부동산 가격은 하락했지만 매매는 여전히 부진하다. 매수자-판매자 줄다리기, 최신 적색책 분리 절차

120조 VND의 우대 신용 패키지로 인한 미지급 부채 없음, 토지 가격 하락, "바닥"을 기다리는 투자자, 콘도텔 부문에 대한 희소식... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산: 하노이의 사회주택 지역 이미지. (출처: VNA)

12조원 규모의 우대대출을 빌린 사람은 없다

건설부는 5월 19일 "2021~2030년까지 저소득층과 산업단지 종사자를 위한 사회주택 아파트 100만호 이상 건설에 투자" 사업 추진을 위한 회의를 개최했다.

이 회의에서 경제부문신용부(국립은행) 부국장인 응우옌 쑤언 박 씨는 지금까지 2023년 3월 11일자 정부 결의안 33호에 따라 사회주택, 근로자 주택, 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트의 투자자와 구매자에게 대출하는 120,000억 VND 규모의 신용 패키지가 미지급 부채를 발생시키지 않았다고 말했습니다.

그 전에는 은행 시스템에서 사회 주택과 저소득층을 위한 주택을 위한 여러 대출 프로그램을 시행했습니다. 예를 들어, 2015년 3월 31일 현재 100/2015 법령에 따른 사회주택 대출 프로그램의 미지급 부채는 10,9350억 VND에 달했습니다. 국회 결의안 제43/2022호와 2022년 1월 30일자 정부 결의안 제11호에 따라 이행된 미지급 채무를 포함하여 4조 3,810억 VND입니다.

그는 12조동 규모의 신용 패키지 시행에 따른 어려움과 장애에 대해, 현재 사회주택과 근로자 주택의 공급은 여전히 ​​제한적이라고 말하며, 사회주택 사업에 대한 투자자 선정과 관련된 어려움과 장애 등 최소 100만호의 사회주택 아파트 건설 투자 프로젝트에서 언급된 어려움과 장애로 인해 제한적이라고 덧붙였다. 다음으로, 사회주택을 위한 토지 자금과 사회주택을 건설하는 투자자에 대한 인센티브는 실제로 매력적이지 않습니다. 사회주택의 판매 가격 결정...

"이러한 문제는 사회주택 공급과 사업 시행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 국가은행은 건설부의 지침에 따른 사업 목록을 받지 못했습니다. 따라서 2023년 4월 1일부터 시행되었지만, 현재까지 120조 동(VND) 규모의 대출 프로그램을 통해 미지불된 부채는 없습니다."라고 박 씨는 말했습니다.

또한 박 씨에 따르면 사회주택 구매 조건에 대한 규정에도 많은 불만이 제기되고 있다. 개인소득세가 부과되지 않는 거주 조건과 소득 조건은 주택 가격이 오르는 상황에서 더 이상 적합하지 않다는 것이다.

12조 VND 규모의 대출 프로그램을 실제로 실행하고 2030년까지 최소 100만 채의 사회주택과 근로자 주택을 건설한다는 목표에 기여하기 위해서는, 국가은행 대표는 부처, 지부, 지방자치단체 간의 협력이 필요하다고 제안했습니다.

특히 각 부처에서는 사회주택과 근로자주택에 대한 투자 및 건설에 대한 법적 장벽, 절차 및 형식을 철폐하기 위해 관련 법률 문서를 검토하고 개정하고, 이 부동산 부문의 시장 공급을 늘리고, 국민의 실제적 요구를 충족합니다.

각 성, 중앙 직할시의 인민위원회는 사회주택 개발을 위한 토지자금에 주의를 기울이고 이를 마련한다. 수혜자가 상업은행에서 대출을 받을 수 있도록 프로젝트 목록을 조기에 발표합니다.

부동산 가격 하락에도 불구하고 매수자는 여전히 '사라지고 있다'

건설부 보고서에 따르면, 1분기에 주택 가격과 일부 부동산 가격이 큰 폭으로 변동했습니다. 하노이, 호치민시 및 일부 다른 지방의 아파트 가격은 하락하는 곳도 있고 상승하는 곳도 있는 등 변동하는 경향이 있는 반면, 토지 부문은 매우 뚜렷한 하락 추세를 보입니다.

다낭, 하이퐁, 카인호아 지역의 토지 가격이 크게 하락했습니다. 기존 프로젝트의 토지 가격도 전 분기 대비 약 4.5~8% 하락했으며, 동나이성, 카인호아성, 다낭성, 호치민시 등에서 큰 폭으로 하락했습니다.

건설부에 따르면, 많은 지역에서 빌라와 프로젝트 용지 부문의 가격이 하락하는 추세이며 거래도 거의 이루어지지 않고 있습니다. 그 이유는 가격이 너무 높고, 고객 신뢰도가 여전히 낮으며, 이자 비용이 높기 때문입니다.

DKRA 그룹이 방금 발표한 호치민시와 주변 지역 부동산 시장에 대한 최신 보고서에 따르면, 1분기 흡수율이 63%에 불과했던 데 반해, 4월에는 많은 투자자가 빠른 지불 할인 정책을 적용한 것으로 나타났습니다. 특히 아파트의 공시가격을 최대 52%까지 낮추는 프로젝트가 있습니다.

