기회는 도전과 얽혀 있습니다
통계청에 따르면, 2024년 베트남의 총 등록 외국인 투자 자본(FDI)(신규 등록 자본, 조정 자본 및 주식 매수 자본 출자 포함)은 382억 달러에 달해 전년 대비 3% 감소했습니다. 전반적인 상황과는 반대로, 부동산업 분야로의 자본 유입은 35% 이상 증가하여 63억 달러에 달했으며, 가공제조업에 이어 2위를 유지했습니다.
그러나 세계 무역전쟁의 위험이 임박해 있습니다. 최근 정부 회의에서 Pham Minh Chinh 총리는 올해 무역전쟁 가능성에 대한 대응 시나리오가 마련되어야 한다고 요청했습니다.
전문가들은 무역전쟁이 발발하면 부동산 산업은 어려움과 기회에 직면하게 될 것이라고 말하지만, 가장 분명한 것은 투자 자본 흐름이 영향을 받을 것이라는 것입니다. 외국인 투자자는 투자를 중단하거나 더 안전한 다른 시장으로 이동할 수도 있습니다.
Dan Tri 신문 기자와의 인터뷰에서 경제 전문가인 Dinh The Hien 박사는 세계 무역 전쟁이 일어나면 베트남은 발전할 수 있는 많은 기회가 있겠지만, 직면해야 할 어려움도 있을 것이라고 말했습니다.
단기적으로 위험은 베트남처럼 경제적 개방성이 높은 국가에 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적으로, 미국으로 수출하기 어려운 값싼 중국산 상품이 베트남 등의 국가로 흘러들어 덤핑이 발생할 것이다. 국내 생산과 소비가 어려움을 겪게 되고, 이는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.
또한, 공급망의 혼란은 인플레이션을 초래할 수도 있고, 은행이 이자율을 더 높이도록 강요하여 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.
중기적으로 베트남은 많은 기회를 가질 것이다. 무역전쟁이 일어나면 기업과 법인은 중국에서 베트남을 포함한 이웃 국가로 공장을 이전하는 과정을 가속화할 것입니다. 이를 통해 베트남은 공장과 작업장을 개발하기 위한 풍부한 FDI 자본을 환영할 것입니다. 이러한 훌륭한 기반은 동기식 인프라 연결을 통해 역동적인 지역의 부동산 시장을 지원할 것입니다.
같은 견해를 공유하는 Cushman & Wakefield Vietnam의 Trang Bui 사장은 베트남 부동산 산업이 가능한 세계 무역 전쟁의 맥락에서 기회와 도전에 모두 직면해 있다고 말했습니다.
기업들이 공장과 제조 시설을 설립할 새로운 지역을 찾으면서 FDI 유입이 증가할 가능성이 있으며, 베트남은 매력적인 목적지입니다. 그 이후로 산업용 부동산이 육성되었고, 특히 항구, 공항, 물류 센터 근처 지역을 중심으로 공업단지의 토지와 공장 임대에 대한 수요가 급증했습니다.
트랑 씨에 따르면, 무역 전쟁이 부동산에 미치는 간접적이지만 중요한 영향 중 하나는 건축 자재 가격의 급격한 변동입니다. 글로벌 공급망의 불확실성으로 인해 철강, 시멘트, 벽돌 및 기타 원자재의 가격이 모두 상승하고 있습니다.
그 결과 부동산 프로젝트의 건설 비용이 상당히 증가하여 주택 가격에 압박을 가하게 되었습니다. 최근 몇 년 동안 베트남의 건설 비용이 약 10~15%나 증가하여 투자자들은 가격 책정 전략을 조정하거나 새로운 프로젝트 시작을 연기해야 했습니다.
Dan Tri 신문 기자의 질문에 답하며, DKRA 그룹의 부사장인 Vo Hong Thang 씨는 베트남이 주요 세계적 변화에 직면해 중요한 갈림길에 서 있다고 말했습니다. 부동산 산업은 국제 경제 변화의 직접적인 영향을 받는 동시에 미래 경제 성장의 원동력 역할을 하는 핵심 부문 중 하나로 여겨진다.
기회 측면에서 볼 때, 무역전쟁의 영향을 받는 국가, 특히 중국에서 동남아시아 지역으로의 공급망 전환의 물결 덕분에 베트남은 FDI 자본 흐름의 매력적인 목적지가 될 잠재력을 가지고 있습니다.
이를 통해 생산과 수출에 대한 증가하는 수요를 충족하기 위해 산업용 부동산에 대한 강력한 개발 전망이 열렸습니다. 또한 외국 기업의 진출로 주택, 사무실, 부동산 서비스에 대한 수요도 증가하여 시장 개발의 원동력이 되고 있습니다.
하지만 탕 씨는 베트남 역시 많은 어려움에 직면해 있다고 말했습니다. 우선, 글로벌 공급망의 영향으로 인한 이자율, 환율, 원자재 가격 변동 위험이 부동산 사업에 압박을 줄 수 있습니다.
