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| 최신 부동산: 하노이의 사회주택 지역 이미지입니다. (출처: VNA) |
12조원 규모의 우대대출을 아무도 빌리지 않았다
건설부는 5월 19일 "2021~2030년 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 최소 100만호의 사회주택 아파트 건설에 투자" 사업 추진을 위한 회의를 개최했다.
이 회의에서 경제부문 신용부(국립은행)의 응우옌 쑤언 박 부국장은 지금까지 2023년 3월 11일자 정부 결의안 33에 따라 사회주택, 근로자 주택, 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트의 투자자와 구매자에게 대출하는 120,000억 VND의 신용 패키지가 미지급 부채를 발생시키지 않았다고 말했습니다.
그 전에는 은행 시스템에서 사회 주택과 저소득층을 위한 주택을 위한 여러 대출 프로그램을 시행했었습니다. 예를 들어, 2015년 3월 31일 현재 100/2015 법령에 따른 사회 주택 대출 프로그램의 미지급 부채는 10,935억 VND에 달했습니다. 국회 결의안 제43/2022호와 2022년 1월 30일자 정부 결의안 제11호에 따라 이행된 미지급 채무를 포함하여 4조 3,810억 VND입니다.
그는 120조 VND 규모의 신용 패키지 시행에 따른 어려움과 장애물에 대해, 현재 사회주택과 근로자 주택의 공급은 여전히 제한적이라고 말하며, 최소 100만 가구의 사회주택 아파트 건설에 투자한다는 프로젝트에서 언급한 어려움과 장애물, 예를 들어 사회주택 프로젝트에 대한 투자자 선정과 관련된 어려움과 장애물로 인해 제한적이라고 덧붙였다. 다음으로, 사회주택을 위한 토지 자금과 사회주택을 건설하는 투자자에 대한 인센티브는 그다지 매력적이지 않습니다. 사회주택의 매매가격을 결정하다...
"이러한 문제는 사회 주택 공급과 프로젝트 실행 진행에 영향을 미칠 수 있습니다. 지금까지 국가 은행은 건설부의 지침에 따라 프로젝트 목록을 받지 못했습니다. 따라서 2023년 4월 1일부터 시행되었지만 지금까지 120,000억 VND 대출 프로그램에 따라 미지급 부채가 없었습니다."라고 Bac 씨는 말했습니다.
또한 박 씨에 따르면 사회주택 구매 조건에 대한 규정에도 많은 불만이 제기되고 있다. 예를 들어, 개인 소득세가 부과되지 않는 거주 조건과 소득 조건은 더 이상 주택 가격이 오르는 맥락에 적합하지 않다.
120조 VND 규모의 대출 프로그램이 실제로 실행되어 2030년까지 최소 100만 채의 사회주택과 근로자 주택을 건설한다는 목표에 기여하기 위해서는, 국가은행 대표는 부처, 지부, 지방 자치 단체 간의 조정이 필요하다고 제안했습니다.
특히, 각 부처에서는 사회주택과 근로자 주택에 대한 투자와 건설에 대한 법적 장애물, 절차 및 형식을 없애기 위해 관련 법률 문서를 검토하고 개정하고, 이 부동산 부문의 시장 공급을 늘리고, 국민의 실제적 요구를 충족시킵니다.
각 도, 중앙 직할시의 인민위원회는 사회주택 개발을 위한 토지자금에 주의를 기울이고 이를 마련한다. 수혜자들이 상업은행에서 대출을 받을 수 있도록 프로젝트 목록을 조기에 발표합니다.
부동산 가격 하락, 구매자는 여전히 '사라짐'
건설부 보고서에 따르면 1분기에 주택 가격과 일부 부동산 가격이 큰 폭으로 변동했습니다. 하노이, 호치민시 등 일부 지방의 아파트 가격은 변동하는 경향이 있으며, 일부는 하락하고 일부는 상승하지만, 토지 부문은 매우 뚜렷한 하락 추세를 보입니다.
다낭, 하이퐁, 카인호아 지역의 토지 가격이 크게 하락했습니다. 기존 프로젝트의 토지 가격도 전 분기 대비 약 4.5~8% 하락했으며, 동나이, 카인호아, 다낭, 호치민시에서 상당한 하락세를 보였습니다.
건설부에 따르면, 많은 지방에서 빌라와 사업용 토지 부문의 가격이 하락하는 추세이며 거래도 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 그 이유는 가격이 너무 높고, 고객 신뢰도가 여전히 낮으며, 이자 비용이 높기 때문입니다.
DKRA 그룹이 방금 발표한 호치민시와 주변 지역의 부동산 시장에 대한 최신 보고서에 따르면, 1분기 흡수율이 63%에 불과했던 이후, 4월에는 많은 투자자가 빠른 지불 할인 정책을 적용한 것으로 나타났습니다. 특히 아파트 매물 가격을 최대 52%까지 낮추는 프로젝트가 진행 중이다.