그러나 1차 매매 가격 수준은 투입 비용, 이자율, 법적 문제 등의 압력으로 인해 여전히 높은 수준에 고정되어 있습니다. 부동산에 대한 장애물을 제거하고 이자율을 낮추는 정책에 대한 정보로 인해 유동성이 약간 회복되면서 2차 시장의 하락세가 둔화되었습니다.

호치민시의 1차 아파트 가격은 m²당 6,710만~7,670만 VND 사이에서 변동하고 있습니다. 빈즈엉에서는 m2당 가격이 약 3,700만~4,680만 VND입니다.

황하이(Hoang Hai) 주택 및 부동산 시장 관리국(건설부) 국장은 부동산 시장이 실질적으로 회복되지 않았다고 평가했습니다. 일부 투자자는 집을 가지고 있지만 시장 상황이 좋지 않아 매매 실적에 영향을 미칠까 봐 판매를 시작할 준비가 되어 있지 않습니다.

그 사이, 구매자들은 여전히 ​​"바닥 낚시"라는 사고방식을 고수하고 있다. DKRA 그룹 전문가에 따르면, 올해 첫 몇 달 동안 금리를 인하하는 징후를 보이는 은행들의 긍정적인 신호와 시장에 대한 정책 및 지원이 최근 유동성에 큰 영향을 미치지는 않았습니다.

현재, 매수자들은 시장이 "바닥을 치기"를 기다리고 있으며, 돈을 쓰는 데 자신감이 부족합니다. 말할 것도 없이, 많은 사람들이 시장에 대한 신뢰, 특히 프로젝트의 합법성에 대한 신뢰를 잃습니다. 게다가 많은 고객은 부동산을 구매하기 위해 돈을 빌리는 것을 주저하고 있습니다. 이자율이 낮아졌지만 여전히 높기 때문입니다.

시장 기록에 따르면 토지, 빌라 등 대부분 부문에서 2차 매매 가격이 하락한 것으로 나타났습니다. 실제로 호치민시와 남부 지역의 많은 프로젝트는 2차 시장과 1차 시장 모두에서 40~45%나 하락했습니다. 하지만 유동성은 여전히 ​​매우 낮습니다.

EZ 부동산 투자 및 개발 JSC(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 즉각적인 가격 하락 흐름은 이전 기간에 지나치게 높게 부풀려졌던 투기적 부문에서 강하게 나타날 것이라고 말했습니다. 도심 주택과 상업적 이점과 안정적인 인프라를 갖춘 도시 지역 등 일부 부문은 주택에 대한 실제 수요가 여전히 매우 크기 때문에 감소하지 않을 것입니다.

토안 씨에 따르면 교외 부동산 상품은 아직까지 크게 감소하지 않았다고 합니다. 경제적 여건이 어려운 일부 고객의 요구만을 충족시키는 매우 비싼 제품도 있습니다.

지금 집을 사기 위해 돈을 내야 할지 말지에 대해 토안 씨는 많은 요소를 고려하고 계산해야 한다고 말했습니다.

올해 초 몇 달 동안은 고객 심리 위축으로 시장이 침체되었지만, 실제로 부동산 거래 수요는 여전히 매우 높습니다. 정부와 지자체는 부동산 사업의 어려움과 난관을 해결하고 직접 검토하는 데 매우 관심을 가지고 있습니다. 개방적인 정책은 공급을 완화할 것이며, 공급이 보충되면 가격은 더욱 합리적으로 책정될 것입니다.

현재 부동산 가격은 여전히 ​​높은 편입니다. 예를 들어 도심의 오래된 아파트는 1m²당 3,000만 동이었지만, 지금은 일부 지역에서는 1m²당 4,000~4,500만 동까지 치솟았습니다. 이는 비합리적입니다. "물품의 출처가 다양해지면 가격도 다양해지고, 구매자는 더 적합한 선택권을 갖게 될 것입니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

투자자 신뢰 회복

정부가 발표한 법령 제10/2023/ND-CP호는 리조트 부동산 시장에 좋은 소식으로 여겨진다. 이에 따라 상업 및 서비스용 토지에 있는 호텔 아파트, 리조트 아파트(콘도텔), 오피스텔, 리조트 빌라 및 기타 숙박 및 관광에 서비스를 제공하는 건축물은 자격을 갖춘 경우 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산(적색책)에 대한 증서를 부여받습니다.

최근 5월 15일, 천연자원환경부(MONRE)는 각 성 및 시의 인민위원회에 공식 공문을 보내 법령 제10/2023호의 시행을 조직하기 위해 관할 구역 내 문서를 검토하고 발급해 달라고 요청했습니다. 특히, 부처는 지방자치단체가 콘도텔, 관광 빌라, 오피스텔, 상업 서비스 등에 대한 "적색책" 발행을 촉진하도록 요구합니다.