또한, 태국, 인도네시아, 말레이시아 등 지역 국가들과의 경쟁이 점점 더 치열해짐에 따라 베트남은 매력을 유지하기 위해 투자 환경을 크게 개선하고 인프라를 업그레이드해야 할 필요성이 커지고 있습니다. 더욱이 주요 강대국의 경제적 보호주의 정책은 수출 수요를 감소시켜 간접적으로 국내 부동산 시장의 발전에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산 산업은 잠재적인 세계 무역 전쟁의 맥락에서 기회와 도전에 모두 직면해 있습니다(사진: Trinh Nguyen).
산업용 부동산의 밝은 점
CBRE 베트남에 따르면, 산업용 부동산 부문은 작년에도 전체 부동산 시장에서 밝은 전망을 보였습니다.
삼성, LG, 폭스콘, 효성, 네슬레 등 많은 대형 글로벌 제조기업이 베트남의 다양한 지역에 많은 프로젝트를 확장하고 전개할 계획이라고 발표했습니다. 이들 기업이 생산 확대에 강력히 의지를 갖고 있다는 것은 FDI 자본의 기록적인 지출을 통해 입증되며, 그 규모는 250억 달러에 달한다.
반면, 주요 시장의 산업용지 공급이 제한적이어서 남부 지역의 흡수면적은 전년 대비 52% 감소한 265ha에 그쳤다. 주요 거래는 주로 바리어붕따우와 롱안성에 집중되어 있습니다.
CBRE 베트남은 향후 3년 동안 북부 지역의 산업용지 임대 가격이 연평균 4~8%, 남부 지역의 산업용지 임대 가격이 연평균 3~7% 상승할 것으로 예상합니다. 새로운 산업단지는 하이퐁, 빈푹(북부) 및 빈즈엉, 동나이, 롱안(남부)과 같은 잠재적 시장에 집중될 것입니다. 타잉호아, 응에안, 하띤, 꽝남성 등 중부 지방도 전문 투자자들의 참여 덕분에 새로운 산업단지를 개발할 것으로 예상됩니다.
많은 미지수와 무역 전쟁의 가능성이 있는 세계 경제의 맥락에서, Dinh The Hien 박사는 산업용 부동산 부문이 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 그 다음은 주변 주거용 부동산이라고 생각합니다. 이 밖에도 외국인 전문가가 임대할 수 있는 리조트 부동산과 서비스 아파트와 같은 부문도 중장기적으로 이익을 얻을 것으로 기대됩니다.
히엔 씨는 산업단지 부동산 개발은 쉽지 않으며, 모든 기업이 투자할 수 있는 것은 아니며, 전문성과 대규모 자본이 필요하다고 말했습니다. 이 부문의 특징은 단순히 인프라를 구축한 후 토지를 여러 구획으로 나눠 판매하는 것이 아니라, 현금 흐름을 확보하기 위해 투자한다는 것입니다. 산업단지가 프로젝트 수립부터 운영을 시작하는 시점까지 걸리는 시간은 빠르면 3년 정도가 걸립니다. 현재, 지방 산업지대를 설립하려면 기획투자부의 승인을 받아야 하며, 승인을 위해 총리에게 제출해야 합니다.
하지만 올해는 산업단지법의 개요를 국무총리에게 보고하고, 국회에 제출해 별도의 법률로 제정할 것으로 예상된다. 산업지대 승인권이 지방자치단체로 이관돼 앞으로 법적 절차가 단축될 것으로 예상된다.
"우리는 인프라 개발, 항만 시스템, 공항 등을 촉진하는 이점이 있습니다. 베트남에서 산업단지 부동산을 개발할 수 있는 기회는 매우 명확합니다. 산업단지 부동산 개발자는 재정적 역량을 강화하고, 이 지역의 다른 국가들과 경쟁하기 위해 체계적이고 전문적인 개발을 보장해야 합니다."라고 그는 말했습니다.
FDI 자본이 증가함에 따라 산업용 부동산은 밝은 전망으로 떠오르고 있다(사진: Trinh Nguyen).
Vo Hong Thang 씨는 산업단지 부동산을 밝은 전망으로 보고, 베트남으로 유입되는 FDI 자본 덕분에 산업단지 내 산업용 토지 임대 및 인프라 개발에 대한 수요가 증가하고 있다고 말했습니다. 베트남은 지리적 위치, 경쟁력 있는 노동 비용, 우대 정책 등의 이점을 바탕으로 점차 새로운 지역 제조 중심지로 자리매김하고 있으며, 지속 가능한 경제 발전을 촉진하는 데 기여하고 있습니다.
앞으로 베트남의 산업용 부동산은 기회와 과제를 모두 직면하게 될 것입니다. 특히, 세계 경제 변동과 투자 자본 흐름의 변화 속에서 더욱 그렇습니다.
기회에 관해서 Thang 씨에 따르면, 글로벌 공급망의 변화 추세는 베트남이 매력적인 목적지가 되고 있는 국가로의 강력한 투자 흐름을 만들어내고 있습니다.
베트남이 체결한 자유무역협정(FTA)은 관세상의 이점을 제공하고 시장을 개방하여 산업단지 개발에 박차를 가하고 있습니다. 게다가, 젊은 인구, 풍부한 노동력, 경쟁력 있는 노동 비용도 외국 투자자를 유치하는 요인입니다.
