Ngày 14/12, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – Nguồn: BTC
Cụ thể, trong chu kỳ từ năm 2008 – 2012, tồn kho bất động sản tăng liên tiếp, cho tới năm 2013, tín hiệu đảo chiều thị trường xuất hiện khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua để hỗ trợ cho thị trường địa ốc.
Ở thời điểm hiện tại, về mặt lãi suất, từ đầu 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và 4 lần hạ lãi suất điều hành. Nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3% – 5% lãi suất huy động so với đầu năm. Về mặt tăng trưởng tín dụng, hạn mức tăng trưởng tín dụng 2023 là 14%-15% so với 14% của 2022. Tuy nhiên, tính đến ngày 22/11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng đầu năm.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được đã thông qua tháng 11/2023 và có hiệu lực từ đầu 2025. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi từ các động thái của Chính phủ như quyết định thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, gói hỗ trợ 2% lãi suất (tương đương 40.000 tỷ đồng), gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.
Nhiều chính sách tích cực được ban hành như: Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết 33 thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng; Thông tư 02 và Thông tư 06 đưa ra hướng giải quyết nợ…
Các diễn giả tham dự toạ đàm – Nguồn: BTC
“Điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2 – quý 4/2024. Thị trường sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định”, ông Quốc Anh dự báo.
Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý 4/2024 đến quý 1/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.
Ông Quốc Anh kỳ vọng, giai đoạn từ quý 2 đến quý 4/2025 kinh tế sẽ phát triển mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản .
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.
Về phía mình, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nhận định, tình hình kinh tế đang được phục hồi đã tác động rõ nét lên thị trường bất động sản. Nợ xấu bất động sản tăng từ mức 1,72% cuối năm ngoái lên mức 2,89 vào tháng 9 năm nay. “Rõ ràng là tăng nhưng nó vẫn ở mức dưới 3%, trong tầm kiểm soát”, ông Lực nói.
Theo chỉ số VN-Index, lĩnh vực bất động sản được các nhà đầu tư đánh giá khá tích cực, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái cổ phiếu bất động sản giảm 38%. Những chính sách liên quan đến bất động sản đã được Quốc hội thông qua như luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào quý 1 năm 2025. Ông Lực kỳ vọng điều này sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành bất động sản.
TS. Cấn Văn Lực nhận định, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý. Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh dự đoán thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay từ những quý đầu năm 2024.
Mặt khác, ông Lực chỉ ra các doanh nghiệp vẫn còn phải đối mặt với ba khó khăn lớn: Một là về dòng tiền; hai là thị trường đầu ra, vẫn là sức cầu; ba là vấn đề về nguồn nhân lực.
Cùng với quan điểm này, vị chuyên gia cho rằng, để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.
Theo ông, các doanh nghiệp cần phải quyết liệt câu chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Theo số liệu giá bán bất động sản vẫn tăng 6% trong năm nay, điều này không hợp lý so với thu nhập của người dân.
Ngoài ra, trong bối cảnh mới với nhiều thay đổi hiện nay, ông Lực cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần phải định vị một hướng mới cho mình sau thời gian khó khăn, qua đó thích ứng tốt với thị trường và phát triển bền vững trong tương lai. Bên cạnh đó, cần tiên phong về câu chuyện xanh hoá, đặc biệt quan tâm hơn đến câu chuyện về quản lý rủi ro và chủ động chuẩn bị thực thi các luật có liên quan.
Ông Lực cũng khuyến nghị các chuyên viên, chuyên gia môi giới, nhà đầu tư cần chuẩn hóa theo quy định của pháp luật. “Ngay từ bây giờ các đơn vị phải chuẩn bị cho hoạt động chuẩn hoá trước khi các đạo luật liên quan đến kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào đầu năm 2025. Câu chuyện chuẩn hoá không phải là ngày 1, ngày 2 là xong, mà phải chuẩn bị cả năm”, ông Lực gợi ý.