베가 시티 나트랑 프로젝트(칸호아) 투자자인 KDI 홀딩스의 대표이사 도 뚜안 안 씨는 정부의 법령 제10/2023호가 특히 콘도텔과 같은 리조트 부동산 유형에 대한 명확하고 투명한 법적 프레임워크를 만드는 데 중요한 진전이라고 말했습니다. 이는 개발 잠재력이 큰 유형이지만, 구체적인 법적 문서가 부족해 이전에 많은 어려움을 겪었던 유형입니다.

경제학자, 준교수, 박사 딘 트롱 틴은 또한 이러한 유형의 투자에 대한 적색 목록 발행은 매우 긍정적인 정보이며, 특히 최근 부동산 시장이 거의 동결된 상황에서 투자자들의 신뢰를 강화하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

틴 씨에 따르면, 최근 천연자원환경부는 지방자치단체에 적색책을 발행할 것을 상기시키고 "촉구"하는 내용의 문서를 보냈다고 합니다. 그러나 틴 씨는 이를 조속히 시행하기 위해서는 당국이 절차, 주제에 대한 구체적인 지침이 담긴 회람을 갖춰야 한다고 말했습니다.

세빌스 호텔 아시아 태평양 컨설팅 책임자인 우옌 응우옌(Uyen Nguyen) 여사는 이는 최근 투자자와 고객 간의 분쟁을 해결하는 데 기여하면서 막대한 실질적 수요를 충족하는 긍정적인 신호라고 언급했습니다.

그러나 우옌 여사에 따르면, 해당 법령이 공포되고 시행되기까지는 어느 정도 시간이 걸릴 것으로 보인다.

붉은 책 분리(토지 구획 분리)는 붉은 책이 있는 토지 구획을 여러 개의 다른 부분으로 나누는 것을 허용하는 유능한 국가 기관의 활동이지만 여전히 최소 면적에 대한 규정을 충족합니다. (사진: 하퐁)

2023년 적색책 분리 절차

현재 많은 사람들이 토지 사용권을 매매하거나 양도하는 등 다양한 목적으로 적색책을 분리해야 할 필요성을 느끼고 있습니다. 하지만 많은 사람들이 이 절차를 제대로 이해하지 못해 시간 낭비는 물론 법적 문제도 발생합니다.

붉은 책 분리(토지 구획 분리)는 붉은 책이 있는 토지 구획을 여러 개의 다른 부분으로 나누는 것을 허용하는 유능한 국가 기관의 활동이지만 여전히 최소 면적에 대한 규정을 충족합니다.

붉은 책을 분리하는 데는 다음과 같은 여러 가지 목적이 있을 수 있습니다. 토지 사용권의 일부와 토지에 부착된 자산을 양도하는 것. 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산의 일부를 상속받는다. 토지에 부여된 토지 사용권 및 자산의 일부를 양도합니다. 토지이용권의 일부 및 토지에 부착된 자산의 저당권 토지 이용권과 토지에 부착된 자산에 의한 부분적 자본 출자.

붉은 책을 분리하기 위한 조건은 다음과 같습니다. 토지 사용권 증명서가 있어야 합니다. 세분화를 위한 최소 면적 및 면적 요건을 충족해야 합니다. 해당 지역에 영구 거주지가 있어야 하며 토지 분쟁이 없어야 합니다. 토지가 사용 중입니다. 집행을 위해 압수되지 않음이 보장됩니다.

붉은 책을 분리하기 위해 필요한 모든 조건을 갖추었을 때, 붉은 책을 분리하고자 하는 사람은 토지 분리 신청서를 포함한 모든 서류와 기록을 확보해야 합니다. 토지 이용권 이전 서류 해당 토지가 분쟁 대상이 아니며 지방 계획에 부합한다는 인민위원회의 증명서.

모든 서류 작업을 완료한 후 토지 관리 사무소는 다음과 같은 업무를 담당하게 됩니다. 토지를 분할하기 위해 토지를 측량합니다. 새로 분리되거나 합병된 토지에 대하여 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증명서를 토지사용자에게 부여하기 위해 관할기관에 제출할 서류를 준비합니다. 토지 기록 및 토지 데이터베이스의 변경 사항을 조정하고 업데이트합니다. 토지사용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증서를 수혜자에게 교부하거나, 사법부에 신청하는 경우에는 이를 인민위원회에 보내 교부받는다.

적색책 분리절차 처리기한은 법률이 정한 공휴일 및 휴무일을 제외하고 유효한 서류를 접수한 날로부터 15일을 넘지 아니한다. 공동체에서 서류를 수령하는 시간과 토지 사용자의 재정적 의무를 이행하는 시간은 포함되지 않습니다. 토지이용법 위반에 대한 심의·처리 기간과 감정청구 기간은 포함되지 않습니다.

조건이 열악한 지역의 경우, 토지분쟁조정절차를 제외하고 이 조에서 규정하는 각종 절차의 이행기간을 10일씩 연장한다.

토지 분할 조사 수수료: 180만~250만 VND 사이에서 변동.

증명서 발급 수수료: 증명서당 100,000 VND 미만.

원천: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dat-giam-gia-van-e-am-giang-co-ke-ban-nguoi-mua-thu-tuc-tach-so-do-moi-nhat-227810.html