그러나 다른 국가도 적극적으로 FDI를 유치함에 따라 이 시장은 점차 지역적 경쟁이 심화되는 문제에 직면해 있습니다. 일부 지역의 연결 인프라가 아직 동기화되지 않아 물류 정체가 발생하고, 이는 산업단지에서 사업을 운영하는 기업에 어려움을 주고 있습니다.
Dan Tri 신문 기자와의 인터뷰에서 Trang Bui 여사는 산업용 부동산이 강력하게 발전할 것이라고 평가했습니다. 베트남의 산업용지 임대 가격은 2019년~2023년 동안 10~15% 상승했으며, 특히 항구, 공항, 물류 센터 근처 지역에서 상승세가 두드러졌습니다.
중국에서 베트남으로 생산 시설을 이전한 것은 빈즈엉, 롱안, 박닌, 하이퐁 등의 산업지대에 분명히 이로움을 안겨주었습니다. 산업용 부동산은 투자의 "핫스팟"이 되고 있으며, 많은 외국 기업이 생산 확장 기회를 모색하면서 물류 서비스, 스마트 창고, 위성 도시 지역 등의 개발로 이어지고 있습니다.
Trang 씨에 따르면 무역전쟁은 베트남의 산업용 부동산에 큰 활력을 불어넣을 수 있다고 합니다. 외국 기업이 중국을 떠날 때, 적절한 비용과 유리한 정책을 갖춘 대체 시장을 찾아야 합니다. 유리한 지리적 위치, 풍부한 노동력, 매력적인 투자 인센티브를 갖춘 베트남은 밝은 목적지가 될 것입니다.
또한 다국적 기업의 이전으로 인해 외국 전문가들을 위한 주택 수요도 늘어나 하노이, 호치민시, 박닌성, 빈즈엉성성 등의 대도시에 고급 아파트 부문과 상업용 부동산이 개발될 수 있는 여건이 조성되었습니다.
그러나 산업용 부동산 시장도 많은 어려움에 직면해 있습니다. 트랑 여사는 승인 절차 지연과 법적 문제로 인해 시장이 새로운 공급 부족 기간에 접어들 수 있다고 말했습니다.
베트남의 FDI 유치 경쟁력은 다른 국가들이 보다 우대적인 세금 정책을 적용함에 따라 점차 지역 내에서 약화되고 있습니다. 글로벌 공급망의 불확실성으로 인해 철강, 시멘트, 벽돌과 같은 건설 자재 가격이 상승할 수 있으며, 이는 건설 비용과 부동산 가격에 압박을 가할 수 있습니다.
베트남의 산업지대에는 투자와 개선된 교통 인프라가 필요하다(그림: 푸옥 투안).
산업용 부동산을 '이륙'시키려면 어떻게 해야 할까?
Trang Bui 여사는 산업 부동산에서 기회를 잡고 위험을 제한하기 위해 베트남은 상품 운송을 용이하게 하고 투자를 유치하기 위해 특히 고속도로, 항구, 공항과 같은 운송 인프라에 대한 투자와 업그레이드를 계속해야 한다고 말했습니다. 또한, 인허가 및 사업 수행 과정에서 기업이 소요되는 시간과 비용을 줄이고, 행정절차 개혁을 추진하는 것도 필요하다.
또 다른 중요한 점은 FDI 유치 경쟁력을 높이기 위해 우대 세금 정책을 적용하는 것을 고려하는 것입니다. 특히 다른 국가들이 유사한 조치를 적용하고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다. 베트남 부동산 기업의 기회를 잡고 어려움을 극복하기 위해서는 유연성과 적절한 사업 전략이 필요합니다.
무역 전쟁으로 인한 도전과 기회에 직면하여, Dinh The Hien 박사는 국가가 공공 투자 자본을 확보하고 산업단지 부동산 개발 잠재력이 있는 지역에서 동기식 인프라 건설을 계속 촉진해야 한다고 말했습니다.
또한, 국가는 투자자들이 자본의 압박을 받지 않도록 토지 이용료를 선불 또는 할부로 지불하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 산업단지에 투자하는 것은 단순한 사업적 문제가 아니라 전체 경제를 발전시키고, 다른 국가와 경쟁할 수 있는 우위를 확보하는 것이기 때문입니다.
보 홍 탕 씨는 기회를 잡고 위험을 제한하기 위해 베트남은 여러 가지 중요한 솔루션에 집중해야 한다고 말했습니다. 첫째, 국가는 산업단지 개발을 지원하고 편리한 연결성을 보장하기 위해 교통, 전기, 물, 기술 인프라에 대한 투자를 늘려야 합니다.
정부 역시 산업단지의 가치를 높이기 위해 첨단기술 및 친환경 산업을 우선시하는 선택적 FDI 유치 전략을 개발해야 합니다. 또한, 정부와 기업은 행정절차를 간소화하고 투자 환경을 개선하여 투자자들에게 유리한 환경을 조성하기 위해 긴밀히 협력해야 합니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
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