그러나 1차 매도 가격 수준은 투입 비용, 이자율, 법적 문제 등의 압력으로 인해 여전히 높은 수준에 고정되어 있습니다. 부동산에 대한 장애물을 제거하고 이자율을 낮추기 위한 정책에 대한 정보로 인해 유동성이 약간 회복되면서 2차 시장의 하락세가 둔화되었습니다.
호치민시의 1차 아파트 가격은 m2당 6,710만~7,670만 VND 사이에서 변동하고 있습니다. 빈즈엉에서는 가격이 m2당 3700~4680만 VND 정도입니다.
황하이 주택 및 부동산 시장 관리국(건설부) 국장은 부동산 시장이 실질적으로 회복되지 않았다고 평가했습니다. 일부 투자자는 집이 있지만 시장 상황이 좋지 않아 매매 실적에 영향을 미칠까 봐 판매를 시작할 준비가 되어 있지 않습니다.
그 사이, 구매자들은 여전히 "바닥 낚시"라는 사고방식을 갖고 있다. DKRA 그룹 전문가에 따르면, 올해 첫 몇 달 동안 은행에서 이자율을 인하한다는 긍정적인 신호와 시장에 대한 정책 및 지원이 있었지만 최근에는 유동성에 큰 영향을 미치지 않았습니다.
현재 매수자들은 시장이 '바닥을 치기'를 기다리고 있으며, 돈을 쓸 자신감이 부족합니다. 말할 것도 없이, 많은 사람들이 시장에 대한 신뢰를 잃었고, 특히 프로젝트의 합법성에 대한 신뢰가 떨어졌습니다. 게다가 많은 고객들은 부동산을 사기 위해 돈을 빌리는 데 여전히 주저하고 있다. 이자율이 낮아졌지만 여전히 높기 때문이다.
시장 기록에 따르면 토지, 빌라 등 대부분 부문에서 2차 매매 가격이 하락한 것으로 나타났습니다. 사실, 호치민시와 남부 지역의 많은 프로젝트는 2차 및 1차 시장 모두에서 40-45%나 하락했습니다. 하지만 유동성은 여전히 매우 낮습니다.
EZ 부동산 투자 및 개발 JSC(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 즉각적인 가격 하락 흐름은 이전 기간에 너무 높게 부풀려진 투기적 부문에서 강하게 나타날 것이라고 말했습니다. 도심 주택과 상업적 이점과 안정적인 인프라를 갖춘 도시 지역 등 일부 부문은 주택에 대한 실제 수요가 여전히 매우 크기 때문에 감소하지 않을 것입니다.
토안 씨에 따르면 교외 부동산 상품은 아직까지 크게 감소하지 않았다고 합니다. 경제적 여건상 일부 고객층의 필요만 충족시키는 매우 비싼 제품도 있습니다.
현재 집을 사기 위해 돈을 내놓을지 여부에 대해 토안 씨는 많은 요소를 고려하고 계산해야 한다고 말했습니다.
“올해 초 시장은 고객 심리가 강해 침체기를 겪었지만, 실제로 부동산 거래 수요는 여전히 매우 큽니다. 정부와 지자체에서는 부동산 사업의 난관과 문제점을 파악하고 이를 해결하기 위한 직접적 고려에 주의를 기울이고 있습니다. 개방 정책은 공급을 해방시킬 것이다. 공급이 늘어나면 가격도 더 합리적이 될 것입니다.
현재 부동산 가격은 여전히 높은 편입니다. 예를 들어 도심의 오래된 아파트는 1m2당 3,000만 동이었지만, 현재 일부 지역은 1m2당 4,000~4,500만 동까지 치솟았습니다. 이는 비합리적입니다. 상품의 출처가 다양하면 가격도 다양해지고, 구매자는 더 적합한 선택권을 가질 수 있다"고 토안 씨는 말했다.
투자자 신뢰 회복
정부가 발표한 법령 10/2023/ND-CP는 리조트 부동산 시장에 좋은 소식으로 여겨진다. 이에 따라 상업 및 서비스용 토지에 있는 호텔 아파트, 리조트 아파트(콘도텔), 오피스텔, 리조트 빌라 및 기타 숙박 및 관광에 서비스를 제공하는 공사는 자격을 갖춘 경우 토지사용권, 주택소유권 및 토지에 부착된 기타 자산(적색책)에 대한 증서가 부여됩니다.
최근 5월 15일, 천연자원환경부(MONRE)는 각 성 및 시의 인민위원회에 공식 공문을 보내 법령 10/2023의 시행을 조직하기 위해 해당 관할권에 속한 문서를 검토하고 발급해 달라고 요청했습니다. 특히, 부처는 지방자치단체가 콘도텔, 관광 빌라, 오피스텔, 상업 서비스 등에 대한 "레드북" 발행을 촉진하도록 요구합니다.
Vega City Nha Trang 프로젝트(Khanh Hoa)의 투자자인 KDI Holdings의 총괄 이사인 Do Tuan Anh 씨는 정부의 법령 10/2023이 특히 콘도텔과 같은 리조트 부동산 유형에 대한 명확하고 투명한 법적 프레임워크를 만드는 데 있어 중요한 진전이라고 말했습니다. 이 유형은 개발 잠재력이 큰 유형이지만, 이전에는 특정 법적 문서가 부족해 많은 어려움을 겪었습니다.
