7 юридических проблем в проектах коммерческого жилья

Во-первых, существует проблема процедур утверждения инвестиционной политики одновременно с утверждением инвесторов для всех проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья, где инвесторы имеют права землепользования в соответствии с планом. Что касается данной проблемы, то, по мнению HoREA, на момент внедрения процедуры утверждения инвестиционной политики она является начальной процедурой в цепочке процедур инвестирования в строительство. Таким образом, если процедура утверждения инвестиционной политики «застрянет», проект будет «заморожен» и не сможет продолжиться с помощью других процедур инвестирования и строительства. Было бы более целесообразно только оговорить, что оценка пригодности инвестиционных проектов с планированием должна соответствовать плану зонирования или генеральному плану, или только оговорить, что она соответствует генеральному плану в Резолюции 98 Национальной Ассамблеи, которая применяется на пилотной основе в городе Хошимин.

Такой способ совершенствования административных процедур или это улучшение на самом деле не проникнуты духом реформы административных процедур, далеки от реальности и демонстрируют признаки того, что не улучшаются. Поскольку раньше предприятия могли осуществлять процедуры инвестирования в строительство параллельно, теперь им практически приходится выполнять каждую административную процедуру последовательно.

HoREA установила, что положение о том, что инвестиционные проекты должны соответствовать детальному планированию (если таковое имеется), применяется только в тех случаях, когда государство проводит аукционы по продаже прав землепользования или торги по проектам с использованием земли для выбора инвесторов. Однако данное положение совершенно не подходит для случая, когда предприятие-инвестор имеет право использовать землю в соответствии с планированием и предложение об инвестиционной политике утверждается одновременно с утверждением инвестора в соответствии с положениями пункта 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года.

Вторая проблема — это регулирование земель жилого фонда или земель жилого фонда и других земель, когда инвесторы проектов коммерческого жилья обязаны иметь право использовать земельный фонд жилого фонда; имеют право использовать земли населенных пунктов и иные земельные участки нежилого назначения, соответствующие условиям разрешения на изменение целевого назначения земель, для реализации инвестиционных проектов. Это приводит к тому, что сотни проектов коммерческого жилья по всей стране, которые не имеют 100% жилой земли или не имеют жилой земли и другой земли, которая не является жилой землей, то есть только 100% сельскохозяйственных земель или только 100% несельскохозяйственных земель, которые не являются жилой землей, не признаются в качестве инвесторов проектов коммерческого жилья. Хотя этим предприятиям-инвесторам были переданы права землепользования на сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми землями. Таким образом, с 1 июля 2015 года (вступил в силу Закон «О жилищном строительстве» 2014 года) эти предприятия столкнулись с большими трудностями из-за огромных затрат, которые они понесли на создание земельных фондов.

В настоящее время пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускают возможность согласования получения права пользования земельными участками жилой застройки только в случаях использования земельных участков для реализации проектов коммерческой жилищной застройки либо в случаях реализации проектов коммерческой жилищной застройки при наличии права пользования земельными участками жилой застройки или земельными участками жилой застройки и иными земельными участками. Это означает, что инвесторам не разрешается вести переговоры о получении передачи прав землепользования на жилые земли или жилые земли и другие земли или другие земли, которые не являются жилыми землями, или не разрешается в случаях, когда инвесторы в настоящее время имеют право использовать другие земли, которые не являются жилыми землями, для реализации проектов коммерческого жилья. Таким образом, пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) не в полной мере наследуют положения пункта 1 статьи 73, пункта «б» пункта 1 статьи 169, пункта 2 статьи 191 и пункта 1 статьи 193 Закона о земле 2013 года, которые позволяли хозяйственным организациям получать в собственность права землепользования земли, пригодные для планирования реализации инвестиционных проектов, в том числе проектов коммерческого жилищного строительства. В случае передачи права пользования сельскохозяйственными землями необходимо письменное разрешение компетентного государственного органа.

Между тем, проекты коммерческого жилья со 100% жилой земли составляют всего около 1% от общего числа проектов коммерческого жилья и все они являются очень небольшими проектами, поскольку практически ни один участок жилой земли не имеет площадь более ^{5000 м2} . Тип коммерческого жилищного проекта с жилой землей и другой землей, не являющейся жилой землей, является распространенным и составляет около 95% от общего числа коммерческих жилищных проектов. Проекты коммерческого жилья с земельными участками, не являющимися жилыми, составляют всего около 5% от общего числа проектов коммерческого жилья и все они представляют собой крупномасштабные проекты, развитие которых необходимо поощрять.

