아파트 가격이 점점 더 비싸지는 이유 사회주택 투자자들은 10%의 이익을 거의 내지 못합니다.

2025년에는 저렴한 아파트 가격이 고급 아파트 가격보다 더 많이 오를 것으로 예상된다. 하노이에서는 약 14,000채의 주택이 판매될 예정이며, 그 중 대부분은 고가입니다. 하노이, 사회주택 매입 위한 '뇌물' 사건 처리 위해 경찰에 요청

아파트 가격이 점점 더 비싸지는 이유 사회주택 투자자들은 10%의 이익을 거의 내지 못한다

2025년에는 저렴한 아파트 가격이 고급 아파트 가격보다 더 많이 오를 것으로 예상된다. 하노이에서는 약 14,000채의 주택이 판매될 예정이며, 그 중 대부분은 고가입니다. 하노이, 사회주택 매입 위한 '뇌물' 사건 처리 위해 경찰에 요청

이번 주의 부동산 주요 소식은 다음과 같습니다.

아파트 1제곱미터당 수십 가지 비용이 든다.

투자 전자신문인 바오다우투(Baodautu.vn) 의 기자들이 시장을 조사하고 많은 기업에 연락한 결과, 그들은 모두 가격 인상이 투자자에 의해 "강제"된 것이 아니라 투자 비용에 따른 것이라고 말했습니다. 특히, 아파트 프로젝트의 경우, 고객에게 판매되는 평방미터당 가격에는 10가지 이상의 비용이 포함됩니다.

토지 비용과 건설 비용이 상승하고, 허가를 받는 데 걸리는 시간도 늘어나면서 아파트 가격이 급등하게 되었습니다.

첫 번째는 토지 매수 자금입니다. 부동산 프로젝트를 시작하려면 투자자는 토지를 보유해야 하는데, 현재 토지 가격은 상당히 높습니다. 예를 들어, 호치민시와 접경한 빈즈엉성 지역의 경우 부동산 사업에 활용 가능한 5,000m² 이상의 토지 펀드는 2,000억~3,000억 VND의 비용이 듭니다. 회사는 자체 자본의 30%만을 사용하여 토지를 매입하고, 나머지는 은행에서 대출을 받으며, 이자율은 보통 연 10%입니다.

둘째, 토지 자금이 있더라도 토지가 개간되지 않은 경우, 부지 개간에 따른 보상을 해야 하며, 이 비용은 일반적으로 투자 비용의 30%를 차지합니다.

셋째, 기업은 토지자금을 확보한 후, 프로젝트에 대한 법적 절차를 진행하게 되는데, 프로젝트에 대한 법적 문서 신청 비용은 프로젝트 총 투자자본의 10%~15%입니다.

네 번째는 토지이용세입니다. 이 수수료는 현행 토지가격표를 기준으로 시·도에서 발행하는 토지가격표에 따라 적용됩니다.

다섯 번째는 프로젝트 건설 비용입니다. 현재 시멘트, 벽돌, 철강, 위생 설비, 가구 등의 가격이 상승하고 있습니다. 고급 프로젝트의 경우 m2당 2,000만~3,000만 VND, 중급 프로젝트의 경우 m2당 1,500만~2,000만 VND가 될 것입니다. 일반적으로 투자자는 은행에서 프로젝트 건설 비용을 빌려 초기 투자를 진행합니다. 만약 프로젝트가 20층 높이, 700여개 제품, 지하 1층 규모라면, 건설 비용은 약 1조 VND, 일반 대출 금리는 10%, 공사 기간은 28개월이 될 것입니다. 따라서 건설에 대한 대출 이자는 약 3,000억 VND가 될 것이며, 이 이자는 고객에게 판매될 때 주택 가격에 포함될 것입니다.

여섯 번째는 마케팅과 판매 비용입니다. 이 비용은 프로젝트 투자 자본의 약 10%이며 고객에게 판매되는 가격에도 추가됩니다.

토요일은 중개인의 수수료 비용입니다. 현재 아파트 부문의 중개인 수수료는 판매된 제품당 6~7%입니다. 이 비용은 주택 판매 가격에 추가됩니다.

