하노이 타운하우스, 큰 손실 냈다, 시장 회복 시기 예측, 아파트 처음 살 때 참고

2024년에도 부동산 시장은 여전히 잠잠하고, 하노이 타운하우스는 대거 분양되고 있으며, 람동성은 다랏의 빌라 자금 관리 및 사용에 대한 규정을 발표했습니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

부동산 최신 소식: 하노이 아파트 시장의 신규 공급이 크게 감소했습니다. (출처: XD신문)

소비 개선, 회복세는 여전히 약세

VNDIRECT의 최근 주거용 부동산 산업 보고서에 따르면, 주택 구매자와 부동산 개발업체에게 그다지 매력적이지 않은 높은 이자율 환경, 남아 있는 정책적 병목 현상, 그리고 대부분의 신규 공급이 고급 부문에서 이루어지기 때문에 시장 심리가 조심스럽다고 합니다.

CBRE에 따르면, 2023년 상반기 호치민 시에서 판매된 아파트 수는 전년 동기 대비 78%, 2022년 하반기 대비 69% 감소한 약 2,300유닛으로, 같은 기간 대비 공급량은 72% 감소하고, 2022년 하반기(약 4,100유닛) 대비 2% 감소했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 59%에 불과합니다(-11% yoy/-133% yoy). 호치민시의 아파트 흡수율은 크게 감소했습니다. 시장에 출시된 4,100여 개의 아파트 중에서 고급 아파트 부문의 제품이 70% 이상을 차지했기 때문입니다.

호치민시 아파트의 평균 1차 가격은 2023년 2분기에 2018년 이후 처음으로 하락(전년 동기 대비 4.8% 하락)을 기록했습니다. 고급 및 럭셔리 부문은 2023년 2분기에 전년 동기 대비 4~6% 하락한 반면, 다른 부문은 전년 동기 대비 2~4% 상승했습니다. 2023년 2분기에 분양된 부동산의 2차 가격은 전 분기와 변동이 없었습니다.

하노이 아파트 시장의 신규 공급은 2023년 상반기에 크게 감소(-52% yoy/-41% yoy로 3,900유닛 - 5년 만에 최저)했고 소비도 감소(-63% yoy/-27% yoy로 4,000유닛)했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 109%(+2022년 하반기 대비 yoy 22%p 증가)로 높은 수준을 유지한 것으로 기록되었습니다.

하노이의 1차 아파트 가격은 2023년 2분기에 중간 가격대 부문을 제외하고 모든 부문에서 이전 분기와 변동이 없었습니다(+10% q-o-q/15% y-o-y). 한편, 토지 부동산과 아파트 모두의 2차 평균 가격은 전 분기 대비 8% 증가를 기록했습니다.

VNDIRECT 전문가들은 부동산 기업들이 12조 5,610억 VND 규모의 기업 채권을 선제적으로 매입한 긍정적인 신호 덕분에 2023년 하반기와 2024년 만기가 되는 채권의 가치가 매입 전 대비 각각 12%와 10% 감소했으며, 이로 인해 채권 만기 압박이 줄어들었지만 특히 현금 흐름에 어려움을 겪고 있는 부동산 기업의 경우 압박은 여전히 높다고 언급했습니다.

VNDIRECT 전문가들은 2023년 상반기 동안 부동산 기업의 부실 위험이 법령 제08/2023/ND-CP호 및 결의 제33/2023/NQ-CP호에 따라 기업이 채권 만기를 연장하고 은행 부채를 연장했을 때 약간 감소한 것을 발견했습니다.

주택 부동산 시장 전망과 관련해 VNDIRECT 전문가들은 내년에도 시장이 침체 상태를 유지한 뒤, 통화 정책이 완화되는 2024년 하반기부터 회복세가 더 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 이전 단계에서는 시장이 과잉공급 상태였고 인플레이션이 매우 높았지만, 현재는 프로젝트 공급이 매우 제한적이고 수요가 여전히 높은 수준에 머물러 있습니다. 따라서 VNDIRECT 전문가들은 현재 시장이 더 빨리 회복될 것으로 보고 있습니다.

수천억 동짜리 빌라 매물 나와

민간 신앙에 따르면, 음력 7월은 집을 사거나 부동산에 투자하는 등 중요한 일을 하기에는 불운한 달로 여겨지는 경우가 많습니다. 하지만 유령의 달에도 부동산 매매는 여전히 활발하며, 그 중 많은 부분이 수천억 동 상당의 빌라와 타운하우스입니다.

