Thị trường bất động sản được các chuyên gia nhận định hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.
Căn hộ vừa túi tiền là phân khúc luôn có nhu cầu cao, trong khi nguồn cung khan hiếm
Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Dat Xanh Services, cơ hội của thị trường bất động sản năm 2024 sẽ đến từ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (dưới 2,5 tỷ đồng/căn). Đây là phân khúc luôn có nhu cầu cao, trong khi nguồn cung khan hiếm. Chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp thì sẽ có nhiều thắng lợi trong năm mới.
Bên cạnh đó, loại hình nhà ở có diện tích nhỏ, giá thành vừa phải phù hợp với người độc thân, GenZ hay gia đình 1 thế hệ cũng sẽ có nhiều cơ hội trong năm 2024.
“Doanh nghiệp bất động sản muốn nắm bắt những cơ hội này thì cần phải tái cấu trúc toàn diện, xây dựng chiến lược phát triển mới theo hướng bền vững. Các doanh nghiệp phải tái cấu trúc cơ cấu vốn, nợ xấu, linh hoạt trong việc định giá bán để ưu tiên thanh khoản. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị quỹ đất, nhân sự, công nghệ… để đón đầu cơ hội trong năm mới”, ông Khôi chia sẻ.
Trong khi đó, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết, doanh nghiệp môi giới bất động sản vẫn chưa thể qua cơn “bĩ cực”. 3 năm qua, dịch bệnh và khủng hoảng kinh tế đã khiến nguồn tiền tích lũy của các đơn vị cạn kiệt. Khoảng 70 – 80% doanh nghiệp môi giới đã rời khỏi thị trường hoặc tạm ngưng hoạt động.
Theo bà Liên, dù thị trường đang gặp khó khăn, thách thức nhưng mức độ quan tâm đến bất động sản của người dân vẫn khá cao, tương đương với những năm trước. Các nghiên cứu cho thấy, đến năm 2030, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng từ 40 – 45%, kéo theo nhu cầu nhà ở đô thị mỗi năm tăng thêm khoảng 70 triệu m2 (tương đương 1 triệu ngôi nhà).
Hiện nay, khách hàng đã bắt đầu chủ động liên hệ với nhân viên môi giới và tham gia các sự kiện bán hàng, tham quan nhà mẫu và dự án. Tuy nhiên, khả năng chi trả thực tế của người mua đang gặp hạn chế.
“Khách hàng chưa mua bất động sản không phải vì họ không thích mua hay không muốn mua. Lý do đơn giản là họ chưa có đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại. Nhiều khách hàng cũng chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt”, bà Liên nói.
Trong khảo sát “Những lý do người dân chưa quyết định mua bất động sản”, có đến 63% ý kiến trả lời vì lý do tài chính, 16% lo ngại về tính pháp lý và uy tín chủ đầu tư, 11% chưa “xuống tiền” vì sản phẩm chưa đúng nhu cầu và 10% là những lý do khác.
Trong số 63% ý kiến chưa mua bất động sản vì lý do tài chính thì có đến 72% trong số này cho biết, thu nhập giảm khiến họ không dám vay ngân hàng, 53% đang chờ giảm giá thêm; 36% muốn giữ tiền mặt để dự phòng và 14% có phát sinh nợ xấu nên chưa thể vay.
Chuyên gia Dat Xanh Services dự báo, thị trường bất động sản năm 2024 có thể rơi vào một trong các kịch bản lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức.
Cụ thể, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30% – 40%, lãi suất thả nổi từ 9% – 11%, giá bán tăng 10% – 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 50%.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20% – 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 10% – 12%, giá bán tăng 3% – 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 35%.
Trong kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10% – 20%, lãi suất thả nổi từ 12% – 13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 20% – 25%.
Dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/12/2023, các chuyên gia nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Theo đó, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 30%, giá bán cũng tăng nhẹ 3 – 5% và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30% – 35%.
