за нехватки рабочей силы. Фото: NIKKEI ASIA

Тенденция к распродаже недвижимости отчасти обусловлена возможностью корректировки денежно-кредитной политики Банком Японии (BOJ). Глава Банка Японии Кадзуо Уэда недавно подтвердил возможность повышения процентных ставок Банком Японии этой весной. По мнению экспертов, Банк Японии приближается к решению об отмене политики отрицательных процентных ставок в апреле 2024 года. Инвесторы опасаются, что как только процентные ставки начнут резко расти, расходы по займам увеличатся и снизится доходность инвестиций в недвижимость.

Продажа здания

Вялый рынок зарубежной недвижимости также сыграл свою роль в распродаже. Более высокие процентные ставки и устойчивая тенденция к работе на дому привели к падению цен на офисные помещения в США и Европе. Некоторые люди минимизировали свои потери, продав активы в Японии, где цены все еще относительно высоки по сравнению с другими рынками, и получив раннюю прибыль.

Именно международные инвесторы, являющиеся движущей силой рынка офисного строительства в Японии, впервые продают помещения, поскольку арендная плата падает из-за переизбытка предложения и роста банковских процентных ставок. Аналитики прогнозируют, что иностранные инвесторы продолжат продавать японскую недвижимость в 2024 году.

Среди них суверенный инвестиционный фонд Сингапура GIC этим летом начал процесс продажи контрольного пакета акций небоскреба Shiodome City Center в Токио, но насколько успешно все пройдет, пока неясно. Номинальная годовая доходность GIC за пять лет по март 2023 года составила 3,7%, что является самым низким показателем с 2016 года. Поскольку цены на офисные здания в США и Европе упали, GIC продала объекты недвижимости в Японии, где цены были выше, чтобы компенсировать эти потери.

По данным Ассоциации ценных бумаг в сфере недвижимости, офисные здания занимают центральное место на рынке инвестиций в недвижимость Японии, составляя около 40% портфелей японских инвестиционных фондов недвижимости. В то время как спрос на другие типы недвижимости, такие как жилая и гостиничная, остается высоким, слабый рынок офисной недвижимости создает трудности для некоторых инвесторов в недвижимость.

Особенно сильно пострадал объем сделок с офисными зданиями, упав на 40% до 1,08 трлн иен, что является самым низким показателем с 2012 года. По данным Nikkei Asia, уровень вакантных офисных площадей в Токио достиг 11-летнего максимума, хотя цены на аренду упали на 30% по сравнению с четырьмя годами ранее.

Иностранных инвесторов японская недвижимость привлекает в основном из-за низких затрат по займам в условиях крайне мягкой денежно-кредитной политики Банка Японии. Однако над рынком нависла вероятность повышения процентных ставок этой весной. По данным опроса Mitsubishi UFJ Trust and Banking, если в 2019 году 89% иностранных инвесторов заявили, что они настроены оптимистично или в некоторой степени оптимистично в отношении японской недвижимости, то сейчас этот показатель снизился до 28%.

СЧАСТЛИВЫЙ ЧИ

Источник