부동산 거래 채널의 조사에 따르면 하노이의 치푸트라 도시 지역에 있는 수십 채의 빌라가 지역과 위치에 따라 440억~960억 VND의 가격대에 매물로 나와 있는 것으로 나타났습니다. 특히, 면적 600㎡, 폭 80m가 넘는 단독주택이 2,100억 동(VND)에 매물로 나와 있습니다.

마찬가지로, 시푸트라 도시 지역에 있는 300m2 면적, 12m 정면, 유럽에서 수입한 고급 가구를 갖춘 또 다른 빌라가 960억 VND에 매물로 나와 있는데, 이는 m2당 약 3억 VND에 해당합니다. 또는 97m2의 대지에 3층 높이로 지어진 240m2 대지 면적의 빌라가 주변에 정원이 있고, 통풍이 잘 되는 두 개의 외관, 집 앞에 많은 차를 주차할 수 있는 넓은 도로가 있는... 720억 VND에 매물로 나와 있습니다.

한 조사에 따르면 하노이 서부의 많은 도시 개발 사업에서 타운하우스와 빌라가 대량으로 매각되면서 큰 손실을 보고 있습니다.

예를 들어, Nam An Khanh Sudico 도시 지역의 279제곱미터 면적, 3.5층 규모, 대략적인 건축과 완성된 외관을 갖춘 타운하우스가 140억 동에 손해를 보고 판매되고 있는데, 이는 제곱미터당 5,000만 동에 해당합니다.

작년 말에 위 타운하우스는 170~180억 VND에 매매 광고가 났습니다. 또한 이 도시 지역의 부동산 상품의 평균 가격은 m²당 8천만~1억 2천만 VND 사이에서 변동하고 있습니다.

하노이 동부지역 조사에 따르면 100억동 이상에서 수천억동에 달하는 빌라도 손해를 보고 매매되는 사례가 적지 않은 것으로 나타났다.

특히, 빈홈스 오션파크2 도시개발사업(반장, 흥옌 )에서 빌라와 타운하우스를 손해를 보고 판매한다는 정보가 부동산 시장에 자주 등장했습니다. 이러한 부동산 상품은 투자자와 체결한 매매 계약서에 적힌 가격 대비 15~30%의 손실로 판매 광고됩니다.

실제로 최근 많은 부동산 시장 조사 기관의 시장 보고서에 따르면, 시장 심리가 약하고 지급이 어려워서 빌라와 타운하우스 시장의 1분기와 2분기 거래 활동이 거의 동결된 것으로 나타났습니다. 일부 주요 프로젝트는 일시적으로 거래를 중단했습니다.

특히, 일부 프로젝트에서는 은행이 부동산 대출에 대한 신용 한도를 줄여 구매자가 대출금을 갚지 못하게 되면서 보증금 환불이나 반품 거래가 크게 늘었습니다. 자신의 능력 이상으로 재정적 레버리지를 사용한 많은 투자자들은 우대 금리 프로그램이 만료되자 손실을 줄여야 했습니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 현재 타운하우스와 빌라 소유주들이 집을 팔거나 손실을 보고 팔아야 하는 데에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다. 특히, 많은 투자자들이 자본금을 인출하고 투자 방향을 바꾸고 싶어한다는 점이 주목할 만합니다. 또 다른 이유는 많은 투자자가 큰 재정적 레버리지를 사용하고, 이를 통제할 수 없을 때 대량으로 매도해야 하기 때문입니다.

다랏 빌라 자금 관리 및 사용에 관한 규정 발표

람동성 인민위원회는 다랏시의 국유 빌라 자금 관리 및 사용에 관한 결정 제53/2023/QD-UBND호를 발표했습니다.

람동성 인민위원회 분류에 따르면, 다랏시에는 166개의 빌라가 있으며, 3개 그룹으로 나뉩니다. 그룹 1 빌라는 건축 예술성, 경관 및 역사 문화적 가치 측면에서 전형적인 가치를 지닌 빌라(3개 빌라)입니다. 2그룹 빌라는 1그룹 빌라에 속하지 않지만 건축학적, 조경적, 역사적, 문화적, 예술적 가치가 있는 빌라입니다(69개 빌라 포함). 3그룹 빌라는 1그룹과 2그룹 빌라(94개 빌라 포함)에 속하지 않는 빌라입니다.

국유 빌라 166채 중 30채는 철거되었고, 25채는 리노베이션, 수리, 업그레이드되었으며, 빌라를 담당하는 기관이나 빌라를 임대하는 개인 및 기업의 요구에 맞춰 건축물이 지어졌습니다.

해당 지역의 국유별장자금 관리 및 사용에 관한 규정을 공포하는 결정은 총 16조 3장으로 구성되었으며, 총칙, 특별규정, 시행기구 등이 포함되어 있습니다.