여덟 번째는 판매 비용으로, 고객에게 금이나 자동차를 제공하는 등의 할인입니다. 이 비용은 제품 가치의 약 1%입니다.

아홉 번째는 법인소득세로 20%입니다.

열번째는 각 프로젝트의 사업 이익 비용입니다. 사업체는 최소한 20% 정도의 이익을 계산할 것입니다.

마지막으로 프로젝트 관리 비용과 회사 직원 급여가 있습니다.

게다가 프로젝트의 법적 절차가 느리고 4~5년이 걸리면 기업이 대출에 대해 지불해야 하는 연간 은행 이자율이 주택 가격에 직접 적용됩니다.

2025년에는 저가 아파트 가격이 고급 아파트보다 더 오를 것으로 전망

최근 베트남리포트 주식회사가 2025년 10대 부동산 명문사 순위를 발표했습니다. 특히, 향후 부동산 가격에 대한 의견이 눈에 띕니다. 조사에 따르면, 대부분 기업은 2025년에도 가격이 계속 상승할 것으로 믿고 있습니다.

세그먼트별 부동산 가격 변동.

구체적으로 주택, 고급 아파트, 임대 사무실, 산업용 부동산, 토지 부문의 가격은 10% 미만으로 약간 상승할 것입니다.

한편, 저가에서 중급 아파트 등 주택 부문은 20~30% 더 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 리조트 부동산 부문의 경우, 기업들은 가격 변동이 크지 않을 것으로 보고 있습니다. 이 유형은 어려운 시기를 겪은 후 회복 속도가 가장 느린 유형이기도 합니다.

특히, 베트남 보고서는 현지 합병에 대한 정보로 인해 부동산 시장이 많은 변동을 겪고 있다고 평가했습니다. 현재 많은 투자자들이 행정 중심지가 될 것으로 예상되는 지역의 토지를 찾고 있습니다. 공식적인 발표는 없었지만 이로 인해 토지 가격이 급등하여 어떤 지역에서는 20%까지 오르기도 했습니다.

하노이는 고가 주택을 중심으로 약 1만4000채의 주택을 분양할 예정이다.

하노이 건설부는 방금 해당 지역에서 판매 가능한 미래 주택 프로젝트 목록을 업데이트했습니다. 이에 따라 11개의 신규 주택 건설 프로젝트가 승인되어 시장 공급에 13,995개의 주택이 추가되었습니다.

하동구에 새로운 아파트 단지가 분양을 시작했습니다. 사진: Thanh Vu

이 중 아파트는 5개 프로젝트에서 8,798개의 주택 단위로 여전히 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 저층 부문에는 6개 프로젝트가 있으며, 5,197개의 주택이 공급됩니다.

대부분의 아파트 프로젝트는 오션파크와 스마트시티라는 두 도시 지역에 위치해 있습니다. 그 중, 투자자인 Masterise Homes가 2,461개의 아파트를 판매해 가장 많은 아파트를 보유하고 있습니다. 이 제품은 B6-CT01(오션파크 1) 부지에 있는 Z34, U38, U38A 건물의 고층 제품입니다.

또한, 오션파크의 또 다른 프로젝트도 가까운 미래에 2,000채 이상의 아파트를 판매할 예정입니다. 이곳은 CapitaLand가 투자한 B4-CT01 부지에 있는 아파트 단지 U26A, T26M, Z30입니다.

저층 주택 부문에서 가장 큰 규모의 두 프로젝트는 모두 하노이 서부 지역에 위치해 있습니다. 선샤인 그랜드 캐피탈 뉴 라이프 어반 에어리어는 약 2,300세대 규모로 분양을 승인 받았습니다. 이 프로젝트는 탄랍과 탄호이(단프엉 구) 및 득트엉과 득장(호아이득 구)에 걸쳐 진행됩니다.

또한 댄프엉 지구에 있는 빈그룹의 그린시티 도시권에서는 2,279개의 아파트가 판매 허가를 받았습니다. 프로젝트 규모는 133.4헥타르이며 Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha 및 Lien Trung(Dan Phuong 지구)의 4개 코뮌에 위치해 있습니다. 이 프로젝트는 3월 10일에 시작되었습니다.