경제학자, 준교수, 박사 딘 트롱 틴은 또한 이러한 유형의 투자에 대한 적색장부 발행은 매우 긍정적인 정보이며, 특히 최근 부동산 시장이 거의 동결된 상황에서 투자자들의 신뢰를 강화하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.
틴 씨에 따르면, 최근 천연자원환경부의 발송은 지방에 적색책을 발행하라고 상기시키고 "촉구"했습니다. 하지만 이를 조속히 실행하기 위해서는 당국이 절차, 주제에 대한 구체적인 지침이 담긴 회람이 필요하다고 틴 씨는 말했습니다.
Savills Hotels Asia-Pacific의 컨설팅 책임자인 Uyen Nguyen 여사는 이것이 엄청난 실질적 수요를 충족시키는 긍정적인 신호이며, 최근 투자자와 고객 간의 분쟁을 해결하는 데 기여한다고 언급했습니다.
하지만 우옌 여사에 따르면, 법령이 공포되고 시행되기까지 어느 정도 시간이 걸릴 것이라고 합니다.
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| 붉은 책 분리(토지 구획 분리)는 붉은 책이 있는 토지 구획을 여러 개의 서로 다른 부분으로 나누는 것을 허용하는 유능한 국가 기관의 활동이지만 여전히 최소 면적에 대한 규정을 충족합니다. (사진: 하퐁) |
2023년 붉은책 분리 절차
현재 많은 사람들이 토지 사용권을 매매하거나 양도하는 등 여러 목적으로 적색장부를 분리해야 할 필요성을 느끼고 있습니다. 하지만 많은 사람들이 이 절차를 제대로 이해하지 못해 시간 낭비는 물론, 법적 문제도 발생하게 됩니다.
붉은 책 분리(토지 구획 분리)는 붉은 책이 있는 토지 구획을 여러 개의 서로 다른 부분으로 나누는 것을 허용하는 유능한 국가 기관의 활동이지만 여전히 최소 면적에 대한 규정을 충족합니다.
붉은 책을 분리하는 데는 여러 가지 목적이 있을 수 있습니다. 예를 들어 토지 사용권의 일부와 토지에 부착된 자산을 양도하는 것입니다. 토지이용권 및 토지에 부착된 자산의 일부를 상속받는다. 토지에 부가된 토지 사용권과 자산의 일부를 양도함; 토지이용권의 일부와 토지에 부착된 자산에 대한 저당권; 토지이용권과 토지에 부착된 자산에 의한 부분적 자본 출자.
붉은책을 분리하기 위한 조건은 다음과 같습니다: 토지 사용권 증명서가 있어야 합니다. 세분화를 위한 최소 면적 및 면적 요건을 충족해야 합니다. 해당 지역에 영구 거주지가 있어야 하며 토지 분쟁이 없어야 합니다. 토지가 사용 중입니다. 집행을 위해 압수되지 않음을 보장합니다.
붉은 책을 분리하기 위해 필요한 모든 조건을 갖추었을 때, 붉은 책을 분리하고자 하는 사람은 토지 분리 신청서를 포함한 모든 서류와 기록을 확보해야 합니다. 토지이용권 양도서류 해당 토지가 분쟁의 대상이 아니며 지방 계획에 부합한다는 인민위원회의 인증서.
모든 서류 작업을 완료한 후, 토지 관리 사무소는 다음과 같은 업무를 담당하게 됩니다. 토지를 분할하기 위해 토지를 측량합니다. 새로 분리되거나 합병된 토지에 대하여 토지사용자에게 토지사용권증서, 주택소유권증서 및 기타 토지에 부속된 자산증서를 발급하기 위하여 관할기관에 제출할 서류를 준비한다. 토지 기록 및 토지 데이터베이스의 변경 사항을 조정하고 업데이트합니다. 토지사용권, 주택소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서를 수혜자에게 교부하거나, 코뮌 단위로 신청하는 경우에는 교부를 위해 인민위원회에 보낸다.
적색책 분리 절차 처리 기간은 법률이 정한 공휴일 및 휴무일을 제외하고 유효한 서류를 접수한 날로부터 15일을 넘지 않습니다. 공동체에서 서류를 받는 시간과 토지 사용자의 재정적 의무를 이행하는 시간은 포함하지 않습니다. 토지이용법 위반에 대한 심의·처리 기간과 감정신청 기간은 포함하지 않습니다.
여건이 어려운 지역의 경우, 토지분쟁조정절차를 제외하고 이 조에 규정된 각종 절차의 시행기간을 10일 연장한다.
토지 분할 조사 수수료: 180만~250만 VND 사이에서 변동됨.
증명서 발급 수수료: 증명서 당 100,000 VND 미만.
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원천
![[사진] 팜민친 총리, 지방자치단체와 경제성장에 관한 정부회의 주재](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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