도인민위원회는 건설국에 주도권을 부여하여 관련 기관과 협조하여 규정에 따라 빌라 목록을 검토, 조정, 확정하도록 했습니다. 이 규정의 시행을 안내하여 조직과 개인이 이를 알고 시행할 수 있도록 합니다.

동시에 관련 기관과 긴밀히 협조하여 분류별장 목록을 공표하고, 정기적으로 검사하여 이 규정이 이행되도록 독려한다.

도인민위원회는 천연자원환경부, 문화체육관광부, 재무부, 계획투자부, 다랏시 인민위원회, 다랏시 주택관리센터에 각자의 기능과 임무에 따라 주도적으로 관련 부서 및 단위와 협력하여 토지 할당, 토지 임대, 토지 회수에 관한 절차를 시행하도록 지도하고, 규정에 따라 빌라의 토지 관리를 검사 및 조사하도록 지시합니다.

Dinh Tỉnh tưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD)

주지사의 궁전은 더 이상 1군 빌라에 포함되지 않습니다. (출처: BXD)

또한, 국유 별장 기금을 검토하여 과학적 자료를 구축하고, 도 인민위원회에 전형적인 역사-문화 및 건축적 가치가 있는 유물 별장으로 인정하도록 조언하고 제안합니다. 규정에 따라 빌라의 관리, 유지관리, 리노베이션 및 재건축을 위한 자금 배분을 조사하고 제안합니다.

빌라에 대한 투자 진행 상황을 정기적으로 점검하고 모니터링합니다. 투자법 위반 시 투자 정책 철회, 투자 활동 종료, 투자 등록증(있는 경우) 철회에 대한 조언을 제공합니다.

아파트 첫 구매자를 위한 참고 사항

아파트 매매는 가치가 높은 거래입니다. 안전성, 편의성, 재정적 요건을 모두 충족하는 아파트를 찾는 것은 많은 젊은 가족에게 어려운 문제입니다. 경험과 지식이 없다면 법적으로 완성되지 않은 아파트를 구매하게 되고, 재정적 위기에 처하게 될 수 있습니다...

재정적 고려 사항

아파트를 구매하는 데 얼마나 많은 돈이 있어야 하는지는 여전히 대중의 관심사인데, 주택 소유에 대한 수요가 여전히 매우 높기 때문입니다. 거의 모든 사람이 집을 살 만큼의 자금이 없어 어려움을 겪고 있지만, 이제 많은 은행에서는 아파트 가치의 최대 70%까지 대출해 주려고 합니다.

하지만 많은 전문가에 따르면, 재정 상황이 좋을 때에만 집을 사야 합니다. 대출 금액이 클수록 원금과 이자를 지불해야 할 의무도 커집니다. 따라서 구매자는 적절한 대출 비율도 고려해야 합니다.

프로젝트 법적 검토

아파트를 사는 데는 비교적 많은 돈이 필요합니다. 젊은 부부는 재정적으로 넉넉하지 않은 경우가 많으므로, 사기를 당하거나 돈을 잃는 일이 없도록 법적 문서를 주의 깊게 확인해야 합니다.

현재 부동산 시장에서는 수십 년 동안 거주해 온 아파트와 타운하우스 프로젝트가 있는데, 아직도 적색등기부등본을 받지 못했거나 매매계약서를 체결하지 못한 경우가 많습니다. 이러한 사례는 주택 구매자에게 막대한 법적 위험과 이익을 안겨줍니다.

또한, 고객이 주택 매매대금의 50~70%를 입금하고 지불하였음에도 불구하고 프로젝트가 일정에 뒤처져 마감일까지 고객에게 인도되지 않는 사례도 많습니다.

평판이 좋은 투자자를 선택하세요

아파트를 구매할 때 무시할 수 없는 또 다른 경험은 투자자가 평판이 좋고 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 투자자뿐만 아니라 계약자와 건설업체는 전체 프로젝트의 합법성, 주택의 품질, 건설 진행 상황에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.

내부 및 외부 시설을 고려하세요

사람들이 아파트에 살기로 선택하는 이유는 공원, 수영장, 쇼핑 구역 등 아파트에 딸린 외부 시설을 이용하기 위해서입니다.

따라서 이러한 조건을 충족하는 아파트를 선택하는 것을 우선시해야 합니다. 재정 상황이 허락하지 않는다면 주거 필요 사항만 충족하고 외부 편의 시설이 없는 아파트를 고려해보세요.

아파트 보안 시스템

보안 시스템은 아파트를 구매할 때 가장 많이 겪는 경험 중 하나입니다. 이는 모든 가족 구성원의 건강, 삶, 삶의 질에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.