Многие проекты все еще «заморожены» из-за правовых норм.

Третья проблема – это порядок корректировки плана территориального зонирования масштаба 1/2000, что является обязанностью уполномоченного государственного органа, чтобы предприятия имели основу для разработки детального плана инвестиционного проекта масштаба 1/500. Причина кроется в «потолке населения» и в том, что многие планы зонирования масштаба 1/2000 не были своевременно обновлены и скорректированы, поэтому они не отвечают потребностям инвесторов.

Например, фактическая численность населения города Хошимин составляет около 13 миллионов человек, но по результатам переписи на 1 апреля 2019 года численность населения составляет всего 8,9 миллионов человек, или численность населения района Биньтхань к 2020 году регламентируется в размере 560 тысяч человек, но в 2014 году фактическая численность населения этого района составляла 560 тысяч человек. Если фактическая численность населения рассчитана неправильно, проекты реконструкции городов или развития новых городских территорий не могут быть реализованы, поскольку больше не существует «потолка» численности населения.

В городе Хошимин имеется более 600 планов зонирования масштаба 1/2000, включая те, которые больше не подходят и требуют корректировки, но не были скорректированы вовремя, особенно это касается предыдущих планов зонирования масштаба 1/2000, реализованных в соответствии с административными границами уровней коммун и районов, которые необходимо интегрировать. Таким образом, Постановление 98 Национальной ассамблеи также требует, чтобы планы зонирования и детальные планы были одобрены или утверждены для корректировки в соответствии с положениями закона до подготовки отчета по технико-экономическому обоснованию для инвестиций в строительство и реализации следующих этапов проекта.

Четвертая проблема – это конкретная процедура оценки стоимости земли, определение цены на землю, принятие решения о цене на землю для расчета платы за пользование землей, арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья или запросы компетентного государственного органа на проверку и расчет платы за пользование землей, возникающей арендной платы за землю (если таковая имеется). Эта проблема в основном касается применения Декрета 44 на практике. По состоянию на март 2023 года в Хошимине насчитывается около 100 проектов коммерческого жилья с 81 000 квартир, которым не выданы розовые книги.

Пятая проблема заключается в том, что компетентные государственные органы не спешат издавать нормативные акты по обращению с территорией земель, находящихся в управлении государства (общественные земли), на которых расположены коммерческие жилищные проекты. Из-за отсутствия такого регулирования на протяжении более 6 лет, с 1 июля 2014 года (вступил в силу Указ № 43) по 8 февраля 2021 года (вступил в силу Указ № 148), не существовало механизма регулирования обращения с государственными земельными участками, расположенными на территориях коммерческих жилых комплексов. На сегодняшний день Указ 148 действует уже почти 3 года, однако ряд провинций и городов центрального подчинения до сих пор не издали нормативных актов, регулирующих его реализацию. Это приводит к тому, что многие проекты коммерческого жилья «застревают» в процедурах утверждения инвестиционной политики или в процедурах оценки конкретной земли, определения стоимости земли и принятия решений о ценах на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю.

Шестая проблема связана с пунктом 2 статьи 49 Закона о торговле недвижимостью 2014 года, который гласит, что передача проекта или части коммерческого жилищного проекта допускается только при наличии у инвестора розовой книжки на весь передаваемый проект или его часть и выполнении им финансовых обязательств по уплате государству платы за пользование землей и арендной платы за землю. Поскольку данное положение не было изменено, оно не является гибким и не соответствует действительности, как это предусмотрено в пункте 1 статьи 10 Постановления 42 Национального Собрания о пилотировании урегулирования проблемной задолженности кредитных организаций, которое не предусматривает условие наличия розовой книги для проекта, а также не предусматривает, что инвестор должен выполнять финансовые обязательства по проекту.

Седьмая проблема заключается в том, что Закон о риэлторских операциях 2014 года не регулирует порядок внесения депозита в целях заключения договора (до момента возникновения права на заключение договора о привлечении капитала для продажи недвижимости и будущего жилья), что конкретизирует положения о депозитах в статье 328 Гражданского кодекса. Это создало правовые лазейки для спекулянтов, земельных брокеров и недобросовестных предпринимателей, которые могут воспользоваться ситуацией и получить крупные депозиты. Даже 90–95% стоимости контракта используется с целью мошенничества и присвоения активов клиентов (как это обычно бывает в случае с компанией Alibaba).

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm