폐쇄된 신용거래가 부동산 시장의 '교착 상태'를 해결할 수 있을까?

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올해 초부터 4차례나 운영 금리를 인하한 베트남 국립은행(SBV)은 신중한 완화에서 통제적 완화로 정책 전환을 시사했습니다. 하지만 부동산 사업의 경우 이자율보다 자본 접근성이 더 중요합니다.

부동산 시장을 위한 신뢰의 원, 끈끈한 고 카드 1 — 경제학자 Nguyen Tri Hieu 박사

최근에는 '폐쇄형' 형태로 부동산 신용을 촉진하자는 제안이 나왔습니다. 이에 따라 은행업계는 특정 가격대(중간 가격대 및 그 이하)에 맞는 부동산 신용 패키지를 연구하고 제공할 수 있습니다. 신용은 은행이 현금 흐름의 100%를 통제하는 폐쇄 루프(은행-주택 구매자-투자자-은행)로 지급됩니다.

이 솔루션을 이용하면 투자자는 판매 가격을 낮출 때 약간의 손실을 입게 되지만 재고를 방출할 수 있습니다. 이 솔루션은 잠재력과 자본이 많은 사람들의 주택 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 기대되며, 은행이 위험 관리를 통해 선택적으로 대출을 지급하는 데 도움이 될 것입니다.

하지만 경제 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사는 은행, 투자자, 주택 구매자 등 3자 간의 관계 측면에서 부동산 시장의 현실을 재검토할 필요가 있다고 말했습니다. 그는 미국에서는 은행이 주택 프로젝트가 완료된 후에만 주택 구매자에게 대출을 제공하고, 은행이 가치를 평가하여 고객이 투자자에게 지불할 돈을 가질 수 있도록 한다고 지적했습니다.

"베트남에서는 더 창의적이지만 다소 위험한데, 투자자들이 주택 구매자에게 보증금을 요구하고 진행 상황에 따라 대금을 지불하도록 하는 것입니다. 즉, 투자자들은 향후 프로젝트 개발을 위해 은행에서 대출을 받았지만, 동시에 주택 구매자에게서도 자금을 조달합니다. 자금이 많으면 투자자들은 그 자금을 다른 프로젝트에 투자하는 데 사용합니다. '양손으로 낚시하는' 투자자들은 주택 구매자가 이미 대금을 지불했는데도 프로젝트가 완료되지 않을 위험을 초래합니다."라고 전문가는 분석했습니다.

이에 따라 응웬 트리 히에우 박사는 주택 구매자가 집을 소유하고, 은행이 돈을 받고, 투자자가 프로젝트를 완료하여 수익을 낼 수 있도록 현금 흐름을 제어하는 방법에 대한 문제를 제기했습니다. 그는 베트남에서는 현실적으로 아직 폐쇄형 신용주기를 위한 메커니즘이 존재하지 않으며, 프로젝트를 시행할 때 많은 문제가 발생한다고 말했습니다.

"간단한 해결책은 미래에 건설될 각 프로젝트에 대해 주택 구매자가 대금을 지불할 때 프로젝트 투자자의 미지급 부채에서 공제하기 위해 은행에 직접 지불해야 한다는 것입니다. 프로젝트 소유주는 미래에 건설될 프로젝트라는 담보를 가지고 있지만, 해당 자산이 주택 구매자에게 매각되어 은행이 보유한 원래 자산에서 공제되면 담보 가치는 점차 하락할 것입니다. 따라서 은행은 미지급 부채가 감소할 때에만 담보 가치 하락분을 수용합니다."라고 전문가는 말했습니다.

응웬 트리 히에우 박사는 현재 부동산 신용 '막힘' 문제는 은행이 현금 흐름을 통제할 수 없기 때문에 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 감히 대출을 해주지 않기 때문이라고 설명했습니다. 이에 따라 그는 부동산 대출의 막힘을 해소하기 위한 3가지 해결책을 제안했습니다.

첫째, 부동산 대출에 대한 현재 기준을 낮추어서는 안 됩니다. 기업은 여전히 현금 흐름, 이익 지수, 재무 레버리지 지수를 계산하고 보장해야 합니다.

둘째, 대출을 받는 기업은 부채를 갚기 위해 금융 시스템과 현금 흐름을 재구조화해야 합니다.

셋째, 사회주택을 지원하기 위한 특별대출 프로그램이 있어야 합니다. 이는 기업이 사회 대다수의 요구에 부응하는 제품을 제공할 수 있도록 지원하는 것과 같은 패키지로 시행된 3조 VND 패키지와 같습니다.

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