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| 부동산 최신 소식: 하노이 아파트 시장의 신규 공급이 상당한 하락세를 보였습니다. (출처: XD신문) |
소비 개선, 회복 모멘텀은 여전히 약세
VNDIRECT의 최근 주거용 부동산 산업 보고서에 따르면, 주택 구매자와 부동산 개발업체에게 그다지 매력적이지 않은 높은 이자율 환경, 남아 있는 정책적 병목 현상, 그리고 대부분의 신규 공급이 고급 부문에서 이루어지고 있기 때문에 시장 심리가 조심스럽다고 전했습니다.
CBRE에 따르면, 2023년 상반기 호치민시에서 판매된 아파트 수는 전년 대비 78%, 2022년 하반기 대비 69% 감소한 약 2,300유닛으로, 같은 기간 대비 공급량은 72% 감소하고, 2022년 하반기(약 4,100유닛) 대비 2% 감소했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 59%에 불과합니다(-11% yoy/-133% yoy). 호치민시의 아파트 흡수율은 상당히 감소했습니다. 시장에 출시된 4,100여 개의 아파트 중에서 고급 아파트 부문의 제품이 70% 이상을 차지했기 때문입니다.
호치민시 아파트의 평균 1차 가격은 2023년 2분기에 2018년 이후 처음으로 감소세를 기록했습니다(전년 동기 대비 4.8% 감소). 2023년 2분기에 고급 및 럭셔리 부문은 전년 대비 4~6% 감소한 반면, 다른 부문은 전년 대비 2~4% 증가를 기록했습니다. 2023년 2분기에 토지 부동산의 2차 가격은 이전 분기와 비교하여 변화가 없었습니다.
하노이 아파트 시장의 신규 공급은 2023년 상반기에 상당한 감소(-52% yoy/-41% yoy로 3,900유닛 - 5년 만에 최저)를 보였고 소비도 감소(-63% yoy/-27% yoy로 4,000유닛)했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 109%(+2H2022 yoy 대비 22%p 증가)로 높은 수준을 유지한 것으로 기록되었습니다.
2023년 2분기 하노이의 1차 아파트 가격은 중간 가격대 부문을 제외하고 모든 부문에서 이전 분기와 변동이 없었습니다(전분기 대비 +10%, 전년 동기 대비 15%). 한편, 토지와 아파트 모두의 평균 2차 가격은 전 분기 대비 8% 증가를 기록했습니다.
VNDIRECT 전문가들은 부동산 사업체들이 12조 5,610억 VND 상당의 기업 채권을 선제적으로 매수하는 긍정적인 신호가 나타나 2023년 하반기와 2024년 하반기 만기가 되는 채권 가치가 매수 전 대비 각각 12%와 10% 감소하여 채권 만기 압박이 줄어들었지만, 특히 현금 흐름에 어려움을 겪고 있는 부동산 사업체의 압박은 여전히 높다고 언급했습니다.
VNDIRECT 전문가들은 2023년 상반기에 부동산 기업의 부실 위험이 법령 08/2023/ND-CP 및 결의안 33/2023/NQ-CP에 따라 기업이 채권 만기를 연장하고 은행 부채를 연장했을 때 약간 감소한 것을 발견했습니다.
주택 부동산 시장 전망과 관련해 VNDIRECT 전문가들은 내년에도 시장이 침체 상태를 유지할 것으로 보고 있으며, 통화 정책이 완화되는 2024년 하반기부터 회복이 더 뚜렷해질 것으로 보고 있습니다. 이전 단계에서는 시장이 과잉 공급 상태에 있었고 인플레이션도 매우 높았지만, 현재 프로젝트 공급은 매우 제한적이고 수요는 여전히 높은 수준에서 숨어 있습니다. 따라서 VNDIRECT 전문가들은 현재 시장이 더 빨리 회복될 것이라고 믿고 있습니다.
수천억 동짜리 빌라 매물 잇따라 나와
민간 신앙에 따르면, 음력 7월은 집을 사거나 부동산에 투자하는 등 중요한 일을 하기에는 불운한 달로 여겨지는 경우가 많습니다. 하지만 이 유령의 달에도 부동산 매매 활동은 여전히 활발하며, 그 중 대부분은 수천억 동 상당의 빌라와 타운하우스입니다.
부동산 거래 채널에서 실시한 조사에 따르면 하노이 시푸트라 도시권에 있는 수십 개의 빌라가 지역 및 위치에 따라 440억~960억 VND의 가격대에 매물로 나와 있습니다. 특히 주목할 만한 것은 면적 600㎡, 폭 80m가 넘는 단독주택이... 2,100억 VND에 매물로 나와 있다.