2025년이 되면 하노이의 주택 공급이 더 이상 부족하지 않을 것입니다. 그러나 또 다른 딜레마가 발생합니다. 이는 고급 세그먼트가 거의 전체 시장을 지배할 때 발생하는 수요와 공급의 불균형을 의미합니다. 한편, 저렴한 주택 부문은 심각한 부족 현상을 겪고 있습니다.

사회주택 투자자의 수익은 10%에 거의 도달하지 않습니다.

BIC 베트남 회사의 미디어 담당자는 투자 전자신문 Baodautu.vn 의 기자들과의 인터뷰에서 2023년 주택법은 사회 주택 투자자의 최대 이익을 10%로 규정하고 있다고 전했습니다. 하지만 대부분의 프로젝트에서 기업이 위의 비율을 달성하는 것은 어렵습니다.

현재 투자자들은 사회주택을 건설할 때 최대 10%의 이익만을 누릴 수 있습니다. 사진: Thanh Vu

실제로 이 부문이 얻는 이익률은 약 7%에 불과합니다. 이 이익은 회사가 기계를 운영하는 데 필요한 금액에 불과합니다. 그러나 회사는 여전히 사회적 책임을 입증하고, 명성을 쌓고, 이를 바탕으로 다른 상업 제품을 판매하기 위해 저렴한 주택 개발을 고집하고 있습니다.

이전에 투자 전자신문 에 답변한 Tran Anh Group 이사회 회장인 Tran Duc Vinh 씨는 롱안성에서 메자닌이 있는 면적 40m²의 사회주택 아파트가 m²당 약 1,500만 VND에 판매되고 있다고 말했습니다. 하지만 건설비용이 m²당 1,000만동에 달했고, 대출자본, 토지비용은 말할 것도 없습니다...

"우리는 1제곱미터당 이익이 100만 동, 즉 약 5%에 불과하다고 계산했습니다."라고 Tran Duc Vinh 씨는 털어놓았습니다.

비슷한 상황에서, 레탄 부동산 회사의 이사인 레 후 응이아 씨는 최대 이익이 10%로 너무 낮다고 말했습니다. 한편, 인허가부터 건설 투자까지 프로젝트를 실행하는 데 걸리는 총 기간은 약 7년이 걸린다.

"매년 투자자들은 약 1.3~1.5%의 이익만 얻는 것으로 추산되며, 이는 재투자에 충분하지 않습니다."라고 Le Huu Nghia 씨는 말했습니다.

위와 같은 상황에 직면하여, 건설부는 사회주택 개발을 위한 여러 가지 구체적인 메커니즘과 정책을 시범적으로 도입하는 결의안 초안에 대한 의견을 수렴하고 있으며, 이를 정부가 검토하여 국회에 승인을 위해 제출할 예정입니다. 이 초안은 사회주택 프로젝트에 참여하는 투자자들에게 많은 특혜적이고 개방적인 메커니즘을 규정하고 있습니다.

특히, 건설부는 사회주택을 건설하는 투자자의 이익 마진을 총 프로젝트 건설 비용의 10%에서 최대 13%까지 높이자고 제안했습니다. 투자자들은 이러한 이익 수준을 토대로 사회주택의 매매, 임대, 임대료에 대한 가격표를 작성하게 됩니다.

새로운 이익 수준은 공공 토지 자금과 상업용 주택 프로젝트의 토지 자금 20%로 건설되는 모든 사회 주택 프로젝트와 인민군 주택에 적용됩니다. 또한, 이 정책은 국가 관리 기관에서 매매, 임대 및 할부 구매 가격을 승인하지 않은 완공된 사회 주택 프로젝트에도 적용됩니다.

하노이, 사회주택 매입 위한 '뇌물' 사건 처리 위해 경찰에 요청

최근 하노이 건설부는 법을 위반하여 신고서를 받고 매매/임대/할부 매수 서류를 제출하는 중개인을 조사하고 처리하기 위해 사회주택 프로젝트가 위치한 지역 경찰의 지휘를 강화해 줄 것을 시 경찰에 요청했습니다. 사회주택 기록을 신고하고 확인하는 과정에서 사기 행위가 발견되면, 사후 검사 중에도 현행 규정에 따라 처리됩니다.

