농경지 부문은 여전히 ​​조용하다

2024년 토지법은 농업 생산에 직접 관여하지 않는 개인에게도 벼농사용 토지를 양도받을 수 있도록 허용합니다. 이는 잠재적인 투자자들에게는 기회이지만, 이 "케이크 한 조각"은 먹기 쉽지 않습니다.

과거에는 벼를 직접 생산하는 사람만이 벼농사 토지 사용권을 받을 수 있었지만, 현행 규정에 따라 농업 생산에 직접 참여하지 않는 개인이라도 벼농사를 지을 수 있는 조건과 능력이 있다면 생산에 투자하기 위해 토지를 양도할 수 있는 권리를 받을 수 있게 되었습니다.

최근 부동산 세미나에서, 천연자원환경부 국토부 부국장인 레 반 빈 씨는 2024년 토지법이 시행되면 이 부문이 활발하게 발전할 것이라고 말했습니다.

실제로 2020~2022년 농지 거래 상황은 매우 뜨겁습니다. 당시에는 많은 기업과 개인이 농지를 매입해 판매용 토지로 전환하는 열풍이 일었습니다.

시장이 더욱 활성화될 것으로 예상되지만, 실제로 농지와 임야 부문은 기업 등 대규모 조직 투자자들의 관심만 받고 있다. 새로운 규정은 농부에게 유리한 조건만 만들어 주고 농업 부문에 투자하는 기업에 적합하기 때문에 농지를 모아 매수한 뒤 용도 변경을 기다리고, 소규모 투자자를 대상으로 토지를 분할해 판매하는 활동은 실행하기 매우 어려울 것입니다.

하노이, 호아빈, 타이응우옌의 여러 부문에 브로커이자 토지 투자자인 하 끼엔 여사는 현재 농지 부문은 여전히 ​​"조용하다"고 말했습니다. 농지와 임야에 대한 세금과 전환 수수료가 상당히 높아서 소규모 투자자는 이 부문에 투자하지 않기 때문입니다. 그 대신, 수십 헥타르에 달하는 논과 산림지에 투자하고 나중에 이를 서비스용 토지, 관광, 무역, 주택 프로젝트 등으로 재계획하려는 "대기업"들이 이 게임에 참여하는 것을 기쁘게 생각하는 듯합니다.

하노이의 한 부동산 회사 대표는 회사가 호아빈과 타이응우옌에서 대규모 삼림과 농경지를 "사냥"할 계획이며, 중부 고원 지대까지 가서 땅을 사서 "해안에서 멀리 떨어진 곳까지 낚시"할 계획이라고 밝혔습니다.

농지 용도 전환과 관련하여, 레반빈 씨는 국가 식량 안보를 보장하기 위해 계획을 따르고 300만 헥타르 이상의 논 면적 목표를 준수해야 한다고 지적했습니다. 따라서 부동산 투자자는 비효율적인 투자, 높은 가격에 매수한 뒤 현금화에 어려움을 겪는 일을 피하기 위해 주의 깊게 법률 조항을 이해해야 합니다.

베트남부동산중개협회에 따르면, 2024년 상반기에 토지 부문은 경매 토지와 토지 분할로 개선되었습니다. 반면, 사업용지와 농림용지의 경우 아직 회복의 조짐이 보이지 않고, 유동성이 부족하며, 거래도 부진합니다. 농지를 보유한 투자자 중에서도 지금은 농지를 팔고 싶어하는 사람이 많지만, 쉽지 않습니다.

부동산 중개업체 대표는 이 부문의 투자수익률은 연 25~30% 수준이고, 주거용 부지로 전환할 경우 연 35~40%에 달할 것으로 분석했습니다. 10년 동안 농경지의 가치가 상승할 가능성은 3~5배, 심지어 그 이상일 수도 있습니다. 하지만 예상 토지가격표에 따르면, 주거용 토지를 농지로 전환하기 위한 서류를 준비하려면 현재보다 9배가 더 드는 것으로 나타났다.

예를 들어, 투자자가 하노이 동안성에 있는 1,000m2 농경지를 용도변경하여 분할할 경우, 현재 토지이용료는 66억 VND이지만, 신규 초안 가격표 가격을 적용해 계산하면 이 금액은 618억 VND로 늘어나게 됩니다. 따라서 토지 이용료만으로 100m2 토지의 가격은 60억 VND가 넘습니다. 이 가격이라면, 사람들이 농지를 전환할 때 세금을 내는 것보다 주거용 토지를 사는 것이 더 저렴합니다.

또한, 2024년 토지법은 12~24개월 동안 계속해서 휴경 또는 미사용된 농지에 대해 행정처분을 내리고 토지사용을 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 농지를 보유한 투자자는 모든 것을 잃고 싶지 않다면 농지를 주거용 토지로 전환하거나 농업용 토지로 전환하기 위한 절차를 신속하게 완료해야 할 것입니다.

"투자의 물결을 잡기 위해 토지를 매수하고, 계획을 따르지만 지역 계획이 중단되거나, 이행이 느리거나, 조정되면, 투자자들은 아무도 매수하지 않고 매도하는 최악의 시나리오에 직면할 수 있습니다. 게다가, 특히 전환할 수 없는 토지를 매수하는 경우, 재정적 레버리지를 사용하면 파산 위험도 발생할 수 있습니다." 오늘 한 투자자가 농업 토지를 보유하는 것의 위험에 대해 논의했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html