마찬가지로, 시푸트라 도시 지역에 있는 또 다른 빌라는 면적 300m2, 정면 12m, 유럽에서 수입한 고급 가구로 구성되어 있으며 960억 VND에 매물로 나와 있습니다. 이는 m2당 약 3억 VND에 해당합니다. 또는 대지 면적 240m2, 대지 97m2에 지어진 3층 건물, 주변에 정원, 통풍이 잘되는 두 개의 외관, 집 앞에 많은 차를 주차할 수 있는 넓은 도로가 있는 빌라가 720억 VND에 매물로 나와 있습니다.
한 조사에 따르면 하노이 서부의 많은 도시 개발 프로젝트에서 타운하우스와 빌라가 엄청난 손실을 보고 대량으로 매각되고 있습니다.
예를 들어, 남안칸수디코 도시권에 있는 279㎡ 면적, 3.5층 규모, 거친 구조, 완성된 외관의 타운하우스가 140억 동에 손해를 보고 판매되고 있는데, 이는 1㎡당 5,000만 동에 해당합니다.
작년 말에 위 타운하우스는 170~180억 VND에 매매 광고가 났습니다. 또한 이 도시 지역의 부동산 상품의 평균 가격은 m2당 8,000만~1억 2,000만 VND 사이에서 변동하고 있습니다.
하노이 동부지역 조사에 따르면 100억 동 이상에서 수천억 동에 달하는 빌라도 다수 손해를 보고 매매되고 있는 것으로 나타났다.
특히, 빈홈 오션파크2 신도시개발사업(반장, 흥옌)에서 빌라와 타운하우스를 손해를 보고 판매한다는 정보가 부동산 시장에 자주 등장했습니다. 이러한 부동산 상품은 투자자와 체결한 매매계약서에 적힌 가격 대비 15~30%의 손실로 판매된다고 광고됩니다.
실제로 최근 여러 부동산 시장 조사 기관의 시장 보고서에 따르면, 시장 심리가 약하고 지출에 어려움이 있어 1~2분기 빌라·타운하우스 시장의 거래 활동이 거의 동결된 것으로 나타났습니다. 일부 주요 프로젝트는 일시적으로 거래를 중단했습니다.
특히, 일부 프로젝트에서는 은행이 부동산 대출에 대한 신용 한도를 엄격히 적용해 구매자가 지불 능력을 상실하면서 보증금 환불이나 반품 거래가 크게 늘었습니다. 자신의 능력 이상으로 재정적 레버리지를 활용한 많은 투자자들은 우대 금리 프로그램이 만료되자 손실을 감수해야 했습니다.
하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 현재 타운하우스와 빌라 소유주들이 집을 팔거나 손해를 보고 팔아야 하는 데에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다. 특히 주목할 만한 이유는 많은 투자자들이 자본을 인출하고 투자 방향을 바꾸고 싶어한다는 점이다. 또 다른 이유는 많은 투자자가 큰 재정적 레버리지를 사용하고, 이를 통제할 수 없을 때 대량으로 매도해야 하기 때문입니다.
다랏 빌라자금 관리 및 사용에 관한 규정 발표
람동성 인민위원회는 다랏시의 국유 빌라 자금 관리 및 사용에 관한 결정 제53/2023/QD-UBND호를 발표했습니다.
람동성 인민위원회의 분류에 따르면, 다랏시에는 166개의 빌라가 있으며, 3개 그룹으로 나뉩니다.1그룹 빌라는 건축 예술성, 경관, 역사 및 문화적 가치 측면에서 전형적인 가치를 지닌 빌라(3개 빌라)입니다. 2그룹 빌라는 1그룹 빌라에 속하지 않지만 건축학적, 조경적, 역사적, 문화적 가치를 지닌 빌라입니다(69개 빌라 포함). 3그룹 빌라는 1그룹 및 2그룹 빌라(94빌라 포함)에 속하지 않는 빌라입니다.
국가 소유 빌라 166채 중 30채는 철거되었고, 25채는 리노베이션, 수리, 업그레이드되었으며, 빌라를 담당하는 기관이나 빌라를 임대하는 개인 및 기업의 요구에 맞춰 건축물을 신축했습니다.
지역 내 국가 소유 빌라 자금의 관리 및 사용에 대한 규정을 공포하는 결정은 일반 규정, 특별 규정 및 시행 조직을 포함하여 총 16개 조, 3개 장으로 구성되어 있습니다.
도인민위원회는 건설국에 주도권을 쥐고 관련 기관과 협조하여 규정에 따라 빌라 목록을 검토, 조정, 확정하도록 지시했다. 이 규정의 시행을 안내하여 조직과 개인이 이를 알고 시행할 수 있도록 합니다.
동시에 관련 기관과 긴밀히 협조하여 분류 빌라 목록을 공표하고, 이 규정의 시행을 정기적으로 검사하여 촉구한다.