건설부는 또한 천연자원환경부에 토지등록사무소에 주택 조건을 확인하는 서류를 신고할 수 있는 유리한 환경을 조성하도록 지시할 것을 요청했습니다. 동시에, 사단위 인민위원회는 주민들이 주택, 소득, 우대대출 등의 조건을 확정하도록 지원해야 합니다.

하딘성 사회주택 N01 프로젝트(탄찌구) 바로 앞에서 한 부동산 회사가 뻔뻔스럽게 문서 처리 서비스를 오픈했습니다. 사진: Thanh Vu

참고로, 신청서는 중개인이나 중개 부동산 거래소를 통해서가 아니라 투자자에게 직접 제출해야 합니다. 투자자는 사회주택을 판매/임대/임대구매하기 전에 본 부서의 전자정보 페이지에 서류 수령 시기와 판매 가격에 대한 정보를 공개적으로 게시하도록 해당 부서에 보고할 책임이 있습니다.

이전에 투자 전자신문 Baodautu.vn 기자 의 조사에 따르면, 일부 거래소와 브로커는 원래 가격과 비교하여 2억 VND에서 10억 VND까지 차이가 ​​나는 새로운 사회주택 매수 할당량을 지속적으로 광고했습니다.

소셜 네트워크에서는 자신을 부동산 전문가라고 주장하는 많은 사람들이 "확실히 이길 수 있는" 사회주택 매수 상품을 판매하고 있습니다. 이런 사람들은 자신들이 기업과 관계가 있다고 노골적으로 주장하며, 그것이 바로 자신들이 그런 이점을 가지고 있는 이유라고 말합니다.

투자자들이 보통 무료로 하는 서류 작성 컨설팅조차 1건당 500만~1,000만 VND의 수수료를 받는 기관이나 개인에게 악용되고 있습니다. 일부 단지는 사회주택 사업의 정문 바로 앞에 입주 신청서를 접수하는 안내판을 공개적으로 걸기도 합니다.

건설부, 비 속에 서 있는 사람들에 대한 해명 요구, 사회주택 인도 요구

건설부 차관 응우옌 반 신이 방금 시 인민위원회에 문서를 보냈습니다. 하노이, 비 속에 선 사람들에 대한 정보 확인을 요청, 투자자들에게 사회주택을 넘겨줄 것을 요청.

출시 당시 다이모 도시 지역의 사회주택 가격은 해당 지역 상업용 아파트 가격과 거의 비슷했습니다. 사진: Dung Minh

앞서 2월 25일에는 하노이 남투리엠군 다이모구 다이모도시기능지구 프로젝트의 HH4동 아파트를 구매한 수십 명의 고객이 레득토 거리에 있는 FLC 랜드마크 타워 빌딩에 모였습니다. 많은 사람들이 비 속에 현수막을 걸며 FLC 그룹의 자회사인 알래스카 부동산 투자 주식회사가 약속한 대로 집을 넘겨줄 것을 요구했습니다.

고객들은 2020년에 아파트 매매 계약을 체결했고, 2022년 2분기에 인도 예정이라고 밝혔습니다. 그러나 투자자는 약속을 이행하지 않았고 인도를 3번이나 연기했습니다. 일부 고객은 규정된 2%의 유지관리비를 포함하여 아파트 전체 가격을 지불했지만 아직 집을 받지 못했습니다.

건설부는 사회주택의 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 정부령 제100/2024호 제75조 15항에 따라 시 인민위원회에 요청합니다. 하노이는 관련 기관에 위의 반성 내용을 검토하여 명확히 하고, 2025년 3월 30일 이전에 그 결과를 부처에 보고하도록 지시했습니다.

2월 25일에 고객에게 보낸 최신 공지에 따르면, 투자자는 3월 15일 이전에 전력망 연결을 완료할 것으로 예상합니다. 3월 15일부터 4월 15일까지 기술체계 시험 및 화재예방 및 소화점검을 실시한다. 4월 25일 이전에 담당 기관에 승인을 요청하게 됩니다. 그러나 많은 주민들은 대표자의 서명에 구체적인 직함이 명시되어 있지 않아 이 공지문의 적법성에 대해 우려를 표명했습니다.

