올해 초부터 운영 금리를 네 차례나 인하한 베트남국립은행(SBV)은 신중한 완화에서 통제된 완화로 정책 전환을 시사했습니다. 하지만 부동산 사업의 경우 이자율은 자본 접근성만큼 중요하지 않습니다.
경제학자, Dr. Nguyen Tri Hieu
최근에는 '폐쇄형 서클' 형태로 부동산 신용을 촉진하려는 제안이 나왔습니다. 따라서 은행업계는 특정 가격대(중간 가격대 및 그 이하)에 대한 부동산 신용 상품을 연구하고 제공할 수 있습니다. 신용은 은행이 현금 흐름의 100%를 통제하는 폐쇄 루프(은행-주택 구매자-투자자-은행)로 지급됩니다.
이 솔루션을 이용하면 투자자는 판매 가격을 낮출 때 약간의 손실을 입어야 하지만 재고를 방출할 수 있습니다. 이 솔루션은 잠재력과 자본이 많은 사람들의 주택 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 기대되며, 은행이 위험 관리를 통해 신용을 선택적으로 지급하는 데 도움이 될 것입니다.
하지만 경제 전문가인 응웬 트리 히에우 박사는 은행, 투자자, 주택 구매자를 포함한 3자 간의 관계 측면에서 부동산 시장의 현실을 재평가할 필요가 있다고 말했습니다. 그는 미국에서는 은행이 주택 프로젝트가 완료된 후에만 주택 구매자에게 대출을 제공하고, 은행이 주택 가치를 평가하여 고객이 투자자에게 지불할 돈을 가질 수 있도록 한다고 지적했습니다.
“베트남에서는 더 창의적이지만 다소 위험합니다. 즉, 투자자들이 주택 구매자에게 보증금을 요구하고 진행 상황에 따라 지불합니다. 이는 투자자들이 미래의 프로젝트를 개발하기 위해 은행에서 돈을 빌렸지만, 동시에 여전히 주택 구매자에게서 돈을 받았다는 것을 의미합니다. 돈이 많으면 투자자는 그 돈을 다른 프로젝트에 자금을 조달하는 데 사용할 것입니다. 전문가는 "양쪽 다 이용하는" 투자자는 프로젝트가 완료되지 않을 위험이 있는 반면, 주택 구매자는 이미 비용을 지불했다"고 분석했습니다.
이에 따라, 응웬 트리 히에우 박사는 현금 흐름을 제어하여 궁극적으로 주택 구매자가 주택을 소유하고, 은행이 자금을 받고, 투자자가 프로젝트를 완료하여 이익을 얻을 수 있는 방법에 대한 문제를 제기했습니다. 그는 베트남에서는 현실적으로 아직 폐쇄형 신용 순환 메커니즘이 존재하지 않으며, 프로젝트를 시행할 때 많은 문제가 발생하기 때문이라고 말했습니다.
"간단한 해결책은 미래에 형성되는 각 프로젝트에 대해 주택 구매자가 지불할 때 프로젝트 투자자의 미지급 부채에서 공제하기 위해 은행에 직접 지불해야 한다는 것입니다. 프로젝트 소유자는 미래 프로젝트에 대한 담보를 가지고 있지만, 해당 부동산이 주택 구매자에게 판매되고 은행이 보유한 원래 자산에서 차감되면 담보 가치는 점차 하락하게 됩니다. 따라서 은행은 미지급 채무가 그에 따라 감소할 때에만 담보 가격의 감소를 수용합니다."라고 전문가는 말했습니다.
응웬 트리 히에우 박사는 부동산 신용 "막힘"의 현재 문제는 은행이 현금 흐름을 통제할 수 없기 때문에 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 감히 대출을 하지 못한다는 것이라고 언급했습니다. 따라서 그는 부동산 대출의 막힘을 풀기 위한 3가지 해결책을 제안했습니다.
첫째, 부동산 대출에 대한 현재 기준을 낮춰서는 안 됩니다. 기업은 여전히 현금 흐름, 이익 지수, 재무 레버리지 지수를 계산하고 보장해야 합니다.
둘째, 대출을 받는 기업은 부채를 갚기 위해 금융 시스템과 현금 흐름을 재구조화해야 합니다.
셋째, 사회주택을 지원하기 위한 특별대출 프로그램이 있어야 합니다. 이는 이미 시행된 3조 VND 패키지와 같은 것으로, 기업이 사회 대다수의 요구에 맞는 제품을 제공할 수 있도록 지원해야 합니다.
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