도 인민위원회는 자연자원환경부, 문화체육관광부, 재무부, 계획투자부, 다랏시 인민위원회, 다랏시 주택관리센터에 각자의 기능과 임무에 따라 토지 할당, 토지 임대, 토지 회수에 관한 절차를 시행하도록 지도하고, 규정에 따라 빌라의 토지 관리를 검사 및 조사하도록 지시합니다.
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| 주지사궁은 더 이상 1군 빌라에 등록되지 않습니다. (출처: BXD) |
또한, 국가 소유 빌라 기금을 검토하여 과학적 자료를 구축하고, 도 인민위원회에 전형적인 역사-문화 및 건축적 가치가 있는 유물 빌라로 인정하도록 조언하고 제안합니다. 규정에 따라 빌라의 관리, 유지관리, 리노베이션 및 재건축을 위한 자금 분배를 연구하고 제안합니다.
빌라에 대한 투자 진행 상황을 정기적으로 점검하고 모니터링합니다. 투자법 위반 시, 투자 정책 철회, 투자 활동 종료, 투자 등록증(있는 경우) 철회 등에 대한 조언을 제공합니다.
아파트를 처음 구매하는 분들을 위한 참고사항
아파트 매매는 고가 거래입니다. 안전, 편의성, 재정적 요구 사항을 충족하는 아파트를 찾는 것은 많은 젊은 가족에게 어려운 문제입니다. 경험과 지식이 없으면 법적으로 완성되지 않은 아파트를 구매하게 되거나, 재정적 위기에 처하게 될 수 있습니다...
재정적 고려 사항
아파트를 구매하는 데 얼마나 많은 돈이 있어야 하는지는 여전히 대중의 관심 주제입니다. 왜냐하면 주택 소유에 대한 수요가 여전히 매우 높기 때문입니다. 거의 모든 사람이 집을 살 만한 자금이 없어 어려움을 겪고 있지만, 이제 많은 은행들이 아파트 가치의 최대 70%까지 대출해 주고 있습니다.
하지만 많은 전문가에 따르면, 재정 상황이 좋을 때에만 집을 사야 합니다. 대출 금액이 클수록 원금과 이자를 지불해야 할 의무가 커집니다. 따라서 구매자는 적절한 대출 비율도 고려해야 합니다.
프로젝트 법적 확인
아파트를 사는 데는 비교적 많은 돈이 필요합니다. 젊은 부부는 재정적으로 강하지 않은 경우가 많으므로 사기당하고 돈을 잃는 것을 피하기 위해 법적 문서를 주의 깊게 확인해야 합니다.
현재 부동산 시장에서는 수십 년 동안 사람들이 거주하고 있음에도 불구하고 아직 적법한 등기부나 매매 계약서를 받지 못한 아파트와 타운하우스 프로젝트 사례가 많이 있습니다. 이러한 사례는 주택 구매자에게 막대한 법적 위험과 이익을 안겨줄 것입니다.
또한, 고객이 주택 매매가격의 50~70%를 입금하고 납부하였으나, 프로젝트가 일정에 뒤처져 마감일까지 고객에게 인도되지 않는 경우도 많습니다.
신뢰할 수 있는 투자자를 선택하세요
아파트를 구매할 때 무시할 수 없는 또 다른 경험은 투자자가 평판이 좋고 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 투자자뿐만 아니라 계약자와 건설업체 역시 주택의 합법성, 품질, 그리고 전체 프로젝트의 건설 진행 상황에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
내부 및 외부 시설을 고려하세요
사람들이 아파트에 살기로 선택하는 이유는 공원, 수영장, 쇼핑 지역 등 아파트에 딸린 외부 시설을 이용하기 위해서입니다.
따라서 이러한 조건을 충족하는 아파트를 선택하는 것을 우선시해야 합니다. 재정 상황이 허락하지 않는다면, 주거 필요 사항만 충족하고 외부 편의 시설이 없는 아파트를 고려해보세요.
아파트 보안 시스템
보안 시스템은 아파트를 구매할 때 가장 많이 겪는 경험 중 하나입니다. 그것은 모든 가족 구성원의 건강, 삶, 삶의 질에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
아파트의 방화 시스템이 보장되어 있고 정기적으로 유지관리되는지 살펴봐야 합니다. 관리부서와 보안팀은 아파트 건물을 엄격하게 감시하고 운영하나요? 특히 긴급상황을 신속히 처리할 수 있는 신속한 대응이 있나요?
관리 수수료 및 관련 비용
관리비 및 쓰레기 수거료, 주차료, 일반 청소료 등 수반 비용은 품질에 비해 만족스러운 수준으로 평가되며, 동일 지역 동일 가격대 아파트와 비교했을 때 전반적인 수준과 일치합니다.
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