HH4 사회주택 건물은 29층 규모로, 판매용 사회주택 173채, 임대용 아파트 57채, 상업용 아파트 58채가 들어섰습니다. 아파트 면적은 48~70m2입니다.

주택 구매 신청서 접수 기간은 2021년 4월부터 시작됩니다. 투자자가 약속한 주택 인도 시기는 2022년 2분기입니다. 하노이 건설부가 승인한 판매 가격은 1,680만 VND(부가가치세 5% 포함, 유지 관리비 2% 제외) 이상입니다.

Quang Ngai, 4,500억 VND 규모의 사회주택 프로젝트 해체

HUD - 푸미 사회주택 프로젝트는 꽝응아이 시의 푸미 도시 지역 프로젝트 내에 있는 고층 주거용 부지입니다. 이 프로젝트는 주택도시개발공사(HUD)의 투자를 받았습니다.

이 프로젝트는 총 면적 15,567m2, 연건평 36,700m2에 아파트 약 384채를 갖춘 9층짜리 신축 타워 2개를 건설하는 데 투자해 약 1,000명의 수요를 충족할 예정입니다. 총 투자 자본은 약 4,500억 VND이고, 프로젝트 시행 기간은 2025년부터 2028년까지입니다.

HUD - 푸미 사회주택 프로젝트의 관점 이미지.

투자 대표에 따르면, 지금까지 사회주택 건설에 적용된 총 토지 면적은 약 16,000m²인데, 이 중 약 2,955m²의 토지 정리 보상이 완료되지 않은 상태입니다.

나머지 지역(문제 없음)에 대해 투자자는 필수적인 기술 인프라를 구현하고 있으며, 2025년에 완료될 예정입니다.

HUD Corporation은 실행 진행 상황과 관련하여 타당성 조사 보고서, 기본 설계 및 완성된 문서를 준비하기 위해 컨설팅 기관을 고용했으며 기술 검토를 조직하고 있습니다.

2025년에는 투자사업 승인 및 시공도면 설계가 완료될 것으로 예상됩니다. 2026년부터 2027년까지 B동에 192세대 규모의 아파트를 건설하는 1단계 사업의 투자 실행을 완료합니다. 2단계는 2028년에 완공될 예정이며, A블록에는 아파트 192채가 들어설 예정이다.

동다구 노후아파트 4개 단지 계획사업 3월 완료

3월 20일, 시인민위원회 사무실. 하노이는 시인민위원회 부위원장의 결론에 따라 제139/TB-VP호 통지문을 발표했습니다. 하노이 즈엉득뚜안은 김리엔, 중투, 쿠옹트엉, 하오남, 동다구의 오래된 아파트 건물을 개조하고 재건축하기 위한 4개 세부 계획 프로젝트에 대한 실무 회의에 참석했습니다. 하노이.

이에 따라 동다구 인민위원회 지도부 보고와 계획 고문, 회의에 참석한 대표들의 의견을 듣고, 하노이시 인민위원회 부위원장인 하노이 즈엉 득 투안은 만장일치로 다음과 같이 결론을 내리고 지시했습니다.

진행 상황과 관련하여 동다구 인민위원회는 시 부서 및 지부와 긴밀히 협력하고 있습니다. 하노이는 동시에 지역 사회의 의견을 수렴하고, 도시의 건설 계획과 도시 계획을 평가하기 위해 의회에 보고하는 절차를 전개합니다. 하노이시와 관련 기관은 2025년 3월까지 상기 4개 세부 계획 사업을 완료하고, 2025년 4월까지 계획건축부에 사업 평가를 의뢰하여 시인민위원회에 제출한다. 하노이는 2025년 5월에 검토하고 승인한다.

계획사업을 재편하기 위한 필수 주택용지 기금 산정 방법에 관하여: 계획사업의 주택용지 면적은 주택개발계획에 따른다는 원칙에 따라 결정되며, 시인민위원회가 2024년 5월 27일에 내린 결정 제34/2024/QD-UBND호에 따른다. 하노이.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html