물류 산업 침체에 직면한 창고 부동산의 과제

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장기적인 잠재력을 살펴보면

세빌스 베트남 보고서에 따르면, 전 세계 물류 공간에 대한 수요는 글로벌 주문량과 거래량이 감소한 데 따른 영향으로 하락세를 기록했습니다. 소비자들은 지출을 줄이고 있으며, 수요는 주로 필수 제품과 서비스에 집중되어 있습니다. 이로 인해 제조 및 운송 상품의 양이 줄어들고, 이로 인해 창고의 공실률이 증가합니다. 특히 로스앤젤레스와 상하이와 같이 항구에 유리한 시장에서는 더욱 그렇습니다.

한편, 대부분의 글로벌 시장에서는 최근 몇 년간의 호황 이후 물류 수요가 둔화되는 모습을 보이고 있습니다. 수요 상황의 차이는 향후 임대료 성장 전망을 결정하는 중요한 요소로 여겨진다.

세빌리스가 발표한 2023년 상반기 글로벌 물류 투자 보고서에 따르면, 최근 많은 시장에서 새로운 물류 공급이 기록된 것으로 나타났습니다. 예를 들어, 미국에서는 2023년 상반기에 약 2,000만 제곱미터의 완공된 공간이 시장에 출시될 예정입니다. 마드리드 시장은 2023년에 100만 제곱미터가 넘는 창고 공간을 기록할 것으로 예상되며, 이는 현재 공급량의 약 9%에 해당합니다. 새로운 공급으로 공실률이 상승할 것으로 예상됩니다.

하지만 이러한 요인들을 좀 더 깊이 들여다보면 지표들이 아직 역사적 수준으로 떨어지지 않았기 때문에 공실률이 아직은 위험 수준은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 세빌리스 보고서는 또한 투자자들이 아시아 태평양 지역 물류 시장에 대해 여전히 더 낙관적인 기대를 가지고 있음을 보여줍니다.

부동산 창고의 과제 이전기사 물류산업 쇠퇴의 물결 그림 1 — 투자자들은 아시아 태평양 시장에 대해 여전히 강세를 유지하고 있습니다.

구체적으로, 2023년 2분기 유럽 전체 시장의 물류 부문 총 투자가 작년 동기 대비 50% 감소한 반면, 아시아 태평양 지역의 총 투자는 약 14% 감소에 그쳐 소폭 감소를 기록했습니다. 투자자들은 기본 조건이 장기적 성장을 뒷받침하고 물류 및 창고용 부동산에 대한 수요 증가를 활용할 수 있는 아시아에 여전히 큰 관심을 보이고 있습니다.

예를 들어, 일본 시장에서 물류는 여전히 투자자, 특히 일본에 진출하고자 하는 외국 투자자들을 끌어들이는 부문입니다. 마찬가지로 인도 시장도 생산연계인센티브제도(PLI) 등 생산 활동을 지원하는 정책 덕분에 2023년 2분기 신규 물류 공급 흡수율이 40~50%에 달하며 매우 활발해졌습니다. 이로 인해 투자자들은 낙관적인 태도를 유지하며, 국내 다른 도시에서 유통망을 확장할 수 있는 더 많은 기회를 모색하게 되었습니다.

전반적으로 지속 가능성은 특히 선진 시장에서 임대인과 세입자 간의 협상에서 항상 고려해야 할 사항입니다. 물류 임대 시설은 에너지 최적화 요구 사항을 충족해야 하며 기업의 ESG 약속도 지켜야 합니다. 이러한 요소들은 프로젝트를 매력적으로 만들고 향후 임대 결정에 있어 경쟁 우위를 제공하는 기본 요소로 간주됩니다.

베트남은 기회를 잡아야 한다

베트남에서는 전자상거래의 성장으로 인해 물류 산업이 큰 폭으로 성장했습니다. 전자상거래 및 디지털 경제부가 발표한 2023년 베트남 전자상거래 보고서에 따르면, 2022년 베트남의 소매 전자상거래 수익은 164억 달러에 달할 것으로 예상되며, 이는 국가 전체 상품 및 소비자 서비스 소매 수익의 7.5%를 차지할 것으로 전망됩니다. 2023년 베트남의 전자상거래 수익은 205억 달러에 이를 것으로 추산되며, 이는 전국의 상품 소매 매출과 소비자 서비스 수익의 약 8%를 차지할 것입니다.

강력한 개발 단계에도 불구하고 베트남의 물류는 여전히 대부분 대규모 시장에 집중되어 있습니다. 이는 이 부문의 투자자들에게 물류에 대한 증가하는 수요를 충족시키기 위한 공급을 제공할 수 있는 기회입니다.

세빌스 하노이 부동산 자문 서비스 부문의 토마스 루니 수석 매니저에 따르면, 현재 물류 시장은 아직 잠재력을 충분히 활용하지 못하고 있습니다. 공급이 수요를 충족시키지 못해서 투자자들은 새로운 모델을 내놓고 사용 가능한 창고 공간을 최적화하는 데 있어 유연해야 합니다.

부동산 창고의 과제 이전기사 물류산업 쇠퇴의 물결 그림 2 — 토마스 루니, 세빌스 하노이 부동산 자문 서비스 부문 수석 매니저.

이 전문가는 물류 수요를 분석하면서 전자상거래 산업에는 많은 품목을 보관할 수 있는 대규모 창고 임대 공간과 피킹 및 포장 활동을 지원하는 시스템을 설치해야 한다고 말했습니다. 또한, 고부가가치 제품을 생산하는 국제 제조업체는 생산 후 제품을 보관할 창고 공간을 확보할 것으로 기대합니다.

현실적으로 베트남 시장, 특히 북부 지역의 창고 공간 공급은 아직 많지 않습니다. 따라서 투자자는 고층 창고나 스마트 항만 창고를 고려할 수 있습니다.

베트남은 점차 개선되는 투자 환경과 주요 무역 협정 체결을 통해 세계 최고의 제조 허브 중 하나로 부상하고 있습니다. 이러한 성장세는 베트남 산업 시장을 대기업 및 유명 국제 기업의 투자 포트폴리오에 더욱 매력적으로 만들었습니다. 인프라 및 물류 투자는 제조업체의 공급망을 동시에 강화할 것입니다.

토마스 루니 씨는 "그와 함께 전자상거래 산업의 긍정적인 전망과 빠른 배송에 대한 지속적인 높은 수요는 앞으로 더욱 효율적이고 최적화된 운영 모델을 통해 물류 시장이 더욱 발전할 수 있는 기반이 될 것으로 기대됩니다."라고 말했습니다.

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