최근 국회를 통과한 주택법(개정)에는 많은 새로운 사항이 포함되었는데, 특히 매매 또는 임대용 아파트가 여러 개 있는 주택(일반적으로 미니 아파트라고 함)에 투자하려면 프로젝트가 필요하다는 점이 있습니다.
이에 대해 EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 미니 아파트의 건설 및 관리를 강화하는 것이 필요하다고 말했습니다. 이 유형의 아파트는 오랫동안 많은 위반 사항과 함께 난무하게 개발되어 왔기 때문입니다.
앞으로 미니 아파트 시장이 경쟁적으로 축소될 것으로 보인다. (사진: 콩히에우)
가까운 미래에는 투자 프로젝트 없이는 미니 아파트를 판매하는 것이 거의 불가능할 것입니다. 따라서 엄격한 절차적 규정으로 인해 미니 아파트 개발은 상당히 제한될 것입니다.
한편, 주택건설 투자사업에 대한 투자사업을 수립하고 투자자로서의 조건을 충족하는 일은 엄청난 과제가 될 것이다. 미니 아파트는 고층 건물로, 주로 200~300m2 면적에 지어지며 깊은 골목길에 위치합니다. 그러므로 일반적인 상업용 아파트 건물과 같은 프로젝트를 세우는 것은 거의 불가능합니다.
“ 폭이 2m도 안 되는 골목길의 경우 화재 예방, 인프라, 인구 지표, 환경 영향 평가 등 여러 요소가 보장되지 않아 1/500 계획을 수립하는 것이 불가능합니다. "현재 미니 아파트로는 이런 요건을 충족하는 게 거의 불가능하다 "고 토안 씨는 분석했다.
토안 씨에 따르면, 상업용 아파트의 경우 프로젝트 허가 및 계획 수립에 수년이 걸릴 수 있는 반면, 미니 아파트의 경우 이 기간이 더욱 길어질 것입니다.
많은 미니 아파트는 화재 예방 및 소화 기준을 충족하지 못하는 깊은 골목길에 위치해 있습니다. (사진: 콩 히에우).
게다가 미니 아파트는 주로 중심지에 지어지기 때문에 건축 높이 규정이 매우 엄격해서, 보통 200m2의 토지에 5~6층 정도만 지을 수 있습니다. 이런 밀도와 높이에서는 투자자들이 수익을 낼 수 없기 때문에 아무도 이런 짓을 하지 않을 것입니다.
사실, 현재 기존 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어지고 있습니다. 규정에 맞게 건설할 경우 투자자들은 공사를 시작하기도 전에 손실을 보게 되기 때문입니다.
" 100억에 200m2의 토지를 사서 5층만 짓고 면적의 70%인 700m2만 지을 수 있다면 토지 비용과 건설 비용이 m2당 약 2,200만 VND입니다. m2당 2,500만 VND에 팔면 투자자가 5층을 짓는 것으로는 수익을 낼 수 없다는 것은 분명합니다 ."라고 토안 씨는 설명했습니다.
따라서 토안 씨에 따르면, 앞으로 미니 아파트 유형은 쇠퇴할 위험이 있습니다. 새로 건설할 투자 프로젝트를 수립해야 하기 때문에 많은 사람들이 건설이 불가능해질 것이기 때문입니다.
건축 조건을 충족하는 미니 아파트의 경우 투자 비용이 너무 비싸 상업용 아파트와 경쟁력이 없어 비용도 매우 높을 것입니다.
같은 견해를 공유하는 Dat Xanh Mien Bac 부동산 및 서비스 주식회사의 사장인 Vu Cuong Quyet 씨도 주택법의 견해를 지지하여 소유자의 권리, 의무 및 안전을 보호하기 위해 미니 아파트 관리를 강화할 필요가 있다고 말했습니다.
쿠엣 씨는 일반적인 프로젝트 준비에는 약 2~3년이 걸리고, 이 단계의 비용은 프로젝트 규모와 위치에 따라 약 5~10%라고 말했습니다.
이 프로젝트는 복잡하기는 하지만, 누구나 스스로 할 수 있는 것은 아닙니다. 미니 아파트는 주로 깊은 골목길에 위치하기 때문에 화재 예방 및 진화가 어렵습니다.
“ 앞으로 미니 아파트를 짓게 되면 주인은 반드시 사업을 시작해야 합니다. 그 당시에는 지금처럼 세금을 회피하는 것은 불가능할 것입니다. 주택 소유자는 토지를 소유하고 나서 직접 건설 허가를 신청할 것입니다 ."라고 Quyet 씨가 말했습니다.
보다 투명하고 명확한 규제는 미니 아파트가 올바른 방향으로 발전하는 데 도움이 되지만, 동시에 많은 사람이 이러한 유형의 아파트에서 수익을 창출하는 것을 불가능하게 만들 것입니다.
쿠엣 씨에 따르면, 앞으로 미니 아파트의 매매 가격은 더 높아질 것이지만, 사람들은 법의 보호를 받고 더 안전한 생활 환경을 갖게 될 것입니다.
“ 미니 아파트 건설, 매매, 임대 시장은 가까운 미래에 매우 복잡해질 것이므로, 이 게임은 전문 개발자만을 위한 것이 될 것이고, 이 모델을 개발하는 데 특화된 전문 회사를 설립할 수 있습니다. 개인 가구나 아마추어 투자자는 이런 유형의 투자에 참여하기 어려울 것입니다 ."라고 Quyet 씨는 강조했습니다.
이 문제에 대해 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 부국장인 응우옌 만 코이 씨는 20개 이상의 아파트를 건설하는 경우 규모나 아파트 수에 관계없이 일반 프로젝트와 마찬가지로 책임을 입증하기 위해 투자 프로젝트가 있어야 한다는 규정이 필요하다고 강조했습니다. 판매 시에는 부동산사업법을 따르세요.
또한 건축허가서에는 건축 가능한 아파트 수, 층수, 층당 아파트 수, 각 아파트의 면적이 몇 제곱미터인지 명확하게 표시해야 합니다.
또한, 화재예방 및 소화기준도 충족해야 합니다. 건설은 공동소유와 개인소유가 있어야 합니다. 모든 상황에서 건축 허가가 필요합니다. 각 아파트에 발급되며,
새로운 규정에 따르면, 미니 아파트(2층 이상의 주택으로 각 층에 아파트가 있거나 2층 규모로 20개 이상의 아파트가 있는 규모)를 건설하여 판매 또는 임대하려는 개인은 주택 건설 프로젝트의 투자자가 되기 위한 조건을 충족해야 합니다.
토지법(분홍책)에 따른 인증서 대상 아파트는 주택법과 부동산사업법에 따라 매매, 임대 또는 임대매매를 하게 됩니다.
또한, 임대용 미니 아파트에 투자하려면 건설부 장관이 발행한 건설 요건을 충족해야 합니다. 건물은 법률이 규정하는 대로 화재예방 및 소화 요건을 충족해야 합니다.
차우안
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